недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Инвестиции все?

882 12 Блог специалиста 9
Инвестиции все?

Всем привет!

7 ноября сего года наш президент сделал нам всем весьма интересный подарок. 

Президент России Владимир Путин поручил правительству разработать проект о полном отказе от долевого строительства недвижимости. Застройщики будут вкладывать свои деньги в строительство зданий, а покупателям продавать уже готовые квартиры.

Вот как снег на голову честное слово. В последнее время было принято много всевозможных действий по снижению риска не достроя и недобросовестных застройщиков начиная от принятия 214 ФЗ и заканчивая последними новациями в области создания фонда контроля застройщиков. Не все из этих действий принесли реальную пользу, часть наоборот повлекли за собой увеличение цены для простых граждан на недвижимость и вот новое поручение. Предварительные выводы по данному проекту сделать можно вполне быстро и думаю вполне обосновано – цены взлетят.

Не скажу, что данные проект целиком негативен. Нет он вполне качественно закрывает ВСЕ возможные риски для приобретателей недвижимости в новостройке. Фактически подразделение недвижимости на вторичку и первичку (новостройки) исчезает. Останутся только новые квартиры и с возрастом. Так что функции безопасности граждан законопроект выполняет полностью. Но к сожалению помимо данного положительного момента имеется и громадное количество негативных нюансов, а именно:

- полное вытеснение с рынка маленьких или неугодных застройщиков. Если все проекты должны инвестировать банки, то очень просто выдавать инвестиции только тем кому нужно, а маленькие застройщики сами отвалятся у них просто поручиться нечем будет на такую сумму;

- появятся проблемы у всех агентсв недвижимости, не секрет, что все серьезные АН инвестировали (выкупали на этапе строительства большие объемы квартир в новостройках), сейчас подобные инвестиции прекратятся и все АН ринутся обратно в не столь уж большой рынок вторички;

- мелким АН также будет плохо, т.к. на рынке останутся только серьезные, крупные застройщики со своими отделами продаж, которые не будут нуждаться в услугах АН;

- монополизация рынка крупными застройщиками может привести к ухудшению качества строительства (все равно купят больше то вариантов нет);

- для простых граждан все будет не менее печально, полностью исчезнет возможность сэкономить на приобретении новостройки купив на этапе строительства. Фактически новостройки вырастут в цене выше вторички на 20% в то время как сейчас они наоборот ниже примерно на тот же процент;

- исчезнет возможность инвестирования не только для АН, но и для простых граждан;

- ну и самое сладкое на волне запрета долевого строительства недвижимость (вся) рванет вверх. В течение нескольких часов после опубликования данного поручения нашего президента аналитиками было спрогнозировано увеличение стоимости недвижимости на 30-40%.

Конечно это пока все только наметки грядущей проблемы, возможно грядущий законопроект будет не столь жесток и разрешат каким то образом покупать квартиры на этапе строительства или ограничат банковский % за инвестирования реальными суммами, возможно поставят планку максимальной цены квадратного метра (что конечно фантастика), но в любом случае квартиры что в новостройках (особенно в них), что на вторичке вырастут в цене. Так что мой вам совет – покупайте, у вас есть примерно полгода до начала роста цен.

Комментарии 12
Александр Черный14 ноября 2017, 0:28

Инвестиции никуда не ушли...Просто немного поменялась картинка...До многих граждан наконец то дошло что клоповник в селе Кукуевка с видом на свинарник по определению инвестицией быть не может...Ибо не то что прибыль, а свои кровные от такого "приобретения" не отбить...Рынок качественной первички существенно сузился, доходы граждан упали.........Впереди череда банкротств застройщиков которые строили по долевке....Именно поэтому(лично мое мнение) президент и делает красивые заявления, типа позаботился о народе...Как решить проблему обманутых дольщиков-запретить дольщиков и долевку.....+Под это дело можно обанкротить определенных застройщиков а бизнес скупить определенным кругом лиц....Что до роста цен.....Ну не смешите Аффтор....Здесь профессиональный портал и роста цен в ближайшее время не предвидится...Скорее наоборот....Учитывая количество взятых кредитов, ипотеки, просрочки по этой ипотеке и падение доходов очень скоро на рынке появится много квартир владельцы которых не в состоянии оплачивать взятые на себя обязательства....+Огромное количество той же первички....Что до инвестиций....Тх стало меньше, с одной стороны они стали грамотнее и профессиональнее, с другой поменяли направление .....

