Ни для кого не секрет, что сегодня и собственник, и добросовестный приобретатель такого дорогостоящего товара, как недвижимость, ненадежно защищены законом. Так же, как не защищены им и представители интересов участников сделок с недвижимостью — риэлторы.
Парадокс: рынок недвижимости существует, операторы этого рынка хорошо известны, но вот документов, регулирующих этот рынок, ничтожно мало. Именно поэтому в сфере недвижимости до сих пор действуют так много мошенников: пользуясь лазейками в существующем законодательстве, они и создают те колоссальные риски, которыми обременены сегодня все участники рынка.
Особенно остро эти проблемы выявил финансовый кризис, снежным комом прокатившийся по рынку недвижимости и сделавший невозможной деятельность многих ранее вполне успешных риэлторских фирм. В этот период, когда сделки практически не заключались, а найти покупателя на объект стало настоящей проблемой, количество обращений за услугами риэлторов сократилось до минимума. Руководству компаний пришлось снижать расходы за счет увольнения сотрудников, сокращения арендуемых площадей и перехода на новые формы сотрудничества (удаленное, по факту, по договору и т. п.). В этих непростых условиях многие компании попросту перестали существовать.
В результате на рынке появилось немало так называемых частных риэлторов, многие из которых осуществляют свою деятельность, не регистрируясь в качестве индивидуальных предпринимателей.
По сути это абсолютно нелегальный бизнес, — констатирует вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР), вице-президент Московской ассоциации риэлторов Анна Лупашко. — Именно так, ведь частник не оплачивает расходы по аренде рабочего места, не платит налогов, что и позволяет ему снизить размер комиссионных. Однако уровень обслуживания в таком случае значительно хуже, а риски потерять квартиру и/или деньги возрастают многократно. Ведь действия так называемых черных маклеров ничем не гарантированы и не обеспечены, а между тем сегодня около трети всех сделок совершается с их участием.
Где же выход? Как отрегулировать рынок, 40% которого сегодня, по словам самих риэлторов, не организовано? Ясно, что необходимо внести изменения в законодательные документы. Риэлторский бизнес по сути своей является социально ответственным — ведь речь идет о том, без чего не может обойтись ни один человек: о жилье, о крыше над головой. И пока он подвержен подобным стихийным изменениям, высокие риски для населения сохраняются и преумножаются, нагрузка на правоохранительные органы растет, а государственный бюджет с каждым годом недополучает все больше налоговых платежей.
Напрашивается вполне разумное решение обозначенной проблемы: следует отрегулировать правила ведения риэлторского бизнеса таким образом, чтобы мошенникам, а также лицам, пытающимся действовать на свой страх и риск, доступ на рынок недвижимости был закрыт. Для этого, по мнению представителей профессионального сообщества и органов государственной власти, необходимо принять закон о риэлторской деятельности, концепция которого уже активно обсуждается начиная с мая 2010 г.
В законе необходимо четко определить содержание риэлторской деятельности, права и обязанности агентства недвижимости, — говорит А. Лупашко. — Кроме того, должны быть разработаны требования для тех, кто занимается профессиональной деятельностью на рынке недвижимости. Ведь сегодня мы сталкиваемся с ситуацией, когда практически каждый желающий может назвать себя риэлтором, не имея при этом ни документа о соответствующем образовании, ни каких-либо финансовых гарантий. Такое положение дел, когда речь идет об операциях с жильем, которое у многих единственное, недопустимо.
Добавим, что ежемесячно только в Москве регистрируется порядка 7–8 тыс. сделок с недвижимостью. При этом стоимость московских квартир в среднем начинается от 4 млн руб. За такие немалые деньги в рамках только одной самой простой сделки необходимо нести ответственность специалисту, о котором мы даже толком не знаем, что он обязан сделать для клиента, а что — нет.
Среди последствий кризиса (а это и увеличение числа сделок с участием черных маклеров, и ухудшение уровня обслуживания клиентов, и возросшие риски) самым неприятным стало растущее недоверие клиентов к риэлторам вообще, — продолжает А. Лупашко. — Именно поэтому мы должны в сжатые сроки установить четкие, ясные и прозрачные правила ведения бизнеса для всех без исключения, ограничить доступ к профессии риэлтора, руководствуясь при этом в первую очередь интересами тех, кто приходит к нам за помощью и рассчитывает на наш высокий профессионализм.
Предполагается, что разработкой и установкой этих правил займутся саморегулируемые организации (СРО), членство в которых будет обязательным для каждого, кто намерен вести легальный риэлторский бизнес.
