Одна из тенденций на рынке после кризиса — появление значительного количества офисных объектов с несколькими собственниками. Девелоперу проекта трудно найти одного покупателя на здание, и он выставляет площади на продажу по частям. Как сделать, чтобы при этом не пострадали качество всего объекта и комфорт будущих арендаторов? Решить непростую задачу поможет грамотная управляющая компания (УК).
Евгений Черемных,
президент BlackStone
Keeping Company
Появление многовластия в офисном сегменте было вызвано кризисными явлениями. Ведь многие девелоперы не рассчитали свои силы и вынуждены были изыскивать средства, чтобы не разориться.
На этом фоне в бизнес-центрах появились собственники, стратегия которых различается в зависимости от их целей и задач. Во-первых, площади в бизнес-центрах покупали инвесторы, которые вкладывали средства. Ведь не секрет, что недвижимость по-прежнему остается довольно прибыльной инвестицией. Особенно если это качественный объект с хорошей локацией. Тогда он может приносить собственнику (даже долевому) неплохие дивиденды.
Другая категория покупателей — это компании, которые предпочли приобрести часть объекта для своих нужд, нежели брать его в долгосрочную аренду. Это вполне экономически оправданный шаг. Долю в собственном проекте может оставить себе и девелопер для размещения собственного офиса. Он же инициирует продажу ненужных ему площадей.
А, В, С…
Количество собственников напрямую зависит от категории объекта: их может быть несколько в офисных центрах класса В и ниже. Это обусловлено рядом причин. Во-первых, специфика бизнеса девелоперов таких объектов, как правило, подразумевает максимально быструю продажу площадей для ускорения оборота средств, а во-вторых, в классе А изначально не предусматривается возможность реализации объекта по частям по правилам классификации.
Кстати, в регионах ситуация, когда собственников несколько, встречается чаще. Это обусловлено спецификой развития рынка коммерческой недвижимости. Ведь на периферии многие рыночные процессы идут с опозданием (по сравнению с федеральными центрами). Да и высококлассных объектов здесь строится не так уж много. При этом большая часть из них возводится девелоперами не для своих нужд, а для последующей продажи, как правило, по частям.
Зона ответственности
В принципе основные задачи УК не меняются от того, один или несколько собственников на объекте. Они заключаются в заботах, связанных с эксплуатацией здания и обеспечением максимально комфортных условий для его арендаторов.
Напомним, что в соответствии с общими правилами УК берет на себя (или привлекает для этих целей специалистов и координирует их работу) техническую эксплуатацию инженерных систем и помещений здания, уборку помещений и прилегающих территорий, организацию служб reception, охраны и питания. Кроме того, УК ведет бухгалтерию по эксплуатации здания и выстраивает договорные отношения с арендаторами. В некоторых случаях к вышеперечисленному добавляются такие функции, как доставка почты, организация курьерской службы и т. д. В общем, невыполнимых задач для УК практически не существует, особенно если предлагаемая услуга пользуется спросом.
Между тем каждый объект уникален, и при управлении им возникают свои нюансы. Именно характеристики конкретного бизнес-центра влияют на круг обязанностей УК, делают ее работу специфичной. Одним из таких нюансов и является наличие нескольких собственников на объекте. В этом случае от УК требуется грамотно распределить зоны ответственности между ними, обеспечить единый подход к работе и в плане документации, и в части принятия решений.
В большинстве случаев собственники это понимают и проявляют заинтересованность в эффективном взаимодействии. В результате УК удается успешно выполнить главную экономическую задачу управления — увеличить прибыль от объекта. В общем-то, существует договор, который регламентирует полномочия сторон. Этот документ призван регулировать отношения УК с каждым из собственников. Но на практике, как и в любых отношениях, здесь встречаются некоторые подводные камни.
Между двух огней?
Нередко между собственниками возникают спорные вопросы, которые затрагивают практическую сторону жизни объекта. УК не может оставаться в стороне. Ее задача в этой ситуации предложить варианты решений, которые устроили бы всех собственников и не ущемляли бы ничьих интересов.
Конфликты между хозяевами чаще всего происходят из-за долевой собственности, то есть общественных зон. Любой объект, принадлежащий нескольким собственникам, поделен на четкие зоны ответственности каждого из хозяев. Однако ни один собственник не сможет нормально существовать в здании, где не организовано функционирование площадей общего пользования. Финансовая нагрузка за эксплуатацию этих площадей ложится на всех собственников в соответствии с тем, каков размер его доли в объекте. Это зона коллективной ответственности, хотя номинально определенные части закреплены за конкретным собственником. А там, где ответственность коллективная, часто возникает столкновение мнений и интересов.
На практике возникают и более сложные ситуации, нежели конфликт между владельцами. Например, некоторые собственники иногда месяцами не появляются на объекте. В итоге УК получает завал из нерешенных с этим собственником дел. Причем это могут быть очень важные вопросы, вплоть до согласований с органами местной власти.
В процессе эксплуатации офисного здания у УК возникает масса задач, требующих оперативного решения. И если собственник манкирует своими обязательствами, работать становится весьма сложно. Чтобы добиться оперативного и действенного диалога, следует предупредить совладельца объекта о возможных негативных последствиях. В большинстве случаев после этого взаимодействие налаживается.
Мы растили апельсин, много нас, а он один
Рассмотрим еще одну довольно часто встречающуюся ситуацию — редевелопмент объекта. Провести масштабную реконструкцию на объекте с несколькими собственниками возможно, но это довольно сложный процесс. Вернее, он сложнее, чем на объекте с одним хозяином. Все действия, которые совершаются в ходе работ, надо согласовывать с каждым владельцем объекта. И если взаимодействие организовано плохо, то неизбежно затягивание сроков. К тому же любой девелопмент (даже с приставкой «ре») — это финансовые вложения. Один собственник (даже если ему принадлежит львиная доля площадей) вряд ли будет готов взвалить все это на свои плечи. При этом необходимо участие других. И здесь опять же на первый план выступают вопросы взаимодействия, которые УК обязана взять на себя.