Ответить
Денис14 ноября 2017, 10:22

Александр, согласен с вами.
Статья написана в духе "рев, умирающего льва".
1. Когда закон будет принят окончательно. Пройдет ещё 2-3-5 лет, когда это все реально заработает.
2. Если у вас АН и у вас падает прибыль, то не надо обманывать людей "покупайте быстрее, а то потом будет все дорого".
3. Цены реально падают на недвижимость. Сам присматриваюсь, подписан на ЦИАНЕ на изменение цен на квартиры, всего 37 квартир (для анализа от 5.5 - 7 млн). Цены падают на 150-200 тысяч по 1-2 квартире каждую неделю. Поэтому речь о том что рынок будет дрожать - вранье. К лету рынок потеряет 5%))

Ответить
Татьяна Литвинова21 ноября 2017, 12:08

Да, рынок не растет. Но то, что падают цены в конкретных объявлениях на ЦИАНе, говорит не о падении цен на недвижимость, а о том, что собственники потихоньку спускаются с заоблачного "я столько хочу за свою квартиру" к реальной рыночной цене.

Александр Черный21 ноября 2017, 14:09

Согласен! Дельное замечание! Хотя я бы сказал про сегментирование рынка: новое жилье в городе, новое жилье в гетто, хрущевки, сталинки и т.д. Хрущевки и сталинки на окраинах потихоньку превращаются в неликвид со всеми вытекающими...

Александр Черный
"клоповник в селе кукуевка и т.д." - вы не поверите но те кто планируют именно инвестировать в недвижимость, выяснили этот момент уже давно и последние лет 5-7 люди занимающиеся инвестициями в новостройки выбирают только максимально интересное жилье. А в Кукуевке покупают те кто там живет, купились на дешево или на рекламу.
"Рынок качественной первички существенно сузился, доходы граждан упали." - ох ты ж, надо же. ну может в вашей Кукуевке оно конечно и так спорить не буду, но вот тенденция по Москве и Подмосковью обратная. до 2008 года было много разных застройщиков и качественной первички реально было мало, но кризис просто убил подобных застройщиков и последние лет 6-7 на рынке в большинстве своем только весьма качественная первичка. Доходы граждан как упали так и назад вернулись. Закончился кризис 2014 года в нашей стране еще в прошлом году, идет подъем, да пока не особо быстрый но идет.
"Впереди череда банкротств застройщиков которые строили по долевке." Вы думаете? обоснования то будут? На мой взгляд особых причин для банкротства застройщиков сейчас нет. Квартиры понемногу раскупаются, дома достраиваются еще бы правительство не вставляло палки в колеса совсем неплохо было бы. Тем более реновация та же самая дала застройщикам работы на 10 лет вперед.
"Учитывая количество взятых кредитов, ипотеки, просрочки по этой ипотеке и падение доходов очень скоро на рынке появится много квартир владельцы которых не в состоянии оплачивать взятые на себя обязательства.." да да да я эту мантру либералов с 200-ных слышу, но пока все идет не совсем так как либералы нас убедить пытаются :)
"Здесь профессиональный портал и роста цен в ближайшее время не предвидится...Скорее наоборот...." рост цен на недвижимость поверьте будет, нынешнее падение цен во многом отголосок 14года когда хватали все и по любой цене (банально граждане жирок растрясли а новый накопить не успели) + еще и необоснованный взлет цен на вторичку в 2014года. слишком высоко тогда взлетела вторичка, фактически сейчас как раз происходит откат к реальным ценам. Да и если посмотреть внимательно, то нельзя сказать, что идет постоянное снижение цены на протяжении последнего года, скорее тут можно говорить о некоторой волатильности рынка недвижимости в зависимости от времени года района и конкретного объекта. Как показывает практика все изменения в Москве по вторичке в течение этого года колеблются в районе 1%, на что можно закрыть глаза так как сейчас сильно развито завышение цен на недвижку при выставлении объявления о продаже.
Ну и собственно пока закон не принят и есть только наметки на то, что будет в законе действительно граждане будут сидеть тихо, да и большинство крупных инвесторов думаю также пока будут оценивать ситуацию, но как только появится предварительный законопроект цены полезут вверх. Не случайно в течение нескольких часов после обращения Президента с поручением многочисленные аналитики недвижимости выдали прогноз на повышение цен на новостройки на 30-40%, не случайно Урбан груп срочно собирает конференцию посвященную как раз данному распоряжению президента. И это не попытка нажиться на теме это попытка понять как жить дальше ибо застройщику жизнь в новых условиях малиной не покажется это точно, ну а затем и мы не особо возрадуемся новым ценам на новостройки, которые будут выше вторички.

