Cнизить платежи по ипотечным кредитам - легко!

Ипотечные программы могут отличаться по величине основной ставки, сроку кредитования, размеру первоначального взноса и комиссии за предоставление ссуды, требованиям к страхованию, пакету документов и множеству других параметров.

На практике же, большинство заемщиков в первую очередь волнует величина аннуитетного платежа - чем он меньше, тем привлекательнее кажутся условия кредитования.

Простейший способ уменьшить ежемесячные выплаты - это взять кредит на максимально возможный срок. Правда, все без исключения банки повышают ставки на долгосрочные кредиты, но аннуитет в этом случае все равно окажется ниже.

Живи настоящим. 

Рассмотрим пример вполне типичного кредита: при сроке кредитования менее 10 лет процентная ставка составит 12,75%, если более - 13%. Таким образом, при займе на этих условиях 3 млн руб. сроком на 10 лет, придется ежемесячно выплачивать по 44352 руб. Если же эту сумму взять на 20 лет, то платежи уменьшаться до 35147 руб. в месяц.

Нюанс в том, что итоговая сумма, которую заемщик выплатит банку, в последнем случае будет значительно больше - 8,4 млн руб. против 5,3 млн, то есть почти на 60%. Но тут уж дело вкуса: кто-то готов мобилизовать все свои текущие ресурсы, чтобы побыстрее рассчитаться с долгом, но многие предпочитают большую финансовую свободу в настоящем, ради чего жертвуют будущими доходами. Впрочем, суть кредитных операций и состоит в обмене «сегодняшних» денег на «завтрашние».

Однако есть и еще путь для снижения аннуитетных платежей - достаточно известный, но все еще мало популярный в России: взять кредит в иностранной валюте.

Экономная валюта. 

Один и тот же банк может предложить ипотечные программы на следующих условиях (при сроке кредитования до 20 лет): 10,6% годовых - если кредит берется в евро, 10,5% - в долларах и 9% - в швейцарских франках, причем к оплате принимаются рубли по курсу ЦБ плюс 0,5%. Таким образом, ежемесячные платежи будут равняться 30153 руб., 29951 руб., и 26992 руб., соответственно (для расчетов взят курс ЦБ на 12.07.08 г.). То есть даже «еврокредит» позволит экономить 5000 руб. каждый месяц, а благодаря швейцарским франкам можно выгадывать более 8000 руб. Конечно, при сохранении текущего курса.

Но самый, пожалуй, «вкусный» кредит из существующих выдается в японских иенах по ставке 7,25% годовых - тем же сроком на 20 лет. В этом случае, при означенных выше условиях, в месяц придется платить всего по 23711 руб., а итоговая сумма составит 5,7 млн, то есть немногим больше, чем при 10-летнем рублевом кредите по ставке 12,75%!

Собаки мифические… 

И где же, спрашивается, зарыта собака? По идее, если ипотека на столь мягких условиях действительно существует, то она должна быть наиболее востребованным продуктом, а это совсем не так. Общение «Ф.» со многими заемщиками показывает, что распространению валютных кредитов мешают не реальные причины, а, скорее, психологические - по крайней мере, все приводимые аргументы «против» звучат неубедительно.

Во-первых, большинство боится, что курс рубля может резко упасть, поэтому и не хотят связывать себя валютными обязательствами, имея рублевые доходы. На деле, сегодняшняя макроэкономическая ситуация, а также устойчивость банковской системы и объемы резервов страны таковы, что для подобных опасений нет оснований. Но дело даже не в том, могут или нет появиться предпосылки для кризиса лет эдак через десять. И соображение, что в условиях гипотетического обесценивания рубля валютная стоимость выкупаемой квартиры наверняка вырастет, то есть риски изначально хеджированы, - тоже можно опустить. Смешнее другое: обращаясь за ипотекой, заемщик по определению экстраполирует свое текущее благополучие на годы вперед. Так что мешает сделать то же самое в отношение более выгодного валютного кредита? Рефлекторный страх, не иначе. «Синдром 98-го года».

Второй аргумент таков: брать кредит под 13% годовых в рублях при 12% инфляции выгоднее, чем, например, в швейцарских франках под 9%. У них-де инфляция намного ниже. Глупость утверждения очевидна - причем здесь швейцарская инфляция, если живешь в России?!

Наконец, приводится и правдоподобное соображение: если брать кредит в валюте, отличной от той, в которой выплачивается зарплата, то обеспечены регулярные потери на конвертации при погашении. А некоторые банки якобы берут грабительскую комиссию, если выплаты происходят в рублях. Но, как показывают приведенные выше расчеты, при курсе ЦБ + 0,5% валютные кредиты однозначно выгоднее, а по такому курсу можно и самостоятельно покупать валюту, если условия кредитора в этом плане не устраивают.

…и реальные. 

Но есть и объективные причины, из-за которых большая часть ипотечных кредитов в стране выдается в рублях. Главная из них заключается в недоступности по-настоящему выгодных валютных кредитов многим жителям регионов, так как те банки, которые представлены повсеместно, готовы снижать процентную ставку по займам, например, в долларах лишь на 1-2 процентных пункта.

У столичных жителей в этом плане выбор значительно шире, но и для них валютная ипотека может оказаться неудобной из-за ряда других параметров. Чаще всего банки, предлагающие заманчивые процентные ставки, устанавливают высокую планку первоначального взноса - до 15, а то и до 20%, хотя при рублевой ипотеке нормой являются 10 и даже 5%. Есть программы и с нулевым стартовым взносом.

Наконец, совсем уж соблазнительные продукты - это не более чем краткосрочные акции. Тот же упомянутый выше кредит в иенах на 20 лет под 7,25% (или 6,9% - на 10 лет) предлагался одним из банков только в период с 18 апреля по 15 июля 2008 года.