Сдача квартиры в аренду — более эмоциональная история, нежели продажа. И если при продаже большинство собственников все-таки прислушиваются к мнению профессиональных риэлторов, то при сдаче внаем цена часто устанавливается диким способом, по принципу «хочу и буду». Большинство владельцев квартир не понимают, что это бизнес и руководствоваться здесь надо не собственными эмоциями, а рыночными факторами, влияющими на ценообразование.
Три главных условия
Пожалуй, главный фактор, одинаково влияющий на ценообразование как при купле-продаже, так и при аренде в любом сегменте, будь то эконом-, бизнес- или элитка, — это местоположение. Какой бы прекрасной ни была квартира, если она расположена в промзоне, где шумно, грязно и добираться долго, продать или сдать ее — мероприятие крайне безнадежное. Район — это тот неизменный фактор, от которого собственник может отталкиваться в ценообразовании. «Например, аренда студии 33 кв. м с современной, но недорогой отделкой у станции метро «Краснопресненская» обойдется в 60 тыс. руб./мес., точно такой же студии в районе станции метро «Строгино» — 35 тыс. руб.», — приводит сравнение Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. — Превосходная квартира 100 кв. м в новом элитном доме в Хамовниках будет стоить 220 тыс. руб./мес., такая же квартира в новом доме в конце Ленинского проспекта — 140 тыс. руб.».
Важными характеристиками района, повышающими арендную ставку, являются транспортная доступность (наличие развязок для элитного и бизнес-класса), близость к метро (для экономкласса), а также развитая инфраструктура, ибо одними видами на Кремль сыт не будешь. «Однако в демократичном сегменте часто встречаются собственники, которые считают, что если квартира расположена близко к метро, но в ней старая мебель, старые окна, нет бытовой техники, то ее вполне можно сдать по завышенной ставке, — обращает внимание Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Таким образом, люди часто переоценивают локейшн».
Второй ценообразующий фактор при аренде — состояние дома. «Здесь важны такие вещи, как год сдачи в эксплуатацию, профессиональная охрана, консьерж или просто домофон, наличие подземного (для элитки), наземного (для бизнес-класса) паркинга либо просто стихийной парковки во дворе (для экономкласса), расположение не на первой линии основных улиц, куда выходят окна (на дорогу или в тихий двор)», — перечисляет Юлия Газина, ведущий консультант департамента аренды элитных квартир «Новое Качество». «Состояние дома может сыграть злую шутку с арендатором, — добавляет Светлана Куркова, исполнительный директор Century 21 Rent&Sale. — Так, у меня было несколько прекраснейших квартир в отреставрированных старинных домах внутри Садового кольца, но одна беда — не было паркинга. Причем снижение цены, конечно, спасает, но несущественно, потому что первое, о чем сегодня спрашивают жильцы, — это паркинг».
Третий фактор — состояние квартиры. При этом не стоит думать, что чем больше собственник вложил в нее, тем лучше. Уровень жилья и его качественные характеристики должны быть соизмеримы, и двухкомнатная квартира в панельном доме, скажем, в Бирюлево, даже с евроремонтом и итальянской мебелью, никогда не станет жильем высокого класса.
Для всех сегментов важна свежесть ремонта. Требования к уровню отделки, материалов, брендов техники и мебели повышаются в зависимости от класса жилья. «При ремонте, конечно, нет универсальных решений, потому что, как говорится, на вкус и цвет… Но можно утверждать, что современный ремонт, безусловно, будет пользоваться большим спросом, чем тяжелая и потрепанная дорогая классика, — отмечает С. Куркова. — Некоторые наши соотечественники как раз страдают чрезмерностью. Любят малахитовые унитазы, розовый мрамор, золоченые и красные элементы и заламывают за это цену. В нашей компании приводят хрестоматийный пример: немка, придя в квартиру и увидев золотые цветы на красных итальянских обоях, сказала: «Мне все очень нравится: и расположение, и дом, вот только можно я эти обои закрашу белой краской. Я это сделаю сама, за свои деньги».
Стоит подчеркнуть, что свежий ремонт и современный — это большая разница. Ремонт может быть сделан только что, но морально уже устареть, это зависит исключительно от вкуса собственника. Эксперты советуют просмотреть ряд журналов, прежде чем выбирать наряд для квартиры. Мебель лучше покупать в магазинах, где дизайнеры уже составили готовые комнаты. Сегодня на рынке предоставляется услуга подбора мебели дизайнером, исходя из размера и стиля квартиры.
