Покупать или снимать: за и против
Юлия родилась в Москве, училась в Чехии. Теперь она живёт в Петербурге, а зиму проводит в Краснодарском крае или тёплых странах. «Я работаю на удалёнке, поэтому мне удобно арендовать жильё: так я не привязана к конкретному месту и могу жить там, где хочу именно сейчас», — говорит Юлия.
Но есть и другой подход. «Я 6 лет снимала комнату в двушке, — пишет в комментариях Циан.Журнала Галина. — Это было очень нервно: арендодатели могут повысить цену, сказать “с вещами на выход”, не тратятся на ремонт, мебель и техника — “и так сойдёт”. Лучше отдавать те же деньги за своё жильё, а не чужому дяде».
Мы собрали аргументы за и против в таблицу, и вот что получилось.
Плюсы и минусы покупки квартиры в ипотеку и аренды
|
|
Покупка в ипотеку | Аренда |
| Кому подходит | — людям, которые уверены в стабильности дохода и желании осесть в одном городе;
— тем, кто может оформить льготную ипотеку с низкой ставкой |
— свободным, мобильным, готовым к переменам и тем, кто не хочет связываться с долговременными обязательствами |
| Плюсы | + сразу после покупки квартира переходит в собственность, в ней можно зарегистрироваться, можно сдавать в аренду, получая доход;
+ кредит можно выплатить досрочно, сократив размер переплаты; — допустимо использовать маткапитал или ипотеку по льготным программам; + реально получить налоговый вычет; + платежи по ипотеке не вырастут со временем: размер ежемесячного платежа фиксируется на весь срок; + квартира остаётся в собственности после выплаты кредита |
+ не нужен первоначальный взнос по кредиту;
+ не надо собирать пакет документов и ждать одобрения от банка: договор найма оформляется в простой письменной форме; + нет серьёзных обязательств; + не надо ремонтировать жильё, покупать мебель; + жильё при необходимости легко сменить — в том числе переехать в другой город; + если доходы упали, можно снять квартиру подешевле |
| Минусы | — продать квартиру в ипотеке можно только с разрешения банка-кредитора;
— потребуются дополнительные расходы: первоначальный взнос, страховка, оценка, услуги риелтора, ремонт, покупка мебели и бытовой техники; — если нет возможности платить по кредиту, человек лишается квартиры; — покупатель квартиры в ипотеку платит не только за своё жильё, но и значительную сумму — по процентам банку |
— даже если вы снимаете квартиру 30 лет, она всё равно остаётся чужой;
— если условия договора найма нарушаются одной из сторон, соглашение будет расторгнуто раньше срока и придётся искать другое жильё; — собственник может передумать сдавать жильё и придётся искать новое; — арендное жильё далеко не всегда можно обустроить по своему вкусу |
Сравнение арендных ставок и ежемесячных платежей за рыночную ипотеку
Сегодня средняя ставка по рыночной ипотеке составляет около 21% годовых. Несмотря на это, ипотеку по такой ставке по-прежнему берут — в основном те заёмщики, кто планирует быстро погасить кредит или рефинансировать его в скором времени. Но если сравнивать ежемесячные платежи по такому кредиту и арендную ставку, то последняя, несомненно, выигрывает.
Возьмём однушку у метро в спальном районе Санкт-Петербурга. Снять такую квартиру можно за 40 тыс. рублей в месяц. Купить — за 10 млн рублей. Для расчёта воспользуемся ипотечным калькулятором Циана.
При первоначальном взносе 20% и сроке 20 лет ежемесячная выплата по ипотеке составит 142 тыс. рублей. Это в 3,6 раза выше, чем арендная ставка.
Конечно, можно рассчитать выгоду: как быстро будут расти цены на жильё и сколько будет стоить такая квартира через 20 лет. Но это имеет смысл только в том случае, если у человека есть свободные 142 тыс. рублей в месяц. В противном случае он просто снимет такую же квартиру за 40 тыс. в месяц.
Выплаты по рыночной ипотеке превышают арендные ставки во всех крупных городах страны.
