Как правильно оформить дарение недвижимости

Для того чтобы недвижимость официально перешла в другие руки, даритель и одаряемый должны заключить договор дарения. На основании договора дарения Росреестр зарегистрирует переход права собственности на объект. Поэтому с точки зрения закона устное обещание бабушки подарить квартиру внуку никакой юридической силы не имеет.

По нормам российского права дарение — это такая же сделка, как и купля-продажа, но проводится она без оплаты. На законодательном уровне дарение закреплено в главе 32 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

В договоре обязательно указывается предмет дарения и то, что сделка является безвозмездной для одаряемого: он ничего не должен в ответ.

Переход права собственности от одного участника сделки дарения к другому по их взаимному соглашению может происходить в разное время: в момент подписания договора или позже.

Виды договоров дарения

В зависимости от времени и обстоятельств сделки выделяют 3 вида договора дарения: реальный, договор обещания дарения (консенсуальный), договор пожертвования.

Реальный договор

Сделка считается реальной, если заключение договора дарения и переход права собственности совпадают во времени. Это самый популярный в юридической практике способ оформления дорогих подарков.

Реальный договор предусматривает полную передачу одаряемому прав на предмет сделки. После подписания документов и госрегистрации перехода права одаряемый становится единоличным собственником имущества.

Консенсуальный договор

Такой договор позволяет отсрочить дарение на определённое время. По сути, это документальное подтверждение намерений дарителя. В таком договоре обязательно должна быть указана информация о будущем подарке, данные того, кто его примет, а также точные сроки передачи недвижимости.

Договор пожертвования

Такой договор составляется, когда даритель хочет, чтобы его имущество в будущем использовали не в личных целях, а на благо общества. В этом случае одаряемый получает не только право собственности на подарок, но и обязанность использовать его по определённому назначению.

Получать пожертвования по закону могут:

• физические лица;
• лечебные, воспитательные заведения, учреждения соцзащиты;
• научные, культурные и образовательные организации;
• религиозные учреждения;
• общественные и некоммерческие организации.

Если пожертвование принимает физическое лицо, в соглашении обязательно прописывают информацию о назначении объекта недвижимости. Юрлицу делать это необязательно. Но если этот пункт есть в договоре, одаряемый должен будет представлять доказательства целевого использования объекта.

Обязательна ли госрегистрация права собственности на подаренную квартиру или дом

Да. Право собственности на любую недвижимость должно быть обязательно зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) — вне зависимости от того, как оно возникло. Это предусмотрено статьёй 131 ГК РФ.

Сам договор дарения квартиры или дома не подлежит государственной регистрации.

Нужно ли нотариально заверять договор дарения

Раньше для оформления дарственной — обиходное название договора дарения — достаточно было составить договор, подать его в МФЦ и уплатить госпошлину.

Нотариус участвовал в сделке дарения, если недвижимость принадлежала несовершеннолетнему, ограниченно дееспособному гражданину или если дарение касалось долей в праве общей собственности на недвижимость. В остальных случаях договор заключали в простой письменной форме без нотариуса.

С 13 января 2025 года правила изменились. Теперь все договоры дарения недвижимости необходимо оформлять через нотариуса. То есть неважно, происходит дарение целого объекта, доли, кем друг другу приходятся даритель и одаряемый — в любом случае договор подлежит нотариальному удостоверению (пункт 3 статьи 574 ГК РФ).

Нотариус проверяет документы сторон, разъясняет суть сделки и убеждается, что даритель действует добровольно. Далее он составляет договор или проверяет документ, который ему представили, а затем сам регистрирует договор дарения в Росреестре, если стороны не возражают. При желании они могут обратиться за госуслугой напрямую.

С одной стороны, новые правила уменьшают риски мошенничества, особенно для пожилых людей. С другой стороны, из-за нововведения процедура дарения значительно подорожала.

С 2025 года оформление дарственной у нотариуса включает уплату:

• федерального тарифа: 0,5% кадастровой стоимости объекта, минимум —300 рублей, максимум — 20 тыс. рублей;
• регионального тарифа: 6–10 тыс. рублей в зависимости от региона;
• госпошлины: 4 тыс. рублей за регистрацию перехода права в Росреестре.

Таким образом, дарение по новым правилам обойдётся от 12–15 тыс. рублей и дороже в зависимости от стоимости недвижимости и региона.

