О том, как правильно составить, зарегистрировать или расторгнуть договор долевого участия в строительстве, рассказывает Ксения Архипова.
Ксения Архипова, юрисконсульт департамента оформления недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»
Под защитой закона
Договор участия в долевом строительстве регулируется ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и заключается в полном соответствии с указанным законом. В настоящее время такой договор является самым надежным вариантом для граждан, которые планируют приобрести квартиру на рынке первичного жилья, то есть в новостройках. Документ регламентирует все отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
В соответствии с требованиями действующего законодательства договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, лишь после нее он считается заключенным. В связи с этим у дольщика автоматически возникает защита от двойных продаж, так как в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) вносятся данные о правообладателе и об объекте, права на который зарегистрированы. Соответственно, повторная регистрация договора на объект, в отношении которого в ЕГРП уже существует запись, невозможна.
Кроме того, договор гарантирует участникам долевого строительства защиту их прав, законных интересов и имущества. В соответствии с п. 1 ст. 3 ФЗ № 214 компании-застройщику разрешено привлекать денежные средства дольщиков для возведения многоквартирного дома только после получения разрешения на строительство, а также после представления проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок (либо договора аренды).
Важно, что в случае незаконного привлечения застройщиком денежных средств пострадавшие могут потребовать немедленного возврата денег и уплаты в двойном размере предусмотренных Гражданским кодексом РФ процентов, а также возмещения причиненных убытков.
На что обратить внимание при подписании договора?
В соответствии с действующим законодательством РФ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче покупателю конкретного объекта в соответствии с проектной документацией.
Кроме того, в документе должны быть прописаны срок передачи недвижимости участнику долевого строительства, цена договора, сроки и порядок оплаты, а также гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре данных условий он считается незаключенным.
Как зарегистрировать?
Договор участия в долевом строительстве регистрируется в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие организации расположены на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся объектов недвижимости (территориальные отделы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве или Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области). Регистрация осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщик, участник долевого строительства или их представитель на основании доверенности).
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации первого договора (договор, заключенный с первым участником долевого строительства) установлен месячный срок. Регистрация последующих договоров, связанных с тем же объектом недвижимости, осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня подачи заявления и необходимых документов.
Основания для расторжения договора
В соответствии с ФЗ № 214 участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случаях:
- неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором на два месяца;
- существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок;
- в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Если договор расторгается по данным основаниям, застройщик в течение 20 рабочих дней обязан возвратить дольщику денежные средства, внесенные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму (за пользование указанными денежными средствами).
Кроме того, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут по требованию дольщика в судебном порядке в следующих случаях:
- прекращение или приостановление строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
- существенное изменение проектной документации строящегося объекта недвижимости, в том числе существенное изменение его размера;
- изменение назначения общего имущества и нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
- иные установленные федеральным законом или договором случаи.
При этом застройщик должен возвратить дольщику деньги и проценты в течение десяти рабочих дней.
