Требований к жилью предъявляют с каждым днем все больше. Сегодня даже покупателю типовой квартиры экономкласса необходимо обеспечить минимум удобств, которые, собственно, и делают жилье ликвидным. Своеобразным прорывом в индустрии домостроения можно считать вторую половину 1990-х гг., когда под влиянием рынка появились принципиально новые серии домов — П-44Т, П-44М, П-46М, П-55М, «Бекерон», которые после некоторой модернизации возводят до сих пор. Как отмечает заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова, эти проекты по целому ряду параметров выгодно отличались от предыдущих. В квартирах увеличили высоту потолков (с 2,6 до 2,8 м), площадь кухонь и прихожих, появились кладовые комнаты, большие лоджии и балконы, дополнительные санузлы и т. д.

 

«Притом что каких-то существенных изменений по сроку эксплуатации и конструктиву зданий не произошло, качественные характеристики и планировочные решения улучшились, и квартиры стали существенно комфортнее»,  — считает Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

 

Таким образом, даже в домах типовых серий строители без особых усилий сумели усовершенствовать качество жилья, а с появлением новых технологий для них открылись по-настоящему широкие возможности. «С ростом доли монолитного строительства девелоперы смогли уйти от стандартов и начали предлагать на рынке различные планировочные решения», — говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт».

 

 

 

Phototimes/Dreamstime

«Квартиры в современных жилых комплексах проектируют так, чтобы сделать проживание в них комфортным, — поясняет коммерческий директор ГК «Пионер» — Москва» Дмитрий Отяковский. — При организации внутреннего пространства площадь всех помещений должна быть оптимальной, чтобы ее можно было использовать по максимуму».

 

В каждом сегменте рынка свои требования к организации внутреннего пространства. Если в типовых панельных домах, как правило, соотношение жилых и нежилых площадей уже заложено в проекте, то в бизнес- и в элитклассе практически все квартиры продают без отделки, то есть со свободной планировкой.

 

О каких бы новых домах — панельных или монолитных — ни шла речь, существуют общие правила и критерии для планировочных решений. «Современная типовая квартира отличается прежде всего функциональностью», — отмечает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

 

Попробуем обозначить тот минимум, который позволяет считать современное жилье комфортным. По мнению экспертов, в список должны быть включены следующие критерии:

 

• оптимальное соотношение жилых и нежилых помещений (большинство специалистов считают, что нежилые могут занимать в зависимости от потребностей владельца от 15 до 40% всей площади квартиры);

• четкое разделение гостиных и приватных зон;

• выделение достаточной площади кухни (чтобы она могла выполнять и функции столовой);

• наличие нескольких санузлов (если в квартире две комнаты и более);

• обустройство гардеробной или небольшой темной комнаты рядом с основной спальней.

 

Подобную организацию пространства можно считать оптимальной, полагает С. Лушкин. Она не потребует существенных изменений и будет служить отправной точкой для фантазий собственника.

 

К сожалению, и в современных проектах встречаются неудачные решения. К ним можно отнести квартиры с длинными гостиничными коридорами, занимающими много места, а также жилье площадью более 50 кв. м с одним санузлом. Существенными минусами считаются комнаты-пеналы, неудобные по форме, плохо освещаемые. Может быть неправильным зонирование: например, прямое соседство (дверь в дверь) кухни и туалета — серьезный урон для общего комфорта жилища.

 

«Несколько лет назад особой популярностью у покупателей пользовались двухуровневые квартиры, — рассказывает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Однако впоследствии спрос на такие предложения снизился: многие посчитали неудобным постоянно ходить с первого этажа на второй». Архитекторы стремятся избежать ошибок прошлого, но нередко и сегодня при проектировании красивого фасада за счет различных изысков появляются так называемые слепые квартиры. В некоторых известных крупных жилых комплексах предлагают объекты площадью 100–200 кв. м всего с одним — тремя окнами и продольными пространствами, которые сложно, а порой невозможно грамотно спланировать.