«Квартира в новом доме и хорошем районе, но в плохом состоянии будет долго искать своего жильца, — комментирует С. Куркова. — Если у собственника нет средств на то, чтобы достойно ее оборудовать, можно посоветовать сделать косметический ремонт в западном стиле минимализма: покрасить в белый цвет стены, положить ламинат и сдать ее без мебели, поскольку на рынке существуют арендаторы, которые по разным причинам ищут именно пустые квартиры».
На стоимость найма также могут влиять такие характеристики жилья, как высота потолков, этажность (жилье на первом и последнем этаже обычно стоит на 5–10% дешевле), количество комнат и хорошая планировка. Причем за счет планировки собственник может перенести квартиру в другой ценовой диапазон. В последнее время немалая часть молодых арендаторов «болеют» студиями. Благо на рынке таких предложений достаточно во всех ценовых сегментах.
Субъективная оценка
Еще один немаловажный фактор ценообразования арендной ставки — субъективный. Для собственника важно не только разместить информацию о своей квартире в базе данных, но и основательно подготовиться к показу жилья потенциальным арендаторам. Ведь именно в момент показа у клиента появляется окончательное мнение относительно конкретной жилплощади.
«Как только человек оказывается в квартире, очень часто его мнение формируется на уровне ощущений, — обращает внимание Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». — Здесь в силу вступают часто незаметные для самого арендатора эмоции на уровне подсознания — хотел бы он жить в данной квартире, комфортно ли он себя чувствует здесь, уютно ли ему и т.д. Именно поэтому для собственника особенно важно обратить внимание на то, что квартира по ощущениям должна быть жилой, чтобы человек, оказавшись в ней, чувствовал атмосферу дома и уюта. Квартира не должна походить на гостиничный номер, ведь наниматели, как правило, планируют провести в арендованном жилье как минимум год».
Для придания жилью ощущения уюта и домашнего очага достаточно снабдить его некоторыми мелочами, которые помогут создать домашнюю обстановку: поставить цветок в горшке, повесить шторы на окна, застелить стол скатертью и т.д. Большое значение имеют домашние запахи. Аромат мандарина, апельсина, свежезаваренного кофе способны с порога расположить человека.
Оттолкнуть арендатора может в том числе и безликость квартиры — стандартная типовая мебель и отсутствие какой-либо изюминки. «На предпочтение нанимателей влияет в большей степени не интерьер, а отделка квартиры, ее цветовая гамма и стиль — лучше выбирать теплые, светлые, не раздражающие оттенки, которые придутся по вкусу большей части арендаторов, — продолжает М. Жукова. — Разумеется, это не означает, что всем собственникам жилья, заинтересованным в повышении привлекательности своей квартиры, следует дружно менять отделку на бежевую или белую (к слову, обилие белого цвета как раз не является предпочтительным, он может вызвать неприятные ассоциации с больничным помещением). Отделка квартиры в ярких, кричащих тонах нежелательна, она может оттолкнуть потенциальных нанимателей, ведь далеко не каждый готов изо дня в день варить себе кофе на ярко-красной кухне или проводить семейные вечера в гостиной цвета фуксии. Квартира, в которую приходят потенциальные наниматели, не должна быть захламлена. Недостаток или даже отсутствие мебели всегда можно компенсировать, а вот обилие нежелательных предметов интерьера (которые многие собственники еще и запрещают выносить) может напрочь отбить у арендатора желание проживать в данном месте.
«Без всяких сожалений и сомнений выбрасывайте запылившийся бабушкин диван, избавьтесь от люстры советских времен, снимайте ковры со стен, распрощайтесь с одноногим буфетом (пусть даже любимым и уже родным) — все эти вещи мешают вашей квартире найти своих нанимателей, — советует М. Жукова. — Понятно, что перед показом в квартире должна быть произведена уборка — это очевидно любому собственнику. Однако жилье должно быть не только чистым, важно также избавиться от личных вещей собственника, таких как зубная щетка, расческа, шампуни и т.д. Такие, на первый взгляд, мелочи выглядят неаккуратно и могут испортить общее впечатление».
Когда лбом об стенку
Большую роль при показах играют также личные качества собственника жилья, его манера общения с клиентом. Чересчур настойчивые арендодатели всегда производят не слишком хорошее впечатление, в общении с нанимателем не стоит давить на него и торопить с выбором, вести себя лучше деликатно и ненавязчиво — хорошая квартира, заинтересовавшая клиента, говорит сама за себя.
