- Как себя чувствует рынок коммерческой недвижимости в последние 2–3 года
- Какие заметные изменения произошли на рынке
- Как изменились спрос и предложение
- Как изменилось поведение инвесторов и пользователей
- Какие форматы коммерческой недвижимости наиболее перспективны
- В чем заключается специфика рынка коммерческой недвижимости
- Особенности и сложности продвижения коммерческой недвижимости
- Какие инструменты используются для продвижения
- Роль классифайдов на рынке коммерческой недвижимости
- Главное
Как себя чувствует рынок коммерческой недвижимости в последние 2–3 года
Последние несколько лет стали для рынка коммерческой недвижимости периодом структурной перестройки. Основной фактор, который повлиял на поведение инвесторов — изменение макроэкономической среды и, прежде всего, динамика ключевой ставки.
В период высоких ставок значительная часть инвесторов, особенно частных инвесторов и индивидуальных предпринимателей, перераспределила капитал в депозиты. Это был понятный и простой инструмент с прогнозируемой доходностью и минимальными операционными рисками. В результате инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости временно снизилась, а значительный объём капитала оказался аккумулирован на банковских счетах.
По мере снижения ставок ситуация начала меняться. Доходность депозитов постепенно снижается, при этом усиливается налоговая нагрузка на доходы по ним. На этом фоне коммерческая недвижимость вновь становится конкурентоспособным инструментом для долгосрочных инвестиций.
Однако в отличие от депозитов, где решение принимается быстро, в коммерческой недвижимости цикл принятия решений значительно длиннее. Инвесторы анализируют рынок, оценивают риски и ликвидность, сравнивают различные форматы объектов. Поэтому возврат капитала в недвижимость происходит постепенно, но этот процесс уже запущен.
В целом рынок можно охарактеризовать как находящийся в фазе перехода от периода пассивного ожидания к новой фазе инвестиционной активности.
Какие заметные изменения произошли на рынке
Одной из наиболее показательных характеристик текущего этапа развития рынка Евгений называет смену ключевого драйвера спроса. Если раньше основная часть сделок формировалась в сегменте аренды, то сегодня всё более заметную роль играет именно покупка коммерческих помещений.
За этим сдвигом стоит сразу несколько причин. Прежде всего, бизнес стремится зафиксировать операционную базу и снизить зависимость от арендных ставок — владение помещением обеспечивает долгосрочную предсказуемость расходов.
Помимо этого, собственное помещение даёт возможность адаптировать его под конкретные бизнес-процессы: от планировки до инженерной инфраструктуры — и быть уверенным, что эти вложения будут работать на компанию долгие годы.
Наконец, коммерческая недвижимость всё чаще воспринимается не как операционный расход, а как полноценный стратегический актив, способный сохранять стоимость и генерировать дополнительный доход.
Показательно и то, что изменилось восприятие риска в целом: если ещё недавно депозит считался наиболее надёжным инструментом, то сегодня инвесторы вновь рассматривают недвижимость как базовый способ сохранения капитала.
Как изменились спрос и предложение
Спрос на коммерческую недвижимость в последние годы демонстрирует устойчивый рост. Это связано с несколькими причинами:
- снижением доходности альтернативных инструментов, прежде всего депозитов
- возвращением инвесторов на рынок недвижимости
- ориентацией на долгосрочные инвестиции с прогнозируемым доходом
Особенно заметен рост интереса со стороны частных инвесторов и индивидуальных предпринимателей, которые рассматривают коммерческую недвижимость как инструмент диверсификации капитала.
При этом предложение в отдельных сегментах также увеличилось — прежде всего в офисной и складской недвижимости. Это связано с активным вводом новых проектов в предыдущие годы.
Однако сейчас формируется новая тенденция. Рост стоимости строительства и увеличение стоимости проектного финансирования приводят к постепенному замедлению темпов ввода новых объектов. Поскольку цикл строительства коммерческой недвижимости длительный, влияние этих факторов будет ощущаться на горизонте нескольких лет.
Таким образом, рынок постепенно движется к балансу, при котором спрос продолжает расти, а предложение увеличивается более умеренными темпами.
Как изменилось поведение инвесторов и пользователей
Одной из ключевых особенностей современного рынка является повышение требовательности инвесторов к качеству информации.
Если ранее решение могло приниматься на основе базовых параметров — цены, расположения и заявленной доходности — то сегодня инвесторы ожидают более глубокой аналитики.
В частности, инвесторов интересуют:
- окружение объекта
- транспортная доступность
- инфраструктура
- плотность населения или деловой активности
- потенциальный спрос со стороны арендаторов
- долгосрочная ликвидность объекта
Инвесторы рассматривают коммерческую недвижимость как долгосрочный актив, поэтому уделяют большое внимание анализу рисков и устойчивости объекта.
Кроме того, увеличилось время принятия решения. Инвесторы сравнивают больше вариантов и более тщательно подходят к выбору.
Какие форматы коммерческой недвижимости наиболее перспективны
Наиболее перспективными сегодня являются несколько сегментов.
