Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Вся Россия
Терминальная «разморозка». Квадратные метры хранения
22 августа 2011
3 378
Обсудить
По итогам прошедших шести месяцев 2011 г. многие эксперты складского рынка делают вывод, что сохранение высокого уровня спроса и низкий объем нового предложения уже во II полугодии 2011 г. приведут к дефициту качественных складских помещений.
По итогам прошедших шести месяцев 2011 г. многие эксперты складского рынка делают вывод, что сохранение высокого уровня спроса и низкий объем нового предложения уже во II полугодии 2011 г. приведут к дефициту качественных складских помещений.
 
 
В формате build-to-suit
 
Терминальная «разморозка». Квадратные метры хранения
Логопарк Пышма
По данным компании Jones Lang LaSalle, за первую половину 2011 г. было введено в эксплуатацию около 165 тыс. кв. м складских площадей. Общий объем качественных помещений, по сообщению компании ASTERA, в Москве и Подмосковье на I полугодие 2011 г. составил около 6,113 млн кв. м.
 
Во II квартале девелоперы начали объявлять о реанимации проектов, замороженных в кризис, задумываться о новых стадиях развития существующих объектов. Сразу несколько игроков заявили о возобновлении строительства: в Подольске до конца 2012 г. планирует закончить вторую фазу компания MLP, новые корпуса появятся в логистическом парке «Северное Домодедово». Но большинство девелоперов предпочитают дожидаться заказа арендаторов, чтобы возводить объекты с уверенностью в будущем доходе. Как важные тенденции рынка эксперты отметили переключение ключевых игроков на проекты build-to-suit (строительство здания под нужды конкретной компании) и заключение предварительных договоров аренды, что позволяет привлечь необходимое финансирование.
 
Всего, сообщает компания S. A. Ricci, на 2011 г. заявлено около 500 тыс. кв. м новых складских площадей, однако реальный объем строительства оценивается экспертами на уровне 300–350 тыс. кв. м, что примерно в полтора раза меньше, чем в 2008–2009 гг.
 
Основной объем площадей, соответствующих классу А, будет сдан в конце II полугодия 2011 г. или перенесен на 2012 г. В числе объектов, сдача которых планируется в конце 2011 г., — ЛП  «Дмитров», «Белая Дача» (фаза 5) и др.
 
Доля вакантных площадей на рынке складов существенно сократилась: с 7% в конце 2010 г. до 3–5% в середине 2011-го. И этот показатель еще не предел снижения. По мнению большинства экспертов, к концу 2011 г. он приблизится к докризисным значениям 2007–2008 гг., когда доля вакантных площадей составляла всего 1–3%.
 
 
Прогноз по рынку складской недвижимости до конца 2011 г.
Класс А
Класс B
Вакантные площади
3 %
5,5 %
Арендные ставки
140 долл./кв. м
120 долл./кв. м
Объем площадей
4550 тыс. кв. м
1849 тыс. кв. м
По данным Astera
 
 
Проекты, анонсированные на 2011 г.
 
Терминальная «разморозка». Квадратные метры хранения
Логопарк Пышма
С 2010 г. на 2011-й была перенесена сдача нескольких крупных объектов, среди которых СК «Апаринки», технопарк «Крекшино». В нынешнем году должен завершиться и проект «Вольво Тракт Центр Москва-Юг» в индустриальном парке «Южные ворота» в формате build-to-suit, который реализует компания Giffels Management Russia для Volvo Trucks. Финансирует строительство Bank Austria, входящий в состав группы UniCredit.
 
Управляющая компания «Абсолют Менеджмент» объявила о строительстве бизнес-парка «Флагман» в 12 км от Москвы по Егорьевскому шоссе. Инвестиции в проект — около 10 млн долл.
 
Транспортно-логистическая компания GEFCO планирует к концу 2011 г. открыть в подмосковном Домодедово логистический автотерминал стоимостью 50 млн евро.
 
PNK Group и логистический оператор Uhrenholt Logistics (Дания) заключили соглашение о строительстве специализированного многотемпературного складского комплекса класса А в рамках проекта «PNK-Чехов».
 
Девелопер MR-Group начал строительство логистического парка «Шматово» в проекте «Новое Ступино». Готовность 1-й очереди — 2012 г.
 
