Как перехитрить страховщика? Защита титула

 

 

 

Титульное страхование обеспечивает страховую защиту в случае утраты права собственности на недвижимость, если вашу сделку признают незаконной из-за обстоятельств, о которых вы не знали в момент заключения договора купли-продажи. К сожалению, такие события не редкость. Они бывают связаны с нарушениями порядка приватизации, наследования, продажи имущества, с ошибками в оформлении документов и пр.

В первую очередь титульное страхование защищает от рисков признания купли-продажи недействительной.Наиболее распространенные недействительные сделки:

- совершенные гражданином, признанным недееспособным;

- совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности;

- совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;

- совершенные под влиянием заблуждения;

- совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);

- по распоряжению общим имуществом супругов (совершенные одним из супругов без согласия другого);

- по отчуждению имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, совершенные плательщиком ренты без согласия получателя ренты.

 

 

К сожалению, даже титульное страхование не защищает абсолютно от всех форс-мажорных обстоятельств. Так, по стандартному договору не признаются страховыми случаи утраты недвижимого имущества либо прекращения права собственности или других вещных прав вследствие:

- прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;

- военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок;

- реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения по распоряжению государственных органов застрахованного недвижимого имущества;

- обращения взыскания на недвижимое имущество по обязательствам страхователя (выгодоприобретателя);

- отчуждения недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю (выгодоприобретателю);

- прекращения права собственности на земельный участок;

- выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

- изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства;

- прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.

 

 

Тарифы на страхование титула довольно высоки и зависят от множества факторов. В год средняя цена взноса колеблется от 0,2 до 4,5% от страховой суммы. В свою очередь страховая сумма может быть определена исходя из:

- действительной (рыночной) стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора страхования;

- цены предмета страхования по договору купли-продажи;

- фактических затрат на строительство, реконструкцию объекта недвижимости;

- иным способом (в размере кредита под залог недвижимости, исходя из фактически оплаченной по договору купли-продажи суммы и т.п.).

Страховая сумма не может быть выше действительной стоимости объекта недвижимости. В течение периода страхования страховая сумма может быть изменена (например, повыситься при проведении капитального ремонта).

Кроме того, стоимость страховки зависит от истории объекта и юридической чистоты предшествующих сделок. На величине тарифа могут сказываться и состояние рынка недвижимости, и возраст самого объекта, и пакет документов, представленных в страховую компанию.

Страховщики считают, что самые рискованные — первые три-пять лет после сделки. Поэтому тариф за первый год владения недвижимостью — самый высокий. Впоследствии риски снижаются, а вместе с ними и стоимость страховки.

 

 

Безопасность недвижимости и ее владельца напрямую зависит от условий подписанного договора страхования. Страховщики используют множество хитростей и уловок при составлении типовых документов, позволяющих при удобном случае отказать в возмещении. На практике встречались даже такие ситуации, когда в договоре титульного страхования значилось, что если событие, приведшее к наступлению страхового случая, произошло до заключения договора страхования, возмещение не выплачивается. Таким образом, страховка не распространялась именно на случай признания купли-продажи квартиры незаконной — собственно, от чего и стремятся защититься владельцы недвижимости.

 

Для того чтобы страховой полис не оказался бесполезным, внимательно изучите его содержание. Убедитесь в том, что подробно прописан порядок извещения страховщика о наступлении страхового случая, процесс получения страхового возмещения. Выясните, нет ли противоречий в сроках осуществления обязанностей, достаточно ли ясно указаны основания для отказа в выплате страховки. Не пренебрегайте детальным ознакомлением с условиями договора страхования, прежде чем его подписать.

 

 

При титульном страховании покрываются только риски утраты права собственности, а от других оно, к сожалению, не убережет. Статистика показывает, что по итогам предварительной оценки недвижимости в 5% случаев страховая компания отказывает собственникам в заключении договора. В частности, не подлежат страхованию те объекты, по которым идут судебные споры или не хватает основных документов.

 

Кроме того, титульное страхование не действует в ряде ситуаций. Например, если вы самостоятельно отказались от прав на застрахованное имущество; оно продано, погибло или уничтожено (эти риски могут быть компенсированы по другим видам страхования); используется не по назначению или подлежит изъятию; произошли определенные изменения характеристик, конструктивных параметров или свойств и т. д.

 

Судебные разбирательства со страховой компанией могут длиться годами. Однако, если иск был подан во время действия страхового полиса, а вердикт в пользу собственника недвижимости вынесен только через несколько лет, страховщик все равно выплатит положенную компенсацию.

 

 

  

 

Свидетельство о государственной регистрации права
Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователя
Экспликация, поэтажный план (выписка из технического паспорта или копия технического паспорта)
Выписка из домовой книги
Финансовый лицевой счет (карточка учета собственников)
Все договоры отчуждения квартиры за последние три года (купля-продажа, дарение, мена, рента и т.д.)
Свидетельство о праве на наследство по завещанию (закону), копия завещания
Свидетельство о смерти наследодателя
Заявление на приватизацию, договор передачи (приватизация) или договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и дополнительными соглашениями, или справка ЖСК о полностью выплаченном пае
Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии несовершеннолетних собственников
Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, совместно приобретенной во время брака
Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов квартиры пенсионного возраста)
Доверенность представителя (если сделка совершалась по доверенности)

 

 

Расширенная (архивная) выписка из домовой книги
Справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам