Одним из важнейших факторов оценки уровня качества жизни столичного населения, является
возможность приобретения собственного жилья. Однако высокая стоимость столичной
недвижимости при невысоком среднем доходе затягивает процесс накопления средств
для его приобретения на многие годы.
По данным Росстата, в 2001 г. необходимость в кв.м для погашения острой нужды семей,
официально учтенных в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, в 2,7
раза превышала объем ввода в действие жилых площадей. До 2007 г. этот разрыв
уменьшался, затем снова рос. В 2009 г. он вновь оказался на уровне 2001г., а в
2010г. составил максимальное за весь исследуемый период значение: необходимый
уровень жилых помещений в 3,7 раза превышал объемы ввода.
Общей жилой площади, вводимой на территории г. Москвы, недостаточно для удовлетворения
первостепенной необходимости населения в улучшении жилищных условий. Объемы
ввода новостроек с 2007 по 2010 годы снизились на 63%, а уровень ввода жилых
площадей в 2010 г. составил минимальное значение за весь исследуемый период.
В связи с кадровыми перестановками в аппарате Правительства Москвы в ближайшие годы возможно еще большее снижение объемов строительства, что связано с изменениями в сфере
градостроительной политики и строительства города, сменой приоритетов.
При рассмотрении количества семей, улучшивших жилищные условия, установлено, что с 2005 по 2010 годы лишь около 9% семей, официально учтенных в качестве нуждающихся, получили
собственные квартиры. Большая часть новостроек попадает на рынок жилья, и лишь
порядка 20% объектов распределяется на "городские" нужды.
Таким образом, большинство сделок с жильем является рыночными операциями, при которых основным вопросом становится его доступность для населения.
Основными факторами, влияющими на доступность приобретения жилья, являются доходы
населения и стоимость приобретаемого жилья. Покупательская способность
среднестатистической семьи представляет собой совокупный доход трех человек за
вычетом стоимости минимального набора продуктов питания и непродовольственных
товаров и услуг. При этом размер средней типовой квартиры в расчете на семью,
состоящую из трех человек, определяется суммированием среднедушевой общей жилой
площади помещений.
При остром дефиците жилья, в период с 2007 по 2010 года среднестатистическая семья могла
накопить за год не более 16,5% от стоимости средней типовой квартиры, что характеризует
доступность жилья как низкую.
При оценке доступности жилья также необходимо учитывать, что для большого количества
населения накопление за непродолжительный период времени необходимой денежной
суммы для покупки является невозможным, поэтому особое влияние на увеличение
платежеспособного спроса оказывают процентные ставки и доступность ипотечного
кредитования, в том числе размеры первоначальных платежей.
В среднем количество лет, необходимое для покупки квартиры с привлечением заемного
капитала в 2 раза превышает коэффициент доступности жилья с использованием
собственных средств.
В период с 2002 по 2008 годы приобрести жилье становилось все сложнее. Коэффициент доступности среднестатистической московской квартиры в 2010г. с использованием собственных
средств составил 6,9 лет, а с использованием заемного капитала - 13,3 лет. В
период с 2009 по 2010г. количество лет необходимое для приобретения квартиры за
счет собственных средств увеличилось на 6,9%, тогда как увеличение подобного
показателя с привлечением ипотечного займа составило 2,2%. Меньшие темпы роста
"ипотечного" показателя свидетельствуют о постепенном увеличении
доступности жилищных кредитов для населения. Если же рассматривать весь период
с 2001 по 2010 годы, коэффициент доступности жилья за счет собственных средств
вырос примерно на 73%, при этом прирост коэффициента с привлечением ипотечного
займа составил около 62%. Это говорит о колоссальном росте стоимости жилья, в
разы превышающем рост среднедушевых доходов населения.
Скорее всего использование заемных средств банков в ближайшие несколько лет станет осноным выходом для приобретения столичной недвижимости.
Из всего этого можно сделать вывод, что при росте потребности в качественном
жилье, с каждым годом оно становится все менее доступным для жителей Москвы, и
спрос будет постепенно смещаться в ближайшее Подмосковье.