Примечателен факт: чем больше у того или иного подмосковного шоссе пропускная способность, тем меньше на нем расположено объектов инфраструктуры — торговых центров, магазинов, салонов, отраслевых рынков, предприятий питания, банковских отделений и других коммерческих структур в сфере услуг и торговли. Разве что заправочными станциями переполнены все направления.
Скоростные и тихоходные
Добраться до Волоколамска по Новой Риге или до Серпухова по Симферопольскому шоссе без пробок можно за час с небольшим. При этом на магистралях практически отсутствуют не только светофоры и полицейские посты, но и магазины. Если только не съехать с шоссе, где через километр-другой можно обнаружить средних размеров торговый центр, палатку, придорожный мотель или ресторанчик.Другое дело — Дмитровское, Щелковское, Горьковское или Ярославское шоссе с многочисленными светофорами, съездами и развязками, ведущими к магазинам, крупным торговым центрам, строительным и колхозным рынкам, придорожным кафе и ресторанам. «Современные скоростные трассы, — объясняет Балла Фай, директор по стратегическому развитию Paul`s Yard, — такие как Новая Рига или Минское шоссе, строили на свободных от жилья территориях, и только сейчас они постепенно начинают обрастать коттеджными поселками и микрорайонами многоэтажек. При этом новые трассы, как правило, не проходят через крупные подмосковные города, откуда большая часть населения каждый день добирается в столицу на работу. Соответственно, и поток автолюбителей на этих направлениях не столь большой, как на старых шоссе». И в самом деле, на Ярославском или Горьковском направлении активный трафик за счет работающих в Москве жителей и транзитного транспорта. А места для торговых центров и других объектов инфраструктуры подбирают как раз там, где большой поток людей.
Если пересечь МКАД и ехать, к примеру, по Ярославке в сторону области, то на пути будут встречаться крупные населенные пункты — поселок Дружба, города Мытищи и Королев, после чего следует череда поселков — Челюскинский, Тарасовка, Любимовка, Клязьма, Междуречье… И снова город — Пушкино.
То же самое на Горьковской трассе, которая начала функционировать еще две сотни лет назад, обрастая по обочинам селами и деревнями, многие из которых впоследствии стали городами. Только в пределах 40-километровой зоны от Московского кольца около десятка крупных населенных пунктов: города Реутов и Балашиха, поселки Щемилово, Новая и Старая Купавна, Зеленый, Псарьки, Обухово, Ельня — и так до самого Ногинска. И в каждой деревне, не говоря уже о городах, вдоль трассы как минимум по два-три светофора, рядом с которыми расположен торговый центр либо магазин или рынок. А Балашиха и вовсе рекордсмен по количеству коммерческой недвижимости, разместившейся вдоль дороги. На всем десятикилометровом протяжении главной дороги установлено 12 светофоров, рядом с которыми находятся крупные торговые центры, салоны автоконцернов «Форд» и «Тойота», строительные и дачные рынки, кафе, рестораны. Где тут разгонишься!То же самое на Щелковском, Дмитровском, Можайском направлениях. Об элитной двухполосной Рублевке, сплошь застроенной бутиками, ресторанами и салонами самой разной направленности, и говорить не стоит. Движение на ней бывает свободным только в полуденные и ночные часы, иногда по выходным дням.
«Стоит отметить, что тихоходность трассы и постоянно возникающие на ней пробки не всегда связаны с количеством расположенных на ней объектов инфраструктуры, — отмечает Александр Коваленко, коммерческий директор компании Uniparx Service. — Ведь магазины появляются возле уже установленных и действующих светофоров. Пересечение главных улиц в населенном пункте, наличие съездов, где движение всегда замедляется, стимулирует девелопера открыть поблизости торговый центр, магазин или небольшой рынок стройматериалов. В то же время наличие светофора не обязательно влечет за собой заторы. Интенсивность движения зависит и от других характеристик трассы — количества полос, подземных и наземных пешеходных переходов, транспортных развязок, качества покрытия».
Разрешит проблемы стройка
КП Павлово Подворье
Строительство — основной способ улучшения ситуации, причем как на скоростных, так и на загруженных трассах. На первых, по мнению специалистов, необходимо создавать недостающие объекты инфраструктуры. На вторых следует сооружать новые съезды, развязки, подземные и наземные пешеходные переходы, чтобы ликвидировать лишние светофоры, а также нужно расширять дороги. Правда, вопрос с расширением тех же двухполосных дорог решается не всегда.