Сравнение арендных ставок и платежей по семейной ипотеке
Ставки по семейной ипотеке намного ниже рыночных — 6% годовых. Платёж по ипотеке из нашего примера по этой программе будет уже не 142, а 57 тыс. рублей в месяц. Переплата по сравнению с арендной ставкой — 17 тыс. в месяц, но, во-первых, квартира через 20 лет станет полностью вашей, а во-вторых, арендная ставка — величина динамическая и будет ежегодно расти. Через несколько лет она догонит, а затем и перегонит ежемесячную выплату по кредиту.
Выплаты по семейной ипотеке выше арендных в большинстве городов России, но не во всех. В каждом четвёртом городе платёж по семейной ипотеке на однушку ниже арендного, подсчитали аналитики Циана. Такими городами оказались Калининград, Рязань, Ярославль, Екатеринбург, Ставрополь, Красноярск, Липецк, Ростов-на-Дону и Пермь. Максимальную выгоду можно получить в Калининграде: средний платёж по семейной ипотеке здесь на 21% ниже арендной ставки.
Но мы брали для примера однушку. В случае с двушками, которые гораздо чаще покупают те, кто берёт семейную ипотеку, выгода будет менее очевидной.
Дело в том, что стоимость двушек в большинстве городов не позволяет уложиться в лимит по семейной ипотеке — часть суммы приходится оформлять по рыночным ставкам. Платежи становятся существенно выше. По данным аналитиков Циана, платежи по семейной ипотеке за двушки сейчас ниже арендных ставок только в 5 городах: Ярославле, Ульяновске, Саратове, Перми и Липецке.
Неочевидные аргументы
Помимо расчёта сумм, которые придётся тратить в месяц на аренду и ипотеку, стоит задуматься о неочевидных аргументах, которые могут склонить выбор в ту или иную сторону.
- При оформлении ипотеки платёж фиксируется на ближайшие 20 лет. Он не изменится. А вот арендная ставка будет расти. За 20 лет она может догнать и перегнать платёж по ипотеке.
- Важно, есть ли у человека другое жильё, где он сможет жить после выхода на пенсию. Неработающему пенсионеру сложнее снимать квартиру, чем молодому специалисту.
- Аренда — это плата не за квадратные метры и не вклад в будущее, арендатор покупает отсутствие обязательств и возможность легко менять сценарий жизни.
- Иногда свободные деньги выгоднее направить не на первоначальный взнос по ипотеке, а вложить в бизнес или инвестировать. При таком варианте удобно арендовать съёмное жильё, чтобы через несколько лет купить собственную квартиру.
Резюме
— Аренда подходит тем, кто любит путешествовать, чья работа связана с переездами или тем, у кого нет возможности оформить льготную ипотеку.
— Ипотека выгоднее аренды, если вам доступны льготные программы или вы планируете погасить её в ближайшее время или рефинансировать. Если речь идёт о рыночных ставках, ипотека будет обходиться в несколько раз дороже, чем аренда.
— В некоторых городах России льготная ипотека однозначно выгоднее аренды. Это города, где ежемесячный взнос всё ещё ниже арендной ставки.
вот отрывок из статьи:
цитата
"Алена взяла ипотеку 10 лет назад: квартира в Ленобласти стоила 2,9 млн рублей, на ремонт ушло еще 800 тыс. рублей. Переплата по кредиту за 10 лет составила 800 тыс. рублей. Но сегодня ее квартира стоит уже 6 млн рублей, что с лихвой покрывает все выплаты.
конец цитаты
в 2013 году средний курс доллара - 31.85 руб.
2,900,000 (квартира) + 800,000 = 3,700,000 руб (расходы на квартиру в 2013 году)
а что, если Алена купила бы доллары на эту сумму?
3,700,000 /31,85 руб*долл = 116,000 долл
текущий курс 92 руб* долл.
116,000 * 92 = 10,700,000 руб.
КАКОЙ ВЫВОД?
а он очень ПРОСТОЙ!
ТЕКУЩАЯ стоимость квартиры Алены на 40% (СОРОК ПРОЦЕНТОВ) ДЕШЕВЛЕ стоимости квартиры в 2013 году.
где тут ЛИХВА, которая "все перекрывает"?
И не надо говорить про то, что у Алены не было в 2013 году рублей на покупку долларов!
только ремонт (800,000 руб) стоил около 30,000 долл! (почти 3 млн руб на сегодня)