Вторичный рынок в ожидании роста цен

 

 

Гринфилд

Общий объем предложения, по данным компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», на рынке вторичного загородного жилья сегодня выше, чем до кризиса. Если ранее одновременно реализовывали не более 12–15 тыс. объектов, то в настоящий момент к продаже представлено около 20 тыс. По информации аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», на вторичный сегмент приходится около 70% от общего объема загородного предложения. При этом большая часть (55%) — объекты экономкласса, 30% — бизнес-категории, а 15% — премиум и de luxe. В компании «Терра-Недвижимость» сообщают, что в высокобюджетном сегменте сейчас насчитывается около 900 объектов (600 из них — на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе).

 

Наиболее ликвидная часть вторичного рынка — домовладения в современных организованных поселках. Чаще всего это объекты, приобретенные в докризисный период с инвестиционной целью. Потребители покупали участки с подрядом, а сейчас, завершив строительство, выставляют их на продажу. По оценке Сергея Цывина, руководителя офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», практически в любом коттеджном поселке найдется 5–10% таких объектов от общего числа домов. Однако самая значительная доля вторичного предложения — жилье, возведенное достаточно давно, с использованием неактуальных ныне строительных материалов, технологий и архитектуры. Например, в базе компании «ИНКОМ-Недвижимость» около 7000 объектов вторичного рынка: от дачного домика на 6 сотках в 60 км от МКАД по цене 1 млн руб. до коттеджей за 5 млн долл. на Калужском, Киевском, Новорижском и Рублевском шоссе.

 

Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, как одну из тенденций начала года отмечает сокращение в общем объеме качественного предложения. Если для 2010 г. было характерно вымывание ликвидного жилья только на первичном рынке, то сейчас дефицит сформировался повсеместно.

 

 

 

Резиденция Бенилюкс

По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», до кризиса на первичном рынке активно строили 350 коттеджных поселков, а сейчас лишь 40, и продажи ведутся только в них. Как отмечает Д. Цветков, до кризиса вторичный рынок загородной недвижимости был конкурентоспособен только в элитном сегменте. Сегодня качественный second-hand стал фаворитом спроса у покупателей во всех сегментах.

 

Нужно отметить, что общее число сделок купли-продажи невелико. «Как правило, частные продавцы в отличие от застройщиков слабо ориентируются на рынке и анализировать новые тенденции у них нет ни времени, ни желания. Поэтому продают те, кто понял, что попытка вернуться к докризисным ценам чревата потерей спроса, и предложил покупателю существенный дисконт. Но таких немного. В большинстве своем собственники все же ждут роста стоимости», — отмечает С. Цывин. Сроки экспозиции загородных домовладений увеличились в среднем в полтора-два раза. «Не все осознают тот факт, что роста цен в ближайшее время на рынке загородной недвижимости не предвидится, сделки проходят крайне вяло», — считает эксперт.

 

По мнению В. Яхонтова, наибольшие изменения происходят в сегменте de luxe в бюджете от 1 до 5 млн долл. Специалист отмечает, что здесь идут активные продажи, при этом объекты реализуют с хорошими дисконтами. Продавец выставляет дом и намечает срок экспозиции около шести месяцев (обычно около года). Он готов идти на уступки. В результате цена приближается к себестоимости, а иногда даже опускается ниже. Поэтому срок экспозиции домовладений стоимостью от 1 млн долл. зачастую меньше, чем у объектов по цене до 1 млн долл.

 

 

Данные Penny Lane Realty

 

 

 

Троица

По словам Валерия Мищенко, председателя совета директоров Kaskad Family, наиболее высоким спросом у покупателей домовладений для постоянного проживания традиционно пользуются Калужское, Киевское, Дмитровское и Новорижское шоссе. Самыми популярными направлениями для потенциальных дачников в последнее время стали юго-восток и восток — там предлагают наиболее дешевые варианты. «Сезонники готовы ехать за пределы зоны 60 км от столицы, и спрос на объекты, находящиеся там, велик — 30–40%. Те же, кто планирует жить за городом постоянно, рассматривают в основном предложения в 10–30 км от Москвы», — отмечает С. Цывин. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», на рынке востребованы предложения в ценовом диапазоне 5–6 млн руб. (это, как правило, дома площадью 200 кв. м на участках 10–12 соток). Причем покупатели рассматривают как участки без подряда, так и готовые дома и таунхаусы. Как на первичном, так и на вторичном рынке клиентов, приобретающих землю под свободную застройку, значительно больше — 45–50%, к коттеджам проявляют внимание около 30–35%, квартирами в таунхаусах интересуются около 15–20% из них.

 

Наибольшей популярностью у потенциальных покупателей высокобюджетной загородной недвижимости Подмосковья, по оценке компании Blackwood, пользуются дома в поселках на Новорижском и Рублево-Успенском направлениях (34 и 24% запросов соответственно). Как и до кризиса, высок интерес к стародачным местам, например Валентиновке, Абрамцево на северо-востоке Московской области, Переделкино, Немчиновке, Жуковке и Николиной Горе на западе, Апрелевке, Фрунзевцу на юго-западе и мн. др.

 

В элитном сегменте к наиболее ликвидным эксперты отнесли поселки, расположенные на Рублево-Успенском шоссе до Усова (Барвиха, Раздоры, Жуковка, Подушкино, Шульгино), Горки-2 с современными готовыми поселками и развитой инфраструктурой городского уровня, Николину Гору — стародачное место, славящееся своей богатой историей.

 

С лета 2010 г., по сообщению компании «Терра-Недвижимость», покупатели стали активнее обращаться к риэлторам и по вопросу приобретения домов, находящихся практически в конце Рублево-Успенского шоссе. Эти места привлекают благоприятной экологией, уникальным природным ландшафтом (сосновые леса, близость к Москве-реке), прогулочными зонами, инфраструктурой (бассейны, спортивные площадки, пляжи).

 

По данным компании Blackwood, наиболее ликвидны высокобюджетные предложения со следующими параметрами: дома площадью от 301 до 400 кв. м (54% запросов) на земельных участках от 21 до 30 соток (42%) стоимостью до 2 млн долл. (60%).

 

 

 

По мнению В. Яхонтова, цены на загородную недвижимость упали в 2009 г. примерно на 30% и по сей день остаются на этом уровне. С ним согласен Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. По его словам, на вторичном рынке Подмосковья наблюдается стагнация.

 

Согласно данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», цены по сегментам сегодня распределяются следующим образом: коттеджи экономкласса — до 5,8 млн руб., бизнес-класса — до 16,8 млн руб., премиум-класса — до 30,7 млн руб., de luxe — 89 млн руб. По сообщению компании Kaskad Family, средняя стоимость сотки на престижных направлениях Подмосковья — 400–500 тыс. руб., на остальных — 120–150 тыс. руб.