Ставки по ипотеке продолжают свое движение вверх. Сегодня ЦБ РФ в очередной раз поднял учетную ставку на 1 б.п. до 9,5%. Это означает усиление позиций рубля в валютных гонках и очередной рост ставок по всем видам кредитов.
Инвесторы начинают спешно продавать свои объекты. Недавно в СМИ мы обсуждали массовый выход на рынок объектов с переуступкой прав ДДУ в высокой стадии готовности. Люди боятся, что их маржинальность в 40% начнет стремительно снижаться и уже продают их по цене на 15% ниже прошлого месяца.
Недвижимость как инструмент инвестирования сейчас теряет популярность. Это было эффективно в 2021 году при льготной ипотеке и высоких темпах роста жилья. А вот как инструмент сохранения средств недвижимость все равно остается одним из лучших. Трудно представить, что квартиры будут раздавать бесплатно или за копейки. Если, конечно, не вернется экспроприация и СССР.
Спрос на недвижимость постепенно снижается. И именно эти факторы (рост цен и ставок по ипотеке) это определяют. Поэтому в скором времени рост цен замедлится совсем. В Москве он уже составляет менее 1%, и это скорее инерционный показатель.
Ничего неожиданного сегодня не произошло. Рынок продолжает переходить из фазы влияния продавца в приоритет власти покупателя. Объектов становится больше, для семей с детьми реализуются программы, стимулирующие покупку и строительство ИЖС. Клиент понимает, что возрастающая кредитная нагрузка не оставляет ему выбора — искать наиболее доступные варианты.
И здесь в авангарде рынка находится вторичный сегмент. Ведь его отличает гибкость, способность наиболее оперативно реагировать на внешние факторы.
Девелоперы связаны по рукам и ногам эскроу-счетами, контрактами с субподрядчиками, прениями с дольщиками, желающими получить свою неустойку при срыве сроков ввода ЖК в эксплуатацию. Проблемы девелопера, рост цен на строительные материалы их не беспокоят. Первичный сегмент — это своя атмосфера, где девелопер ставит картонные стены, чтобы построить дом в срок, а дольщик просит неустойку за срыв сроков, не понимая, что из-за этого он будет жить в доме с картонными стенами.
И поэтому я работаю со вторичным сегментом рынка. Он прозрачнее и конкретнее, как бы удивительно это не звучало. Тут решает клиент, а не внешние факторы. А принять решение клиенту помогает гибкость и мастерство риэлтора.
