Какую квартиру можно купить в Ленобласти за 1 млн рублей? Почему петербуржцы не любят верхние этажи, а состоятельные люди уже не хотят жить в «Золотом треугольнике»? Об этом и многом другом ЦИАН.Журналу рассказал генеральный директор агентства недвижимости «Итака» Сергей Галалу.
— Сергей, расскажите о рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
— Без сомнения, рынок недвижимости Петербурга и области остается одним из крупнейших и наиболее динамично развивающихся в стране, уступая, наверное, лишь столичному. Только на первичном рынке на сегодняшний день в продаже около 60 тыс. объектов, включая 8 тыс. апартаментов. Традиционно лидерами спроса являются однокомнатные квартиры.
В Ленобласти сейчас продается около 15 тыс. новых квартир. Цены как минимум на 20% меньше. В некоторых случаях аналогичные квартиры в Петербурге более чем в два раза дороже. При этом стоимость сильно разнится в зависимости от удаленности от границ Петербурга. Например, большая часть строительства во Всеволожском районе располагается рядом с КАД, цены здесь ниже, чем в черте города, но заметно выше, чем в других районах области. Минимальные цены в Мурино и Буграх — 1,4 млн рублей, в Кудрово — 2,9 млн. Речь идет о студиях экономкласса. Для сравнения: в пгт. имени Свердлова стоимость аналогичного жилья составит чуть менее миллиона рублей.
Цена квадратного метра жилья экономкласса внутри одного района колеблется от 43 до 78 тыс. рублей в зависимости от расположения, степени готовности Дома и других факторов.
В большинстве районов Ленобласти стоимость квартиры-студии в комплексах экономкласса стартует от 1,4-1,5 млн рублей, однокомнатной квартиры — от 2,2 млн рублей.
На вторичном рынке Петербурга объем предложения превышает 40 тыс. квартир. Нераспроданные застройщиками квартиры и переуступки составляют около 10% от этого объема. Среди городских районов наиболее популярны Калининский, Приморский и Невский. Разброс цен на вторичное жилье велик, на стоимость влияют расположение, год постройки, состояние жилья и множество второстепенных факторов.
— Какие планировки предлагают девелоперы новоселам?
— Обычно лидеры рынка предусматривают три-четыре вида планировок по каждому типу квартир. Одной из наиболее востребованных является «евродвушка». Этот формат мало похож на двухкомнатную квартиру в обычном понимании, площадь может составлять и 30 кв. м, однако большая кухня (от 13 кв. м) позволяет рассматривать это помещение одновременно и как гостиную. Популярен на рынке Санкт-Петербурга и формат студий, есть даже варианты площадью менее 20 кв. м.
Как жить на 20 «квадратах», если вы уже не являетесь студентом, представить трудно, но факт остается фактом: студии пользуются спросом.
— Какие требования предъявляют петербуржцы и жители области к жилью?
— На первом месте остаются цена и транспортная доступность: наличие поблизости станции метро, удобного подъезда на автомобиле, минимум пробок. Так, в Мурино (Всеволожский район) квартиры в домах на расстоянии до 2 км от метро, покупают охотно. А вот в поселке Бугры в этом же районе, но с расстоянием до метро в 3 км жилье менее востребованно.
Известен случай, когда после полного заселения новостройки дворы заполнили машины и образовался транспортный коллапс при въезде-выезде. Частные инвесторы, купившие жилье в этом ЖК в стадии строительства, не только не получили прибыли, но и понесли потери: стоимость квартир упала в среднем на 1 млн рублей. Это яркий пример того, как транспортная доступность влияет на востребованность, а следовательно — и на цену квартир.
Из последних тенденций следует отметить, что клиенты, выбирая жилой комплекс и этаж, стали уделять больше внимания комфортной для жизни высоте. Чаще покупатели предпочитают квартиры до 12 этажа включительно. Конечно, в Санкт-Петербурге есть дома высотой и 24 этажа, и 36, однако многие опасаются рассматривать квартиры выше 12 этажа с точки зрения комфорта проживания.
Покупатели также стараются избегать домов, где на этаже расположено более восьми квартир (в отдельных проектах их число доходит до 15). Наиболее востребованный вариант — пять-шесть квартир. Этот тренд вовремя уловили застройщики. Нужно отметить, что в последние годы строить стали лучше, есть выбор квартир с удобными планировками, балконами, гардеробными, большими кухнями.
В отличие от ситуации три-четыре года назад происходит смещение спроса из Ленинградской области в Санкт-Петербург.
— Расскажите о динамике продаж в разных форматах жилья.
— Во втором квартале 2019 года в продажах нашей компании на первичном рынке более 40% составляют студии (в прошлом году было 35%). «Однушки», твердо державшие в прошлом году планку в 40%, в этом году, наоборот, упали в спросе до 35%. Немного вырос интерес к двухкомнатным квартирам — с 15% в прошлом году до 17% во втором квартале 2019-го.
На вторичном рынке доля студий составляет 4% от общего объема продаж, однокомнатных квартир — 26%. Двухкомнатные остаются лидерами спроса — 31%. На долю трехкомнатных приходится 18%, и только 3% составляют продажи многокомнатных квартир. По нашим данным, приобретение комнат с большим числом коммунальных квартир в Петербурге составляет 18% в общей доле продаж. В 1990-х и начале нулевых продажи комнат были в 2,5 раза выше, доля таких сделок достигала 30-35% от общего числа.
— Это было связано с выкупом квартир?
— Были и расселения как отдельный класс сделок, но в основном — продажи отдельных комнат разным людям.
5,5 млн рублей — средняя двухкомнатная квартира;
4,2 млн рублей — однокомнатная квартира,
3,7 млн рублей — студия,
1,4 млн рублей — комната, минимальная — 900 тыс., максимальная — 2,5 млн.
Люди покупают комнаты, потому что не хотят «влезать в долги» либо потому, что предпочитают жить в центре Петербурга (здесь расположено много коммунальных квартир), а не в спальном районе. Кто-то рассчитывает со временем расселить квартиру.
— Какие квартиры пользуются спросом на вторичном рынке?
— У нас есть сделки и с хрущевками, и с брежневками, но наибольшим спросом пользуется так называемая «новая вторичка» — квартиры в качественных домах, построенных в последние несколько лет. А вот «сталинки», старый фонд с капремонтом, которые раньше были вожделенным товаром даже для элитного клиента, потеряли привлекательность. Если говорить о покупателях квартир бизнес-класса и элитного жилья, то старые локации, громко звучавшие много лет, например, «Золотой треугольник» в районе Мойки, где покупались квартиры даже в домах без капремонта, их привлекают значительно меньше. Сегодня никто не хочет расселять коммуналки рядом с Невским, вкладываться в ремонт квартиры и подъезда.
состоятельные клиенты выбирают «первичку» и квартиры в «новой вторичке». спрос сместился на Крестовский и Петровский острова. Ценник на жилье здесь составляет 250-500 тыс. рублей за кв. м.
— А какие зоны являются депрессивными?
— В чистом виде депрессивных зон нет: если появляется хороший застройщик с качественным проектом, практически любая территория достаточно быстро приобретает совершенно другое качество. У нас таких застройщиков и проектов немало.
— В Санкт-Петербурге есть такой сегмент недвижимости, как «студии в квартире». Пользуются ли они спросом? Рекомендуете ли вы приобретать студии со статусом «доля в квартире»?
— К данному формату мы относимся с большим скепсисом. Доля квартиры — это всегда только доля. Ни согласование перепланировки, ни тем более согласование перевода каждой из этих комнат в формат отдельного объекта недвижимости — студии — невозможно. Могут быть причины, когда клиенту выгодно купить такую студию. Например, если она выставлена на продажу по очень низкой цене. Но нужно помнить, что это всегда большие риски: получить свидетельство о собственности на комнату, как на отдельную студию в квартире, законным способом практически невозможно.
— В компании «Итака» 45 офисов. Как вы контролируете работу агентов?
— У нас с клиентом работает не отдельный брокер, а компания. В 1993 году была создана дирекция по продажам, которая отвечает за то, чтобы проводить сделки максимально безопасно как для клиента, так и для компании.
- Нужна отдельная структура для обеспечения безопасности стелок?
В частности, сотрудники дирекции следят за тем, чтобы было получено, например, согласие органов опеки на продажу квартиры с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, проверяют, действительна ли выданная доверенность и прочее. Это огромный объем работы, но зато мы имеем минимальное количество конфликтных ситуаций, связанных с историей квартир. А здесь всегда могут быть какие-то «подводные камни».
На рынке был случай, когда проблемы оказались у квартиры в строящемся ЖК, приобретенной по переуступке у подрядчика застройщика. Обычно первичная недвижимость по понятным причинам не связана с рисками предыстории объекта, но в случае с переуступками дополнительный риск может возникнуть. При этом, чем длиннее цепочка переуступок, тем больше рисков. Проверять нужно не только свою, но и предыдущие сделки, и не только в отношении законности их совершения, но и с точки зрения надлежащего исполнения.
В России полноценной защиты добросовестных приобретателей не было и нет. Я много лет об этом говорю и пишу — нужно защитить добросовестных приобретателей.
В Госдуме принят и вступит в силу с января будущего года законопроект об увеличении гарантий для покупателей жилья. Главный позитивный момент — однократная компенсация покупки, которая будет равна не 1 млн рублей, как ранее, а рыночной стоимости жилья. К сожалению, проект прошел мимо Российской гильдии риэлторов, к нему есть вопросы. Процедура получения компенсации не упрощена. Путь добросовестного приобретателя к возможности ее получения остался очень трудным и долгим.
— Известно, что вы любите путешествовать. Где бываете, куда хочется вернуться?
— Да, я действительно люблю путешествия, особенно по Греции. Не могу выделить только один город или остров, Греция прекрасна. Последний отпуск мы с семьей провели на Кикладских островах. В Петербурге любимые места — Петроградская сторона и Васильевский остров, пешие прогулки здесь — большое удовольствие. Из новых мест притяжения отмечу Новую Голландию, где мы с семьей бываем регулярно.