Ответить
Александр Черный14 ноября 2017, 12:02

спасибо за интересный комментарий. А теперь давайте поговорим реально отбросив в сторону агитационный материал и рассуждения о либералах(прости меня Господи)..Начнем с экономической политики, а именно политики ЦБ РФ по снижению инфляции. Годовая инфляция в России по итогам октября 2017 может опуститься ниже 3%, заявил министр экономического развития Максим Орешкин в кулуарах министерской встречи Всемирной торговой организации. Низкая инфляция по утверждению многих экспертов , заявленная как "позитивный фактор" на деле приводит к снижению возможности российских компаний использовать традиционные методы управления издержками. Низкая инфляция не даст возможность компаниям, большая часть издержек которых приходится на выплату зарплат, «лавировать», получая краткосрочную прибыль от сбыта товаров по более высоким ценам при фактической «заморозке» зарплат. То есть гипотетически урон от того, что не будет этой лазейки, понесет обрабатывающая промышленность: легкая, текстильная, пищевая», — заявляет заместитель директора Института «Центр развития» НИУ ВШЭ Валерий Миронов...Компенсировать возникшие потери компании могли бы более доступным кредитованием, однако, поскольку ЦБ медленнее снижает ключевую ставку, чем падает инфляция, сделать они этого не смогут, добавляет он. Промахи в управлении или чрезмерные операционные расходы, которые в условиях высокой инфляции легко можно было спрятать за счет ускоренного роста цен, при низкой инфляции становятся критичными, заявляет аналитик «Финам» Алексей Коренев. Как отмечает заместитель председателя «Локо Банка» Андрей Люшин, если слишком низкая инфляция будет наблюдаться на протяжении длительного периода времени, то значит продолжается сокращение совокупного спроса и потребительских расходов населения. Соответственно данное явление будет наблюдаться во всех сферах экономики, включая строительную отрасль..Низкая инфляция есть всего лишь один из факторов снижения спроса, а при снижении спроса говорить о росте цен как минимум глупо...

Александр Черный14 ноября 2017, 12:23

Как отмечалось в недавнем исследовании РАНХиГС, общая динамика расходов населения за полгода 2017 выросла с 74,2 до 75,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако это произошло за счет взятых россиянами кредитов. Средний долг на душу населения в России по итогам первого полугодия этого года составил около 150 тысяч рублей, увеличившись на 5%. При этом средние доходы россиян составили 30, 6 тысяч рублей. Они выросли всего на 0,9%. Таким образом, долги россиян растут гораздо быстрее доходов.При этом в богатых регионах, таких как Москва и Санкт-Петербург, копить долги россиян заставляет стремление к «красивой жизни», а в бедных — низкие зарплаты. В условиях нестабильной экономики , задержки зарплат и т.д. многие берут кредиты чтобы платить по другим кредитам...Доходы населения сокращаются уже 21 месяц подряд, то есть почти два года, показывает официальная статистика. «По отношению к октябрю 2014 года – последнему месяцу роста доходных показателей – в мае 2016 года доходы населения в реальном выражении составили 80,7%», – сообщают специалисты Института социальной политики Высшей школы экономики (ВШЭ).По данным Объединенного кредитное бюро (ОКБ), в первом полугодии 2017 года около 8 млн россиян были потенциальными банкротами. По мнению ОКБ, потенциальные банкроты — это граждане, имеющие долг более 500 000 рублей и просрочки платежа 90 и более дней хотя бы по одному кредиту. И количество таких "заемщиков" будет только расти...Число просроченных ипотечных кредитов в 2016 году выросло на 39% — до 114,1 тысяч. Об этом пишет газета «Коммерсант» со ссылкой на данные Объединенного кредитного бюро (ОКБ).На 1 июля 2017 года 7,2 млн граждан не совершали платежи по кредитам 90 и более дней, пишет Finanz.ru со ссылкой на аналитику Объединенного кредитного бюро (ОКБ), проанализировавшего данные о 47 млн заемщиков с открытыми кредитами. Год назад их число не превышало 7,16 млн человек.....Таким образом рынок потенциальных покупателей жилья постоянно снижается..И это не мое мнение , это статистика.....Это не значит что граждане не хотят покупать....Это значит только то, что у подавляющего количества граждан банально нет денег и в условиях стагнирующей экономики эти деньги в ближайшее время не появятся....Откуда рост цен?????

Александр да бог с вами, слушать ЦБ это то же самое, что слушать Жириновского. Мне вообще наш ЦБ кажется настолько далеким от реального положения дел, что ужас берет. Опять же обилие "может" "гипотетически" и т.п. уже говорит что никуда мы от стандартной инфляции в 10% не уйдем. В целом приведенные вами цитаты скорее из серии когда люди далекие от реальной картины пытаются давать советы в области в которой они не работают. Я вот честно сказать далек от экономики страны и всяких там ВШЭ я говорю то что вижу по реальной ситуации. 2015 год - денег нет, 2016 год - на хлебушек и колбаску деньги появились, 2017 год а ниче так икорка с хлебушком особенно если на масле. Думаю аналогию вы поняли.