 
Наиболее крупные складские объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию до конца 2011 г.
Объект
Девелопер
Расположение
Общая площадь, кв. м
СК «Апаринки»
VVV Company
Каширское ш., 3 км от МКАД
61 000
Логистический парк «Дмитров»
«Геламко»
Дмитровское ш., 30 км от МКАД
56 000
СК «PNK-Чехов», 8-й корпус
PNK Group
Симферопольское ш., 50 км от МКАД
38 800
СК «Белая Дача»
Hines
Новорязанское ш., 3 км от МКАД
32 000
СК «Агрокомплекс»
«Агрокомплекс»
Каширское ш, 20 км от МКАД
22 000
Технопарк «Крекшино»
«РосЕвроДевелопмент»
Киевское шоссе, 24 км от МКАД
20 000
СК Springs PARK, 2-я очередь
н/д
Егорьевское ш., 15 км от МКАД
16 840
СК «Капустино», 1-я очередь
Convince
Мытищинский район, д. Капустино
18 000
 
 
Ритейл в лидерах спроса
 
Рынок складов стал снова развиваться и расти вслед за торговым сегментом, быстрее остальных восстановившимся после кризиса. Именно торговые операторы в 2010 г. формировали основной спрос на складские помещения. И в этом году они сохранили первенство, по данным компании ASTERA, их доля преобладает в структуре спроса — 35%. Они же являются лидерами по средней арендуемой площади (15 тыс. кв. м). Увеличился спрос на складские помещения со стороны сектора FMCG (товары повседневного спроса) — 25%, выросла активность производственных и логистических компаний (21 и 19% соответственно). Наибольший интерес у арендаторов вызывают готовые складские объекты. По сообщению специалистов NAI Becar, возросший спрос привел к тому, что на данный момент в Москве насчитывается всего 14 складских комплексов, располагающих свободными площадями. Больше всего не хватает готовых качественных помещений класса А, также отмечается спрос на терминалы в непосредственной близости от МКАД. Из-за дефицита готовых объектов все больше сделок аренды и купли-продажи заключается на ранних этапах строительства. Наиболее востребованы площади от 1500 до 3000 кв. м, на их долю приходится около 36% от общего объема аренды.
 
Среди тенденций — увеличение продолжительности срока арендного договора. Для Московского региона крупные складские операторы стараются заключать договоры на семь — девять лет, хотя средние показатели находятся на уровне трех — пяти лет. «Длительные» договоры позволяют прогнозировать арендные поступления и сроки окупаемости проекта.
 
По итогам I полугодия увеличение стоимости аренды в складских комплексах Москвы и Московской области составило в среднем 5–7% по сравнению с концом 2010 г. Как сообщают специалисты ASTERA, ставка на складах класса  А в черте города находится в диапазоне 145–180 долл./кв. м/год, в классе В — 130 долл. За МКАД в классе А цена 110–150 долл./кв. м/год, в классе В — 100–120 долл.
 
По оценке аналитиков NAI Becar, в I полугодии наибольший рост ставок наблюдался на морозильные камеры, стоимость аренды которых к концу периода составила 285 долл./кв. м/год, что на 45 долл. выше, чем в начале года.
 
Цены продаж на объекты класса А в черте города стабилизировались на уровне 1800–2400 долл./кв. м, за МКАД — 1000–1400 долл. На складские комплексы класса В, расположенные в Москве, — 1300–1800 долл./кв. м, за МКАД — 900–1200 долл. (все данные без учета НДС и операционных расходов).
 
 
Рейтинг самых дорогих направлений Подмосковья
 по аренде складской недвижимости
Первое место
Новорижское шоссе — МКАД и самые высокие ставки аренды: 150 долл./кв. м/год (цена без НДС, эксплуатации и коммунальных платежей). Складские комплексы: Istra Logistic Park, СК «Балтия» (Новая Рига), СК «Дзержинский», СК «Восточные ворота» (МКАД).
Второе место
Киевское — Минское шоссе со ставкой аренды 140 долл./кв. м./год. Складские комплексы: логистический парк «Крекшино», Голицыно-1, Голицыно-3.
Третье место
• Ленинградское — Дмитровское шоссе: ставки аренды 135 долл./кв. м./год. Складские комплексы: «Ителла НЛК», «Шерлэнд», МЛП «Ленинградский», FM Logistic.
• Симферопольское — Новокаширское шоссе: ставка аренды 135 долл./кв. м/ год. Складские комплексы: «PNK-Чехов», АС-24, «Агротерминал», МЛП «Подольск», «Южные ворота», «Северное Домодедово».
Данные компании Penny Lane Realty
 
 
Крупные сделки
 
Эксперты отмечают укрупнение формата арендных сделок. Наиболее значимым событием года стал договор между фондом Raven Russia и торговой сетью X5 Retail Group (77 500 кв. м площадей в логистическом парке «Ногинск-Восточный») на условии строительства и переоборудования площадей под данного арендатора. Конверсия комплекса обойдется Raven Russia в 16 млн долл., но эти затраты инвестор впоследствии компенсирует за счет повышенной арендной ставки.
 
