Незаконные собрания собственников не редкость для новостроек. Застройщики пытаются провести их максимально быстро. Мы выяснили у юристов, почему застройщику выгодна своя управляющая компания и есть ли у собственников вариант отказаться от повышенной заботы.
Обыкновенная история
В редакцию Циан.Журнала написали дольщики одной из подмосковных новостроек компании «ПИК».
«Наш дом пока не заселен, приглашения на приемку квартир получили только в трех подъездах из семи. И тут мы узнаем, что в доме проводится общее собрание собственников, на котором обсуждается выбор УК — дочерней компании застройщика “ПИК-Комфорт”. Организатором выступает собственник одной из квартир, с нами от его имени общается его представитель. Доверенность снимать он не дал, но она была без даты и не заверена нотариально. По его словам, участвовать в собрании могут все, кто подписывал ДДУ. Помогите разобраться, законно ли происходящее. Мы не хотим оплачивать навязанные услуги и получать их только от компаний, выбранных УК “ПИК-Комфорт”».
Жалоб, подобных этой, много. По словам юристов, с давлением при выборе управляющей компании сталкиваются дольщики большинства новых домов.
На общее собрание — только с актом приемки
Первое нарушение — нельзя участвовать в общем собрании, имея на руках лишь договор долевого участия. Надо как минимум подписать акт приема-передачи квартиры.
«После сдачи новостройки в эксплуатацию в общем собрании участвуют те, кто успел оформить помещение в собственность, и участники строительства, которые уже подписали акт приема-передачи квартиры или иной документ о передаче помещения. Закон не разрешает участвовать в собрании, если передаточный акт не подписан», — комментирует адвокат коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры» Анастасия Колесникова.
В УК «ПИК-Комфорт» с этим согласны, но на запрос Циан.Журнала уточнили: «Жители, которые не приняли помещения, могут участвовать в обсуждении вопросов на очной части без права голоса. Право голоса появляется автоматически с момента подписания акта».
Возможность голосовать на общем собрании сохраняется у подписавших акт приема-передачи на протяжении года с момента ввода дома в эксплуатацию. В дальнейшем голосуют только собственники помещений.
Доверенность не вызывает доверия
Еще одно нарушение в нашей истории — отсутствие даты оформления доверенности у организатора собрания. Согласно статье 186 Гражданского кодекса РФ, такая доверенность не имеет силы, а решения общего собрания, проведенного этим организатором, суд признает недействительными.
адвокат, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»
Формы доверенности различаются в зависимости от того, кто является собственником помещения в доме — физическое или юридическое лицо. Доверенность от физического лица должна быть заверена нотариально, в противном случае это нарушение закона. Доверенность от юридического лица выдается за подписью его руководителя или уполномоченного лица и не требует нотариального заверения.
Исключение, когда доверенность не требуется: если посредник между инициатором собрания и участниками собирает бюллетени строго в месте (или по адресу) сбора, которое указано в сообщении о проведении общего собрания и куда собственник принесет бюллетень.
Но других посредников без доверенностей и поквартирных обходов быть не должно. Как подчеркивает Анастасия Яковлева, Жилищный кодекс РФ не предусматривает сбора бюллетеней поквартирно, поэтому — никаких посредников, получающих бюллетень и передающих его в управляющую компанию.
Инициирует общее собрание в новостройке только полноценный собственник (как физическое, так и юридическое лицо), право которого уже зарегистрировано Росреестром. Как проверить, является ли организатор собрания собственником? Легко: надо запросить выписку из ЕГРН.
Юристы резюмируют: нарушения в проведении общего собрания дольщиков, обратившихся в Циан.Журнал, есть. Если оно состоялось и кворум (более 50% количества голосов) набран, решения такого собрания реально оспорить.
Как оспорить решения ОСС
Единственный способ оспорить решения общего собрания собственников (ОСС) и признать его недействительным — обратиться в суд с доказательствами нарушений. Для этого отводится полгода с момента, когда инициатор сообщил о собрании. Но будет непросто.
«О своем намерении обратиться в суд собственник (дольщик-владелец) должен известить других собственников или дольщиков», — говорит управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. По закону письменно уведомить об этом следует всех соседей, участвующих в собрании, даже если дом на несколько сотен квартир.
Важный нюанс: оспаривать решение ОСС вправе только тот, кто не участвовал в собрании или участвовал, но голосовал против, добавляет эксперт. Сам судебный процесс по оспариванию решения собрания иногда растягивается на год и дольше.
Почему застройщик торопится?
Желание застройщика работать с «собственной» УК понятно: это ограждает от спорных ситуаций и позволяет оставить за собой контроль над домом. «Это дополнительный доход для застройщика. Кроме того, «своя» управляющая компания примет дом после ввода его в эксплуатацию без замечаний и позволит еще долго доделывать работы, которые застройщик не успел выполнить к вводу дома», — поясняет Анастасия Яковлева.
Бывают и сложные, необычные проекты со своеобразной концепцией, которую вряд ли удастся поддерживать сторонней УК. Тогда изначальная задумка застройщика останется нереализованной.