Склады малого и среднего формата
Растёт спрос на склады небольшого формата, расположенные на относительно небольшом расстоянии от крупных городов. Такие объекты востребованы малым и средним бизнесом, который нуждается в эффективной логистике и быстром доступе к потребителю.
Офисы высокого класса
Сохраняется высокий спрос на качественные офисные помещения, особенно класса A, расположенные в удобных локациях.
Современные компании рассматривают офис не только как рабочее пространство, но и как инструмент привлечения и удержания сотрудников. В связи с этим возрастает значимость качества объекта, его инфраструктуры и транспортной доступности.
Ритейл в жилых комплексах
Одним из наиболее устойчивых сегментов остаются коммерческие помещения на первых этажах жилых комплексов с высокой плотностью населения.
Такие объекты обеспечивают стабильный поток клиентов за счёт жителей комплекса и окружающих районов, что делает их привлекательными как для арендаторов, так и для инвесторов.
В чем заключается специфика рынка коммерческой недвижимости
Ключевой особенностью рынка коммерческой недвижимости является высокий уровень аналитической составляющей.
В отличие от рынка жилья, где решение может приниматься быстро, инвестиции в коммерческую недвижимость требуют комплексного анализа.
Инвесторы оценивают не только текущие параметры объекта, но и его долгосрочный потенциал, включая:
- перспективы развития района
- изменение спроса
- инфраструктурные проекты
- ликвидность объекта в будущем
Глубина анализа напрямую влияет на уровень риска инвестиций.
Особенности и сложности продвижения коммерческой недвижимости
Продвижение коммерческой недвижимости требует более профессионального подхода по сравнению с жилой недвижимостью.
Инвесторам недостаточно базовой информации и визуальной презентации объекта. Они ожидают подробного описания, аналитики и обоснования инвестиционной привлекательности.
Особое значение имеет прозрачность информации и достоверность данных. Инвесторы ценят предложения, которые позволяют быстро получить полное представление об объекте и принять обоснованное решение.
Также возрастает роль качественного визуального контента, включая видеопрезентации объектов.
Какие инструменты используются для продвижения
Современный набор инструментов продвижения коммерческой недвижимости включает несколько ключевых элементов:
- классифайды
- собственные сайты собственников и консультантов
- поисковые системы
- профессиональные консультации
- аналитические инструменты
Особое значение приобретают те инструменты, которые позволяют инвестору получить дополнительную информацию об объекте и ускорить процесс принятия решения.
Роль классифайдов на рынке коммерческой недвижимости
По словам Евгения Абрамычева, именно классифайды — в частности, Циан — сегодня являются основной точкой входа инвестора в рынок коммерческой недвижимости. Здесь концентрируется основной спрос, и именно с этих платформ начинается поиск большинства объектов.
Инвесторы используют классифайды как инструмент первичного анализа: они изучают предложения, сравнивают объекты, оценивают параметры и формируют короткий список вариантов.
При этом особое значение имеет качество представленных объявлений. Инвесторы ценят предложения, которые содержат не только базовую информацию, но и аналитические данные — описание окружения, инфраструктуры, транспортной доступности, потенциальной аудитории и других факторов, влияющих на ликвидность.
Кроме того, классифайды выполняют важную функцию фильтрации рынка. Возможность модерировать предложения и предоставлять инвесторам достоверную информацию повышает доверие к площадке и ускоряет процесс принятия решений.
Дополнительную ценность представляют аналитические инструменты, которые помогают инвесторам оценивать рынок и принимать более взвешенные решения.
Таким образом, классифайды сегодня выполняют роль не просто рекламной площадки, а полноценной инфраструктуры рынка коммерческой недвижимости и играют ключевую роль в её продвижении. Они являются основной точкой концентрации спроса, где инвесторы ищут объекты и сравнивают предложения.
Преимущества классифайдов:
- высокая концентрация целевой аудитории
- удобство поиска и сравнения объектов
- прозрачность информации
- доступ к широкому выбору предложений
Кроме того, современные классифайды предоставляют дополнительные инструменты продвижения и аналитики, которые помогают повысить эффективность продажи и ускорить процесс сделки.
Главное
- Рынок коммерческой недвижимости в 2026 году находится в стадии адаптации к новой экономической реальности.
- Инвесторы постепенно возвращаются на рынок после периода высокой популярности депозитов, рассматривая недвижимость как долгосрочный инструмент сохранения капитала.
- Спрос на коммерческую недвижимость растёт, особенно со стороны частных инвесторов и бизнеса, приобретающего помещения под собственные задачи.
- Наиболее перспективными сегментами остаются склады малого формата, качественные офисные помещения и ритейл в жилых комплексах.
- Классифайды остаются ключевым инструментом продвижения коммерческой недвижимости, обеспечивая эффективное взаимодействие между продавцами и инвесторами.
- В ближайшие годы рынок будет развиваться в направлении повышения прозрачности, аналитичности и профессионализации инвестиционных решений.