Кто именно должен оплачивать услуги нотариуса и платить госпошлину — закон не регулирует, это решают стороны между собой.

Как изменились госпошлины за действия с недвижимостью

в 2025 году

Читать

Можно ли включать в договор какие-либо условия для одаряемого

Главная особенность договора дарения — его безвозмездность, которая исключает любое ответное благодеяние со стороны одаряемого. Если он что-то даёт взамен: вещь, право или встречное обязательство, дарение признаётся притворной сделкой, которая не имеет юридической силы (пункт 1 статьи 572 ГК РФ).

Кроме того, дарить недвижимость можно только при жизни. Договор, по которому передача подарка должна произойти после смерти дарителя, будет признан ничтожным. В таком случае действуют нормы законодательства о наследовании (пункт 3 статьи 572 ГК РФ).

При этом закон не запрещает включать в договор личные условия дарителя, которые обычно предписывают одаряемому какие-либо действия или поведение.

Считается ли подаренная квартира совместной собственностью супругов

Нет, не считается. Подарки, полученные одним из супругов, не относятся к совместно нажитому имуществу (пункт 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ). По нашим законам это личное имущество человека. И не имеет значения, состоит он в браке или нет. В случае развода подаренные объекты не подлежат разделу между супругами.

Можно ли подарить строящуюся квартиру

Да. Для безвозмездной передачи прав по договору долевого участия (ДДУ) часто используют договор уступки прав (цессии). Он заключается после государственной регистрации ДДУ, но до момента подписания акта приёма-передачи квартиры между застройщиком и дольщиком.

Главное отличие цессии от дарения в том, что она может быть как бескорыстной, так и на возмездной основе.

Согласно статье 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», уступить право требования по ДДУ можно только после того, как даритель полностью выполнит свои финансовые обязательства перед застройщиком. Иначе на третье лицо придётся переводить не чистое право требования, а ещё и долг (статьи 391–392.3 ГК РФ) — это уже не дарение.

Если права по ДДУ приобретены в браке, то для дарения такой недвижимости необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга.

Обычно все нюансы уступки прав на квартиру подробно прописаны в договорах долевого участия: прежде чем дарить недвижимость, стоит внимательно изучить этот документ. Может оказаться, что дарение придётся согласовать с застройщиком или как минимум письменно уведомить его о своих намерениях.

Чтобы избежать накладок, лучше заранее получить письменное согласие на дарение и у застройщика, и у одаряемого. Это позволит дарителю обезопасить себя от возможных претензий.

Кто не может дарить и принимать в дар недвижимость

Ограничения, связанные с дарением имущества, которое стоит дороже 3 тыс. рублей, изложены в статье 575 ГК РФ.

Делать дорогие подарки запрещается:

• от имени малолетних и недееспособных граждан;
• работникам образовательных, социальных и медицинских учреждений от их подопечных;
• государственным, муниципальным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
• коммерческим организациям между собой.

В некоторых случаях закон ограничивает возможности дарителей, усложняя процедуру. Это касается нестандартного дарения. Например, дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, происходит с согласия всех его владельцев.

Можно ли расторгнуть договор дарения или признать его недействительным

Да. Сделку, связанную с дарением, можно расторгнуть, как и любую другую. Такое право даритель имеет и до передачи подарка, и после, но только на законных основаниях. Инициатором прекращения договора может выступить сам одаряемый, отказавшись от подарка, или заинтересованные третьи лица.

Один из механизмов расторжения такого соглашения — признать сделку недействительной. Это возможно, если дарственная была составлена с нарушением порядка и условий, предписанных законом.

Гражданский кодекс выделяет два вида недействительных сделок: ничтожные и оспоримые. Для расторжения ничтожных сделок достаточно указать на факт нарушения, оспоримые необходимо отменять в суде.

Основания для признания любого договора недействительным перечислены в статьях 168–179 ГК РФ.

— Договор заключён для вида (мнимая сделка) или чтобы прикрыть другой договор (притворная сделка).

— Договор дарения содержит условие передачи подарка после смерти дарителя.

— Дарственная заключена с нарушением формы, содержания и субъекта.

Нарушение формы договора дарения — это, например, устные договорённости, потому что законодательство требует фиксировать намерения на бумаге. Ничтожным будет считаться и договор, в котором не обозначен конкретный предмет дарения или не указан одаряемый.