Но жилищное законодательство устанавливает очень сжатые сроки для свободного выбора УК после ввода дома в эксплуатацию. Здесь на арену выходит муниципалитет, который в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод дома должен сообщить на своем официальном сайте о проведении открытого конкурса по отбору УК. А в течение следующих 40 дней — провести такой конкурс.
управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум»
Именно поэтому застройщики и торопятся: если до дня проведения конкурса покупатели жилья выбрали УК на общем собрании, конкурс уже не проводится.
Консьерж или деньги
Выходит, у дольщиков есть три стратегии.
1. Первая стратегия — согласиться с застройщиком и выбрать его УК. Это разумно, если проект предусматривает повышенный комфорт и дополнительные интересные опции, с которыми справится только «своя» компания. Другой вариант: дольщики знакомы с проектами застройщика и им нравится работа его УК в уже заселенных домах.
Если жителей не устраивают дополнительные услуги УК или их стоимость, они собирают инициативную группу и пробуют договориться с УК застройщика о том, какие дополнительные услуги и по какой цене готовы включить в договор. Инициативная группа включает любое число жителей, готовых донести свои пожелания до руководства УК. Иногда это приводит к мирному разрешению конфликта.
2. Вторая стратегия — игнорировать собрание, которое проводят застройщик и его УК: кворум не наберется, собрание не состоится, управление будет выбрано на открытом конкурсе. Как мы помним, в этом случае перечень услуг УК будет минимальным. Дополнительные услуги в него включить реально, но для этого жители должны сами провести собрание и выбрать, какие услуги они хотят получать за отдельную плату.
3. Третья стратегия — оперативно, до проведения открытого конкурса, выбрать УК, не связанную с застройщиком, которая устроит большинство покупателей жилья. Но для этого требуется большая сплоченность дольщиков: придется самостоятельно провести собрание, обеспечить кворум и избрать управление большинством голосов.
Как провести ОСС
Инициатор проведения ОСС (напоминаем, собственник жилья в этом доме) должен уведомить о проведении собрания как минимум за 10 дней. Сообщение допустимо отправить заказным письмом, вручить лично или разместить на информационной доске, если такая есть в подъезде.
Сначала проводится очная часть голосования. Она должна собрать кворум — более 50% голосов от общего количества.
Голоса считают не по числу собственников, а по размеру принадлежащей им доли в праве собственности на общее имущество. Она зависит от площади жилых или нежилых помещений в собственности голосующего.
Если кворум не собран, проводится заочное голосование. Жильцам раздают бюллетени, которые потом собираются и голоса подсчитываются. В этом случае кворум также важен.
Заочную часть голосования разрешено проводить онлайн: соответствующий закон был подписан в начале пандемии. В этом помогут ГИС ЖКХ и другие специализированные ресурсы.
адвокат, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»
Общее собрание может проводиться в очно-заочной форме. Тогда часть жильцов голосует письменно на очной части, часть — на заочной.
Решение считается принятым, если за него проголосовало большинство (при условии соблюдения кворума).
После подсчета голосов необходимо подвести итоги: в течение 10 дней с момента окончания голосования оформить протокол и довести до сведения собственников результаты голосования.
Как застройщик набирает кворум
И несколько слов о кворуме — именно от него зависит успех собрания. Оно признается состоявшимся, если проголосовали более 50% собственников или тех, кто подписал акт приема-передачи. Но собрать кворум в новостройке очень сложно. Не все квартиры куплены, из выкупленных не все заселены, найти покупателей и заставить их проголосовать, особенно если в доме несколько сотен квартир, практически нереально.
И тут у застройщика есть неоспоримое преимущество. Дмитрий Галанцев рассказывает, что самый удобный для застройщика момент проведения общего собрания — передача квартир, когда они приходят для подписания передаточного акта и получают ключи от квартиры. Именно тогда им предлагают заполнить и подписать бланк голосования, а также договор управления. Эта схема очень распространена в новостройках.
Если процедура извещения собственников о проходящем собрании была соблюдена, такое собрание законно, утверждает управляющий партнер юридической фирмы «Арбитраж.ру» Даниил Савченко. В этой ситуации вместе с бюллетенями обычно подписывается и документ, подтверждающий, что дольщик проинформирован о проведении собрания.
Адвокат Андрей Саунин напоминает, что дольщики не обязаны участвовать в таком голосовании.
«Но многие не задумываются о последствиях, для них в этот момент актуальны другие вопросы — получить долгожданную квартиру, заняться ремонтом и въехать. На этом играют застройщики и УК».
При оспаривании общих собраний в судебном порядке юристы часто сталкиваются с тем, что застройщик сам участвует в общем собрании для обеспечения кворума, используя голоса за пока не проданные помещения. Минстрой РФ разъяснил, что застройщик вправе так поступать только в том случае, если зарегистрировал свое право собственности на эти помещения. В противном случае такие голоса не должны учитываться при определении результатов.