Концепция закона предусматривает сложную систему защиты интересов клиентов, — рассказывает вице-президент РГР. — Во-первых, это многоуровневая система СРО: муниципальный уровень (где это необходимо), региональный и национальный. На федеральном уровне будет вестись разработка стандартов и обучающих программ. То есть мы не говорим нет тем, кто не знает, как работать, мы говорим: приходите, будем учиться.
Закон о риэлторской деятельности предлагает включить всех зарегистрированных участников рынка недвижимости в четыре реестра:
• сертифицированных компаний;
• аттестованных специалистов;
• учебных заведений и аккредитованных преподавателей;
• территориальных органов по сертификации.
Эти реестры будут вестись на региональном и муниципальном уровнях.
Также проект закона предусматривает два уровня специалистов — брокеры и агенты. Чтобы работать на рынке, им надо пройти специальное обучение и сдать экзамены, а впоследствии регулярно подтверждать свою квалификацию. Те специалисты, которые не значатся в реестре аттестованных специалистов, свою деятельность на рынке продолжать не смогут до тех пор, пока не пройдут все процедуры аттестации.
Еще один момент — страхование профессиональной ответственности. Это положение уже сегодня есть в системе сертификации, введенной в РГР.
В большинстве западных стран вы не сможете осуществлять операции с недвижимостью, не имея соответствующего страхового свидетельства. Совершенно необходимо, чтобы и в России страхование стало одной из опор профессиональной деятельности риэлтора, — считает А. Лупашко. — В этом случае будут спокойны как участники рынка, так и властные структуры. Виноват перед клиентом — ответишь деньгами, как и полагается.
Разруливать непредвиденные ситуации и разрешать споры специалистов с клиентами призваны дисциплинарные комиссии и комитеты защиты прав потребителей, которые будут наделены полномочиями лишать юридических лиц и индивидуальных предпринимателей права заниматься риэлторской деятельностью в том случае, если ими были нарушены стандарты практики и кодекс этики.
Одна из дискуссий, развернувшихся в ходе обсуждений нового закона, посвящена вопросу о том, чью деятельность должен регулировать закон: физических лиц (брокеров) или юридических (работодателей). Анна Лупашко считает, что в первую очередь отвечать перед законом, как и в других отраслях народного хозяйства, должны именно работодатели, а уже перед ними будут нести ответственность брокеры.
Это логично, ведь никто же не ставит телегу впереди лошади. Сегодня во всем мире риэлторская деятельность требует четкой организации и финансовых гарантий, и именно агентство недвижимости, а отнюдь не одинокий маклер в силах выполнить весь необходимый объем работы и нести полную ответственность за свои действия перед клиентом. Если же мы попытаемся отрегулировать работу непосредственно брокеров, то все, что мы получим, — это тот самый стихийный рынок черных маклеров, который имеем сейчас, только их уже будет не 30–40%, а все 80–90.
Звучит оправданно. Ведь контроль намного легче осуществить за организациями, нежели за индивидуальными предпринимателями. Конечно, и с ними работа ведется, но зачем же новым законом множить их число, если есть разумный вариант?
Еще один немаловажный момент, о котором много говорилось при подготовке законопроекта: сегодняшнее фактическое бесправие практикующего риэлтора при подготовке документов к сделке. Это несоответствие также призван устранить новый закон.
Необходимо ввести риэлтора в гражданский оборот сделок с недвижимостью, — говорит вице-президент РГР. — Что это означает на практике? Профессионалы рынка недвижимости, члены СРО должны быть наделены правом подготовки документов к государственной регистрации сделок. А для этого агентствам недвижимости должна быть предоставлена законная возможность запрашивать и получать информацию из органов БТИ, жилищно-эксплуатационных организаций, паспортных столов, органов госрегистрации. Мы должны делать это легально, а не по знакомству, как сейчас, и схема получения этой информации должна быть прозрачной.
На сегодняшний день обсуждение законопроекта еще не закончено, и любой желающий может прочитать его текст, внести собственные поправки и предложения.
На мой взгляд, сейчас, пока закон еще не внесен на рассмотрение в Государственную думу, необходимо организовать общественные слушания в профессиональном сообществе, — говорит А. Лупашко. — В РГР, девизом которой уже 19 лет является слоган «Объединяя профессионалов», обязаны услышать голос каждого из этих профессионалов. И прежде всего представителей региональных ассоциаций. Закон не должен стать инструментом для чьих-то частных карьерных устремлений — он призван решить проблемы, назревшие в риэлторском сообществе, и обеспечить защиту интересов наших клиентов.
