Методика – расчеты выполнены по итогам обработки выписок ЕГРН Росреестра (только регистрации ДДУ в строящихся корпусах); только сделки в домах с этажностью >=3;только сделки с апартаментами; только сделки с датой регистраций ДДУ с 01.01.2014 по 31.12.2017; только розничные сделки (не более 10 лотов разного типа внутри ЖК); только сделки с физическими лицами.
В начале 2010-х гг. в столице наблюдался дефицит территорий под застройку. В этот период на московском рынке началось масштабное развитие сегмента апартаментов. Многие столичные застройщики развернули стройки на земельных участках, которые имели нежилое предназначение. В новых проектах 2014 года в «старых» границах Москвы на апартаменты пришлось 43% от объёма предложения; аналогичный показатель в 2017 году составил уже 10%. Снижение доли апартаментов началось в 2015 году (доля апартаментов в новых комплексах уже составила 19%), на этот период пришелся массовый запуск проектов по комплексному освоению промышленных зон столицы. Девелоперы стали чаще проектировать апартаменты в рамках МФК, выделяя под них небольшие корпуса, секции или определённые этажи. Доля таких апартаментов в новых проектах, вышедших в 2017 году составила 7%, против 2% в проектах, вышедших в 2015 году.
При анализе активного предложения (лотов, опубликованных в открытых прайс-листах) также отмечается заметное снижение доли апартаментов. По состоянию на февраль 2018 года около 18% предложения на первичном рынке жилья в границах «старой» Москвы приходится на апартаменты. Снижение за последние 4 года составил 15 процентных пунктов. Кроме того, 5% апартаментов в Москве экспонируется в корпусах, где часть лотов апартаменты, а часть квартиры. В абсолютных показателях объём активного предложения апартаментов на рынке новостроек снизился почти в 2 раза: с 15,4 тыс. лотов за 2015 год до 9,0 тыс. за 2018 год.
В относительных показателях доля апартаментов в объеме продаж снизилась до 12% в границах старой Москвы (в 2014 году на них пришлось 19% сделок). Что связано с значительным ростом предложения бюджетных квартир. Но интерес покупателей к данному формату жилья не снизился. В абсолютных показателях количество проданных апартаментов выросло в 1,9 раз: с 2,3 тыс. сделок за 2014 год до 4,4 тыс. за 2017 год. За аналогичный период как спрос на квартиры на столичном рынке вырос в 3,4 раз.
За последние 4 года в структуре активного предложения апартаментов по сегментам произошли значительные изменения. Доля лотов в проектах эконом- и комфорт-класса снизилась на 17 процентных пунктов (с 53% в 2014 году до 36% в 2017 году). В 2017 году в предложении преобладают апартаменты бизнес-класса – 50%, в 2014 году на них приходилось только 32%. В элитном сегменте существенных изменений не произошло, за рассматриваемый период их доля уменьшилась на 2 процентных пункта. При этом средняя цена квадратного метра увеличилась только на 2%, что говорит об активном снижении цен на апартаменты.
В 2017 году 59% проданных апартаментов приходится на топ-10 проектов-лидеров. Рейтинг возглавили следующие апарт-комплексы: ONLY (585 сделок), «Пресня Сити» (339 сделок) и «Лайнер. Запад» (305 сделок). В трёх проектах застройщик реализует апартаменты с отделкой. В комплексах ONLY и «Лайнер. Запад» будущим жителям нужно будет только завезти мебель, в стоимость входит отделка «под ключ», кухонный гарнитур и бытовая техника. В проекте Neva Towers, который является продолжением застройки делового центра «Москва-Сити», застройщик предлагает апартаменты с отделкой White Box (полная готовность к укладке финишных отделочных материалов).
Фото - Игорь Порхомовский