«По закону торговые центры, расположенные у автомагистрали, не должны уменьшать скорость движения, но на деле часто происходит обратное, — комментирует создавшуюся во многих населенных пунктах обстановку Б. Фай. — Некоторые девелоперы стремятся разместить торговый центр и магазины максимально близко к дороге, пожертвовав при этом удобным подъездом и парковкой. В часы пик перед ними выстраивается длинная очередь из автомобилей, желающих съехать с основной трассы, что затрудняет движение остального транспорта. Кроме того, возведенные на обочине объекты инфраструктуры мешают развитию направления — при необходимости его нельзя будет расширить или реконструировать».
С доводами коллеги не совсем согласен Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». Скорость движения по трассе, по его мнению, во многом зависит от того, в какой местности она находится. При этом тормозят движение не столько торговые центры, сколько отсутствие развязок, многочисленные городские и поселковые светофоры и перекрестки. «Что касается покупателей загородной недвижимости, а также владельцев коттеджей, — уточняет спикер, — то для большинства из них скорость на дороге гораздо важнее наличия магазинов. Как правило, люди предпочитают сделать все необходимые покупки в городе и за 20–30 минут добраться до загородного дома».
КП Павлово Подворье
Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood, поддерживает коллегу и уточняет, что существенно повлиять на загруженность трассы могут только очень крупные торговые центры, такие как «Вегас» или «МЕГА».
Специалисты считают, что прямой зависимости между престижностью направления, наличием на нем инфраструктурных объектов и загруженностью трассы не существует. Например, дорогая Рублевка под завязку наполнена инфраструктурой и, естественно, стоит. Новая Рига также престижна, но, наоборот, бежит. Киевское шоссе, расширенное до восьми полос и в меру укомплектованное объектами придорожной инфраструктуры, также обладает приличной пропускной способностью. На Дмитровском направлении, где примерно одинаковое количество поселков разных классов, а на обочинах расположено немало объектов инфраструктуры, двигаться порой очень затруднительно. Поэтому, наверное, стоит согласиться с экспертным мнением, что количество объектов инфраструктуры зависит прежде всего от того, насколько велика плотность населения на том или ином направлении. На Рублево-Успенском, Киевском, Минском, Новорижском проживают гораздо меньше людей, чем на остальных. Следовательно, скажем, крупные торговые центры, рассчитанные на массового покупателя, строить здесь просто невыгодно. Зато на этих трассах имеются небольшие по площади объекты премиум-класса. Исключение составляет разве что крупный ТРЦ «Павлово Подворье», который разместился на некотором удалении от Новорижского шоссе. Неподалеку от торгово-развлекательного центра расположено несколько коттеджных поселков, поэтому арендаторы комплекса не испытывают недостатка в посетителях.
Дороги в будущее
КП Княжье Озеро
В перспективе инфраструктурные объекты станут возводить как на скоростных, так и на загруженных трассах. Впрочем, интенсивность застройки скоростных дорог будет зависеть в первую очередь от пассажиропотока. «Первостепенное значение имеет заселенность направления, а не его престиж или скорость», — уверен А. Коваленко.
Крупная инфраструктурная застройка ожидает молодое Симферопольское шоссе, считают эксперты. Несколько лет назад поселки здесь можно было пересчитать по пальцам, а теперь их количество приближается к трем десяткам. В настоящий момент земли под коттеджную застройку и в ближней, и в средней зоне практически выкуплены. А значит, направление, которое и без того развивалось быстрее других, будет заселено. Еще четыре года назад вдоль дороги активно возводили различные торговые площадки, но в кризис процесс приостановился. Сегодня недостроенные объекты размораживают. Эксперты предполагают, что через пару-тройку лет вдоль трассы вновь развернутся работы по созданию различных объектов инфраструктуры. При этом в низкоскоростную автомагистраль Симферопольское шоссе вряд ли превратится.
КП Княжье Озеро
Насколько та или иная трасса должна быть укомплектована объектами инфраструктуры? Вопрос остается открытым. По крайней мере каждое из направлений до сего дня обустраивалось спонтанно: появилась развязка — открылся новый магазин. Да и рассматривать взаимосвязь числа поселков с количеством инфраструктуры на трассе никто из спикеров не рискнул. Лишь Т. Сайфутдинов заметил, что рынки коммерческой и загородной жилой недвижимости развиваются независимо друг от друга. А определяющим фактором в обоих случаях является достойное местоположение, конкурентное окружение, цена и доступность земельных участков. И конечно, объем потенциальной целевой аудитории — как среди жителей Москвы, так и области. А пока смысл перефразированной пословицы сохраняется: тише едешь — больше купишь.