Отдельный случай — упертые собственники, коих немало. Порой диву даешься, что теряют эти люди на ровном месте из-за амбиций и нерыночного подхода, сетуют риэлторы. Причем больше всего упертых в среднем и высоком ценовом сегменте, когда доход от аренды не влияет на текущий уровень жизни. «Дело в том, что многие владельцы эмоционально привязаны к своему жилью, — говорит генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова. — Они помнят, как старательно продумывали ремонт, с каким трудом доставали те или иные вещи, высоко оценивают свои дизайнерские способности. Для арендатора же все это не имеет никакого значения, для него важнее функциональность помещения и адекватная стоимость жилья».
Г-жа Хазова приводит случай, когда владелец в мельчайших подробностях рассказывал агенту, как создавал дизайн-проект и делал ремонт в своей квартире. Особую гордость у него вызывала ванная с уникальной французской плиткой, и самое главное — сама ванная была деревянной. Владелец искренне верил, что за такое неизбитое концептуальное решение арендатор будет готов выложить дополнительные деньги.
«В нашей практике предлагалась прекрасная четырехкомнатная квартира в доме на ул. Б. Якиманка, ее рыночная цена была 150 тыс. руб./мес., но собственник решил, что достоин 200 тыс. руб., — приводит свой пример Ю. Газина. — Квартира простояла на рынке больше года, в итоге он сдал ее через год за 150 тысяч… Хотя за год он мог заработать 1 800 000 руб.! И это не единичный случай…»
«У нас была девушка, собственник квартиры-студии в Доме Нирензее (в Большом Гнездниковском переулке), которая хотела сдать свою неотремонтированную студию за 7 тыс. долл. при ее рыночной цене около 2 тыс. долл. Когда мы спросили, почему такая высокая цена, она сказала: у меня огромные расходы», — делится опытом управляющий партнер компании EVANS Анна Левитова.
Чаще всего подобные собственники используют аргумент: коль вам нравится квартира — платите. В экономсегменте, может, рано или поздно найдутся бедолаги, которые будут согласны переплатить от безысходности. А вот в бизнес- и элитсегменте, во-первых, клиенты умеют считать деньги и жестко торгуются, а во-вторых, у половины из них бюджет определяет компания, которая оплачивает аренду.
Однако Москва подобных собственников учит. Самое простое, что может случиться с такими рантье, — квартира очень долго будет пустой. В худшем случае они рискуют получить криминальных клиентов. «Ваша квартира может превратиться в «массажный салон» с представительницами древнейшей профессии, старательно замаскированный под добропорядочную семейную пару с сестрой жены, которым срочно нужна квартира именно здесь, — предупреждает С. Куркова. — Другой вариант — подпольное казино, в котором может случиться все что угодно, вплоть до убийства. Ну, и классика жанра, когда квартиру делают резиновой».
Ноги, крылья… главное — хвост!
Большинство участников рынка утверждают, что в Москве в отличие от других городов есть только один фактор, который определяет размер и рост стоимости аренды жилья, — это спрос. «Чем он выше, тем более непомерные цены может устанавливать арендодатель, объясняя это чем угодно — от расходов на коммунальные услуги до затрат на покупку мебели», — говорит В. Ламин.
«Бешеный спрос» относится к демократичному сегменту. Многие собственники в экономе потому особо и не утруждают себя затратами на отделку — «все съедят и так». «Особенно ужасаются жители Северной столицы при поиске жилья в Москве, — замечает С. Куркова. — В их городе аренда демократичного жилья ниже процентов на 40. Европейцы, попав в Москву, вообще не понимают, что происходит. Так, например, в Вене цена однозначно зависит от метража. Тогда как в Москве это зависит от ремонта, типа дома и, как ни странно, жадности собственника. Я подбирала трехкомнатную квартиру без мебели в районе Старого Арбата по цене до 110 тыс. руб./мес. для клиентки из Австрии. Гостья никак не могла понять: «Как так может быть, чтобы квартиры в соседних домах метражом 70 и 100 кв. м стоили одинаково».
А вот, например, в Санкт-Петербурге, несмотря на то что это второй по размеру город страны, арендный рынок устроен иначе. «Спрос в высоком ценовом сегменте на долгосрочную аренду очень ограничен, зато город посещают намного больше туристов, и потому весьма высок спрос на краткосрочную аренду, — рассказывает А. Левитова. — Есть российские города с очень большим числом студентов, что поднимает цены нижнего сегмента. Например, в Томске учащиеся составляют почти 40% жителей города».
Некорректно: в Томске 500 тысяч жителей и 100 тысяч студентов.
Но спрос на квартиры там, действительно, высокий.