- За 5 лет объём ввода жилья в Крыму вырос на 20% и составил 1,1 млн кв. м по итогам 2018 года;
- В 2014-2018 гг. объём ввода индустриального жилья вырос на 3%, а жилья, возводимого населением, на 37%;
- В последний год цены в крымских новостройках уверенно растут. Всего в крупнейших городах полуострова цены выросли на 7% (как в Москве), а в Севастополе и Симферополе на 11% и 12% соответственно.
После включения Крыма в состав России объём ввода жилья на полуострове упал в 2,5 раза. Если за 2014 год было введено 879 тыс. кв. м жилья, то по итогам 2015 года показатель составил 358 тыс. кв. м. Прежде всего, это было связано с переходом крымских застройщиков на схему работы по российским стандартам, что вызвало переносы сроков сдачи, приостановку строительства ряда объектов. С 2016 года объём ввода начал увеличиваться. Наибольший рост зафиксирован в 2017 году, когда застройщики ввели в эксплуатацию в 2 раза больше жилья, чем за предыдущий год, – 1,01 млн кв. м.
Текущие объемы жилищного строительства в Крыму пока немного уступают пиковому значению 2013 года (тогда в Крыму и Севастополе ввели 1,27 млн кв. м жилья), но заметно превосходят объемы в любом украинском регионе за исключением Киева (к примеру, в Одесской области в 2018 году ввели около 600 тыс. кв. м, в Львовской области - около 900 тыс. кв. м нового жилья).
В целом за 5 лет суммарная площадь ввода в эксплуатацию на полуострове выросла на 20% до 1,06 млн кв. м. Основной вклад в увеличении данного показателя в Крыму внесли темпы прироста объёма ввода жилья населением – плюс 37% с 2014 года, тогда как ввод индустриального жилья вырос только на 3%. За аналогичный период объём ввода в Москве вырос на 6% (3,3 млн кв. м в 2014 году против 3,5 млн кв. м в 2019 году), а в Московской области сократился на 12% (с 9,9 млн кв. м до 8,8 млн кв. м). В общем по России с 2014 года объём ввода жилья снизился на 11%. По вводу жилья Крым по итогам 2018 года занимает 19-ое место в РФ, по душевому вводу (2,2 кв. м на 1 жителя) - 47-ое место.
Табл. 1: Динамика объёма ввода в действие жилых домов в Крыму и Севастополе в 2014-2018 гг.
| 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
Объём ввода жилых домов, тыс. кв. м | 879 | 358 | 505 | 1 008 | 1 058 |
в т. ч. индустриального жилья | 432 | 206 | 383 | 332 | 445 |
в т. ч. индивидуального жилья | 447 | 152 | 122 | 676 | 613 |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
На первичном рынке Крыма основной объём жилья представлен в проектах точечной застройки, крупных проектов комплексного освоения территорий (КОТ) здесь пока нет. Это связано как со структурой рынка (отсутствием крупных девелоперов, которые могут реализовать такой проект), так и географическими особенностями (для проектов КОТ лучше подходят свободные ровные площадки, которых мало в прибрежных городах Крыма).
На данный момент средняя цена квадратного метра в новостройках полуострова составляет 83,5 тыс. руб. (а в 8 крупнейших городах, на которые приходится 90% предложения, еще выше - 85,1 тыс. руб.). Средняя цена кв. метра за последний год выросла также, как и цены в столичных новостройках – на 7%. Удорожание жилья зафиксировано в большинстве крупных городов Крыма. Наиболее значительный рост отмечен в Севастополе и Симферополе, более чем на 10%. В новостройках Алушты, Феодосии и Керчи цены за аналогичный период снизились на 6, 5 и 5% соответственно. При этом за аналогичный период и на вторичном рынке наблюдается удорожание квартир и апартаментов – плюс 14% за год: с 81,0 тыс. руб. до 92,0 тыс. руб.
Среди субъектов РФ заметно дороже жильё в строящихся домах только на первичном рынке Москвы (187,6 тыс. руб.) и Санкт-Петербурга (108,4 тыс. руб.), а на одном уровне находятся вторичный рынок Московской области (83,5 тыс. руб.). Около половины предложения сконцентрировано в ценовом диапазоне от 2 до 4 млн. руб. На жильё от 4 до 6 млн. руб. приходится 25% предложения. Оставшиеся 28% распределены следующим образом: «до 2 млн. руб.» – 6%, «от 6 до 10 млн. руб.» – 12%, «от 10 млн. руб.» – 10%.
С большим отрывом по уровню средней цены в новостройках, как и на вторичном рынке, лидирует курортный город Ялта – 122,2 тыс. руб. за кв. м. Следом идут Алушта (97,9 тыс. руб.) и Судак (75,8 тыс. руб.). В городах, возглавляющих рейтинг, средняя цена квадратного метра в новостройках существенно не отличается от показателей на вторичном рынке (±2%). Значительно различаются цены только на рынках Севастополя и Феодосии. За счёт преобладания в центральной части этих городов предложения на «вторичке» и возведения нового жилья в основном в периферийных районах, цены на первичном рынке тут в среднем на 19% ниже, чем на вторичном рынке.
Табл. 2: Динамика средней цены квадратного метра на первичном рынке крупных городов Крыма в 2014-2019 гг.
Город | Средняя цена кв. м в марте 2019 г., тыс. руб. | Изменение, март 2019 / март 2018 гг. |
Ялта | 122,2 | +2% |
Алушта | 97,9 | -6% |
Судак | 75,8 | +7% |
Евпатория | 74,5 | +7% |
Севастополь | 73,6 | +12% |
Симферополь | 73,0 | +11% |
Феодосия | 53,9 | -5% |
Керчь | 51,6 | -5% |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
На первичном рынке Крыма наблюдается большой разброс цен на квартиры и апартаменты. Помимо стандартных факторов (класс, стадия строительства, транспортная доступность, инфраструктура), на уровень цены влияет близость побережья Чёрного моря, наличие или отсутствие вида на воду. К примеру, в ЖК «Приморский Park House», построенном в 200 м от набережной Ялты, однокомнатную квартиру площадью 60 кв. м можно приобрести за 9,9 млн. руб. Аналогичная квартира большей площадью (64 кв. м) в ЖК «Алмаз», расположенном в 2 км от побережья, стоит 4,5 млн. руб.
На данный момент минимальный бюджет покупки жилья в новостройках полуострова – 664 тыс. руб. За эту стоимость покупатель получит квартиру-студии площадью 18 кв. м без отделки в малоэтажном доме (сдача 1 кв. 2019 г.), расположенном в Ленинском районе города Севастополь. Наиболее дорогое предложение – пентхаус с террасой площадью 534 кв. м за 189 млн. руб. Лот расположен в готовом гостиничном комплексе Opera Prima на берегу Черного моря в городе Ялта.