Российская дистрибьюторская и логистическая компания «Алиди» арендовала склад площадью около 40 тыс. кв. м в «PNK-Чехов» Московской области.
 
Giffels Management Russia, девелопер складской и производственной недвижимости в России, в июне 2011-го объявил о крупнейшей с начала кризиса сделке. Объем — 99,3 млн долл. Объект сделки — индустриальный парк «Южные ворота» на трассе М4 — складской комплекс площадью около 80 тыс. кв. м и земельный участок.
 
Первую на рынке сделку в формате built-to-suit провел холдинг «ТВОЕ». Офисно-складское здание класса А площадью 24 107 кв. м было построено в соответствии с техническим заданием компании «ТВОЕ» на территории, принадлежащей PNK Group в логистическом парке «PNK-Чехов».
 
Компания Hines Global REIT приобрела индустриальный парк FM Logistic площадью 70 тыс. кв. м у AIG European Real Estate Partners.
 
ЗАО «Колесный ряд» арендовала 13,5 тыс. кв. м в складском комплексе класса В «МосМек». Договор аренды заключен на пять лет. В складском комплексе класса А Springs Park продано здание площадью 8 тыс. кв. м. Покупателем выступила ГК «Энергомаш».
 
 
Основные сделки II квартала 2011 г.
Арендатор
Складской комплекс
Площадь, кв. м
X5 Retail Group
ЛП «Ногинск»
77 500
«Алиди»
«ПНК-Чехов»
39 500
«НЛК»
ЛП «Пушкино»
20 000
«Русский свет»
«Инфрастрой Быково»
19 400
«Авирса»
«Трилоджи парк Томилино»
14 251
Источник: Jones Lang LaSalle
 
 
Взгляд в будущее
 
В 2011 г. рынок стал заметно активнее. В Московском регионе наблюдался интерес к складским проектам как со стороны арендаторов, занимающихся поисками помещений, так и со стороны девелоперов, стремящихся возобновлять замороженные проекты или начинать новые. Эксперты предполагают, что улучшение экономической ситуации повлечет за собой дальнейшее развитие бизнеса, а значит, и продолжение роста спроса на складские помещения и увеличение ставок аренды, чему также будет способствовать низкий объем нового строительства.      
 
 
МНЕНИЕ
 
Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость»:
 
«По сравнению с остальными секторами рынка недвижимости складской сегмент всегда был более рискованным и чувствительным к внешним изменениям. На Западе терминалы обычно строятся под заказ арендатора, в формате built-to-suit. Он, как наименее рискованный, стал популярен и в России во время кризиса».
 
 
Ольга Рыбакова, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Jones Lang LaSalle:
 
«До конца нынешнего года рынок ожидает дальнейший рост арендных ставок, объем завершенных проектов при этом продолжит отставать от объема спроса. Доля сделок предварительной аренды и строительства в формате build-to-suit под заказчика будет расти. Лишь в 2012 г. произойдет стабилизация уровня арендных ставок и существенный рост предложения».
 
 
Понравилась статья?
Наш канал в Telegram@cian_official
Подписаться
Авторы
Теги
Ирина ОГУРЦОВА
Могут подойти
0 комментариев
Сейчас обсуждают
Как "работают" риэлторы в провинции - лучше бы семками торговали.
вы посто слотилчный житель не не понмаете деревню! во на кубе назначат встречу в 12 а придут в 19 это нормально, таки в деревне, все не спешат, упрашиваешь тракотриста начинает юлить, деньги ему не нужны иногда месяцами все обещает приехать и не едет, а дашь бутылку которая дешевле оплаты в 10 раз сразу веселый сразу сделает, а иногла и за бутылку не делает..... поэтому то они не уехали в москву что деревнские по мышлению, хлеб на столе есть, да и ладно, вот еще всяким там мосвичам помогать, ... "лучше покажем ему свою спесь и пусть ползает на коленях умник за нами деревенскими, хоть на нем отрвемся по полной, а то все эти москвичи богатые и больно умные"
Пять правил для сделок с маткапиталом
Здравствуйте! Я являюсь собственником 2/3 квартиры после смерти матери и у брата доля 1/3. В квартире мы не проживаем и не прописаны. В квартире проживает и прописаны моя дочь с 3 детьми, зять тоже проживает но не прописан. Дочь хочет выкупить у брата долю за МК, брат согласен, я готов свою долю просто подарить. Но на долю брата, из за долгов по налогам, судебные приставы наложили арест. Можно ли будет оформить сделку сразу после погашения долгов по налогам.?
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости