Есть в народе пословица « не зная брода, не лезь в воду». Я получила интересное письмо от покупателя.
«Я решила купить коттедж, но так как у продавца в собственности он находился менее трех лет, а налоги платить продавец отказался, решили оформить доверенность и расписку в получении денег. На момент передачи денег продавец с семьей проживал в коттедже и попросил время для переезда. Через две недели он переехал, а я поехала смотреть. Выяснилось, что продавцом из квартиры вывезена вся сантехника, и со слов продавца, в районе проводилась новая водопроводная линия, которую продавец на 50 см провел во двор. Т.е. воды в коттедже нет и проводить её надо мне, хотя при покупке вода была. И самое главное, после передачи продавцом документов, выяснилось, что в коттедже был взрыв бытового газа три года назад. Если бы я знала, этот факт, я этот коттедж не купила бы никогда. Скажите, я могу подать в суд и вернуть деньги? На мирное урегулирование конфликта продавец не согласен — он не возвращает ни всю сумму, ни часть суммы, необходимой для проведения ремонта».
Мне очень часто задают вопрос, чем страшна сделка, где в договоре купли-продажи указан 1 млн. рублей. Вот это письмо наглядный пример, как можно влипнуть с покупкой такого рода. И это относится не только к загородной недвижимости. Это может случиться и с покупкой квартиры. Развитие этой истории будет не простым. Возможны два сценария. Первый – покупатель подает в суд. Но при этом покупатель должен был составить грамотно договор купли-продажи, четко прописать все моменты, касающиеся сделки – начиная с сантехники, кончая условиями передачи коттеджа покупателю. Деньги, проходящие по сделке – это отдельная история. Если по документам все в порядке, то покупатель может выиграть суд. Вопрос только в том, как быстро продавец сможет вернуть ему деньги. Это может длиться годами. Можно считать, что продавец сбыл свой коттедж. И в случае расторжения сделки он получит обратно свой дом, а вот когда покупатель получит свои деньги, еще вопрос… И какую сумму, получит несчастная?
Второй вариант продавец испугался и не хочет суда? А что ему бояться? В договоре 1 млн. рублей. Если расписки были оформлены не правильно, то налоговая ему не страшна. А если правильно, то продавец заплатит подоходный налог 13% с укрытой суммы.
Итог: деньги вернуть будет не просто, нужно идти в суд и нанимать адвоката, самому покупателю не справиться с этой задачей. Вместо радости от покупки одни проблемы и затраты на их устранение. Покупатель явно пошел на поводу у продавца и упустил много важных моментов по сделке. Он не собрал необходимую информацию об объекте и получил взамен большую головную боль. Покупатель теперь не может пользоваться коттеджем так, как рассчитывала.
______________________________________________________________________
После почти полного написания статьи пришло еще одно письмо от покупателя: «На руках у меня расписка в получении продавцом от меня денег за коттедж и доверенность на право продажи этого же коттеджа, так как в связи с нежеланием продавца платить налоги (не прошло трех лет с момента приобретения права собственности) мы не заключили сразу договор купли-продажи. Продавец мне передал документы, взял деньги и ушел «выезжать» из коттеджа...
Пытаясь миром урегулировать вопрос, неоднократно обращалась к продавцу, он, что называется, не мычит, не телится. В итоге, чтобы показать серьезность моего намерения аннулировать сделку (которая так и не произошла, т.к. нет ни одного документа, только расписка о получении денег за продажу, которая юридически не состоялась), я отдала продавцу документы на коттедж и попросила продать его кому-нибудь другому и тем самым возместить мои траты, если мои деньги он уже успел профукать (что странно, учитывая, что претензии я предъявила примерно через 3 недели после передачи денег)
Сегодня я надеюсь, что могу с моей распиской пойти в суд и требовать возврата моих денег, как неосновательного обогащения по недействительной сделке (т.к. у меня много претензий к состоянию коттеджа и многие действия продавца являются обманом), а заодно и требовать проценты за пользование моими деньгами.»
А это значит, что договора купли-продажи и вовсе не было, переход права не произошел. Продавец дал доверенность на оформление сделки родственнику покупателя. Таким образом, сделки как таковой не было. Покупатель дал продавцу коттеджа беспроцентный кредит. Так что коттедж, по-прежнему — собственность продавца, который сейчас благополучно пользуется деньгами покупателя. И когда еще этот суд состоится и когда еще деньги вернутся к продавцу…
Суть сей истории такова — «береженого Бог бережет». Надо беречь свои деньги, свои силы, свое время, надо продумывать все до мелочей и не рассчитывать на то, что авось повезёт… Авось попадется хороший продавец и все пройдет хорошо. Не разбираетесь в нюансах покупки и продажи – не играйте в недвижимость, а то она с вами сыграет злую шутку. Недвижимость – это не рулетка. В ней важна осторожность и прагматизм, как бы банально это не звучало. В этой покупке, конечно, получилась смесь из не правильного отношения к сделке и опасности покупателя остаться с одним миллионом на руках. Ничего ужаснее не придумаешь.
источник http://ikitaeva.ru/chem-opasna-sdelka-do-1-milliona-rublej-dlya-pokupatelya-vek-zhivi-vek-uchis/
В Госдуме разъяснили изменения в закон о СНТ
26 января 2026
Продавца вызывают в налоговую, стращают, предлагают добровольно оплатить 13% от 9млн + пени + штраф на усмотрение налоговой, иначе уголовное преследование за уклонение от налогов, причём сразу идёт статья за особо крупный размер, этот "особо крупный" у нас невелик, что-то около миллиона. Для продавца суд, тюрьма, Сибирь. А для покупателя - расторжение договора, копеечные выплаты на протяжении веков, то есть то же попадалово, что и с легальной покупкой негодного объекта.
Вывод - обязательно проводить техническую экспертизу загородных объектов с опытным строителем, обязательно смотреть историю любой недвижимости с опытным риелтором ируководствоваться здравым смыслом.