 

 

 

 

 

Кухня — пожалуй, первое, что интересует потенциального покупателя жилья. Прежде всего она должна быть удобной. «Маленькая площадь сильно ограничивает возможности владельцев квартир, — замечает О. Новикова. — Так, в хрущевках им приходится делать нелегкий выбор. Например, что встроить в новый гарнитур: посудомоечную машину или духовой шкаф; чем пожертвовать — столом либо холодильником».

 

Для того чтобы вместить всю необходимую бытовую технику, площадь современной кухни должна быть не менее 10 кв. м. В идеале это помещение правильной квадратной формы, с хорошей инсоляцией, с выходом на лоджию или балкон. Обычно в новых проектах кухни размещены в ближней к входу части квартиры, рядом с гостиной либо столовой.

 

Следующий фактор комфорта — наличие в квартире подсобных помещений. Как правило, в домах экономкласса их площадь достигает 5 кв. м. «Наличие холлов, гардеробных, кладовок позволяет функционально использовать нежилые метры, — поясняет Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость». — Благодаря современной концепции хранения вещей можно отказаться от громоздких шкафов, экономить пространство. Безусловно, все эти опции делают жилье более ликвидным».

 

В большей части современных объектов предусмотрены дополнительные помещения еще на этапе проекта. Например, гардеробные площадью 2 кв. м есть в новом квартале монолитно-кирпичных домов «Загорье» в Бирюлево Восточное (цены на квартиры — от 4,6 млн руб.). Кладовые и гардеробные комнаты представлены также в планировках квартир в ЖК «Богородский», микрорайоне Царицыно, находящихся на реализации у компании «НДВ-Недвижимость».

 

Однако нельзя умолчать и об обратной стороне медали. Холлы, гардеробные и подобные помещения увеличивают общую площадь жилья, а следовательно, и его стоимость. «Учитывая цену 1 кв. м в современных квартирах, некоторые покупатели не желают переплачивать за нежилые площади», — замечает Ю. Гутман.

 

Нередко наличие подсобных помещений, особенно при некомфортном соотношении жилых и нежилых метров, попросту отпугивает клиентов. «Есть и откровенно нелепые предложения. Представьте себе однокомнатную квартиру с двумя (!) кладовыми, при этом площадь спальни — менее 15 кв. м», — приводит пример А. Зиминский.

 

 

 

Кладовок в качестве отдельного продукта (то есть существующих обособленно от квартиры) на рынке не так много.

 

«В подвалах многоквартирных домов лет 20 назад были предусмотрены нежилые помещения, которые использовали для хранения спортивного или туристического инвентаря, детских колясок и других вещей, — рассказывает Д. Отяковский. — Однако в современных новостройках подобная практика почти изжила себя. Обусловлено это прежде всего тем, что первые этажи в большинстве случаев являются нежилыми и их используют как коммерческие площади: здесь открывают продуктовые магазины, салоны красоты, фитнес-клубы».

 

Проектирование специальных помещений для хранения (к которым существуют определенные требования по пожарной безопасности, вентиляции, наличию свободного прохода и др.) значительно увеличивает себестоимость проектов, поэтому застройщики пока не торопятся устраивать «склады» в своих домах. Хотя подобный продукт наверняка будет востребован. Так, по итогам опроса, который проводила ГК «Пионер», около 15% покупателей жилья заинтересованы в приобретении небольшого помещения на первом этаже по цене, сопоставимой или даже выше стоимости 1 кв. м жилья. И, как говорит Д. Отяковский, в ЖК «LIFE-Волжская» как раз предусмотрели кладовые в нежилой части комплекса для хранения личных вещей.

 

По данным А. Соколовой, помещения для хранения предлагают и в многоквартирных малоэтажных проектах «Новое Нахабино» и «Сакраменто». Здесь можно приобрести дополнительное помещение в цокольном, полуподвальном этаже. Площадь кладовых составляет от 8 до 18 кв. м. Стоимость этих объектов не включена в цену квартиры.