Есть и специальные основания (статьи 572–578 ГК РФ), по которым можно признать недействительной сделку, связанную именно с дарением:

— Одаряемый покушался на жизнь дарителя, жизнь членов его семьи и близких родственников либо умышленно причинил ему телесные повреждения.

— Обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создаёт угрозу её безвозвратной утраты, даритель может потребовать в суде отмены дарения.

— Имущественное, семейное положение или состояние здоровья дарителя изменились так, что дарение приведёт к существенному снижению уровня его жизни.

— Договор дарения был возмездным.

— Дарение совершено вопреки запрету или ограничению.

— Договор заключён на основании ничтожной доверенности, в которой не указаны одаряемое лицо и предмет дарения.

— Не определён предмет дарения: конкретная вещь, право или обязанность, от которой освобождается одаряемый, то есть неясно, что конкретно обещает подарить даритель.

— Даритель — юридическое лицо не составил договор дарения на вещь стоимостью больше 3 тыс. рублей или включил в такой договор обещание дара в будущем.

Помимо этого в самом договоре дарения может быть прописано право дарителя отменить его в случае, если он переживёт одаряемого.

Нередко споры из-за подарков возникают после смерти дарителя, родственникам которого не нравится его поступок. Но если всё было сделано по закону, шансов оспорить дарственную практически нет. Единственная возможность для этого — доказать, что человек не отдавал отчёт своим действиям.

Это можно сделать, если в момент подписания договора даритель был серьёзно болен и принимал препараты, изменяющие сознание. В таком случае по заключению привлечённого истцом медицинского эксперта или после экспертизы, назначенной судом, даритель может быть постфактум признан недееспособным, и сделка будет отменена.

А если принимать дар человек не хочет, он может или отказаться, или передать имущество третьей стороне, но для этого подарок всё-таки нужно принять и передарить.

Когда можно оспорить или отменить договор дарения:

судебная практика

Подробнее

Придётся ли платить налог за подаренную квартиру

Здесь всё зависит от того, кто и кому сделал щедрый подарок. В Налоговом кодексе указано, что недвижимость, подаренная членами семьи или близкими родственниками, налогом на доходы физлиц (НДФЛ) не облагается.

Родственниками и членами семьи закон признаёт:

• официальных супругов;
• детей и родителей, в том числе усыновителей и усыновлённых;
• внуков и бабушек или дедушек;
• полнородных и неполнородных братьев и сестёр.

Поэтому, если квартиру вам подарил муж или сын, налог платить не придётся, а если двоюродный дядя или старый друг семьи — НДФЛ начислят.

Если договор дарения был заключён в 2024 году, налог уплачивают по ставке 13%. Заплатить его необходимо до 15 июля 2025 года.

Если дарение произошло в 2025 году, размер налога составит 13–22% кадастровой стоимости объекта: в России теперь действует прогрессивная шкала налогообложения для НДФЛ. Ставку назначат в зависимости от размера совокупного годового дохода одаряемого. К примеру, если сумма дохода составила до 2,4 млн рублей в год, ставка будет 13%, а если находится в диапазоне 5–20 млн рублей в год— 18%.

Налог на дарение квартиры:

кто должен его платить и можно ли сэкономить

Узнать

Сам даритель налог за дарение не платит ни при каких обстоятельствах. Так как подарок делается безвозмездно, дохода от такой сделки он не получает — оснований для уплаты НДФЛ нет.

Умный
Циан-помощник упрощает поиск

Найти квартиру                    

Главное

— Дарение недвижимости — это тоже сделка, как и купля-продажа, только она проводится без оплаты. Если подарок был не от близкого родственника, одаряемый обязан заплатить налог на доходы.

— После заключения договора дарения переход права собственности на недвижимость обязательно должен быть зарегистрирован в ЕГРН.

— С 2025 года оформить дарение недвижимости можно только через нотариуса.

— Строящуюся квартиру можно безвозмездно передать по договору уступки прав.

— Договор дарения может быть расторгнут до и после передачи недвижимости, но только при наличии законных оснований. К примеру, если это была мнимая сделка: объект как будто бы подарили, а на самом деле даритель получил за него деньги.

Фото: Photosite, Pixel-Shot, New Africa / Shutterstock / Fotodom