Ответить
Александр Черный14 ноября 2017, 13:06

Я не говорю о том чтобы "слушать " ЦБ...я говорю о тенденциях в российской экономике, предоставляю Вам аргументированный ответ на Ваши возражения со ссылками на экономику, статистику и т.д. Что до реальной ситуации, то у меня и в 14. и в 15, и в 16 и 17 гг слава Богу и с хлебом и икоркой проблем не было, но это вовсе не значит что цены вырастут...

Александр Черный14 ноября 2017, 12:35

Что касается строительной отрасли...Издержки в строительной отрасли год за годом упорно растут. Стройматериалы, энерготарифы, перевозки… По оценкам Николая Гражданкина, директора по продажам компании «Отделстрой», себестоимость строительства за последние два года увеличилась на 20%. Вице-губернатор Игорь Албин на недавнем совещании в Смольном в очередной раз заявил: социальные объекты, возведенные застройщиками, город будет получать бесплатно. То есть за счет дольщиков. Навешенная на девелоперов социалка добавляет еще 5-7% к себестоимости. Постепенно строителей приучают к тому, что и дороги им лучше проектировать (а в перспективе – и прокладывать) самостоятельно, и о пожарном депо тоже стоит позаботиться…Так и возникает удивительный результат: стоимость строительства растет, при этом доходы граждан неуклонно падают...И вот в точке, где эти две кривые – рост себестоимости и падение доходов – наконец встретятся, произойдет большой «бум!». Либо в форме системного падения фирм, если начнется эффект домино (как в банковской сфере). Либо в виде плавного загнивания – с постепенным увеличением количества проблемных объектов, ростом недоверия (что опять-таки ведет к сокращению спроса и банкротству). Т.е. речь идет об описанной мной ситуации "Впереди череда банкротств застройщиков которые строили по долевке." и по поводу которой Вы почему то активно возражаете....Я, например , сейчас знаю некоторых застройщиков, причем достаточно известных, которые переносят сроки и не могут сдать возводимые объекты, испытывая существенные материальные трудности..."Вы думаете? обоснования то будут?" пишите Вы.... И я по Вашей просьбе предоставляю вам обоснования

Ответить
Александр Черный14 ноября 2017, 12:56

Единственное с чем я соглашусь, так это с тем, что потребность в жилье в России никуда не исчезла...Следует отметить, что общая площадь жилых помещений,
приходящаяся на одного жителя на конец 2016 года составляла 23,7 кв. м.
Это значительно ниже, чем даже в Восточной Европе.
Страна Обеспеченность жильем Год
Россия 23,7 м2 на человека 2015
Норвегия 74,0 м2 на человека 2008
Германия 45м2 на человека 2014
Дания 50,6м2 на человека 2006
Великобритания 62 м2 на человека 2015
Финляндия 38,9 м2 на человека 2015
Чехия 38,8 м2 на человека 2015
Швеция 60 м2 на человека 2015
США 75 м2 на человека 2013
Если взять за средний восточноевропейский уровень обеспеченности
жильем 40 кв. м. на человека, то в России необходимо построить еще 2,4
млрд кв.м (весь жилой фонд сейчас составляет 3,37 млрд кв. м.). И это без
учета вывода из эксплуатации ветхого и аварийного жилья. Однако даже в
рекордном 2014 году было построено лишь 81 млн. кв. м....Потребность в жилье огромная но...возможности населения ограничены...Если мы говорим про качественное жилье то с учетом роста себестоимости строительства и потребности населения цены должны расти, но!!!! пока ситуация в стране не стабилизируется (имеется в виду экономическая, правовая(защита интересов собственника) и т.д.)) ни о каком существенном росте цен в 30-40%(спасибо насмешили) речи быть не может...

anon21 ноября 2017, 0:50

Ой как забавно читать клоунаду от чиновников про инфляцию в 3%))) Открою страшную тайну, чтобы потреб корзина у вас на 3% росла это доходы у вас должны быть на уровне 250-300 тыс рублей, прям вижу как у нас в среднем по СТРАНЕ народ такие суммы зарабатывает))) На кладбище инфляция вообще нулевая кстати)) А если серьезно, рынок недвиги схлопывается, Где СУ 155? Настюша? Мортон? и еще куча компаний по меньше, которые занимаются коммерческой недвигой, лофтами, сотни смежников? Я вам больше скажу, что ПИК выжил в 2008 году только благодаря админ ресурсу Керимова, который выбил огромный подряд от Минобороны, оборотку дали. Еще инсайда? 2 года назад умер (кассовый разрыв) поставщик, который занимался снабжением. Хоть основной пакет был не по жилой недвиге, но для понимания размеров бедствия, оборот его был 16 млрд руб/год, для сравнения можете глянуть у ПИКа)) Далее... если кто еще не понял, реновация (пока только московская) это всего лишь способ скинуть застрявшее жилье и на гос. деньги продержаться еще чуть чуть. Для чего вводили кап. ремонт? а вы посмотрите какие суммы (В ГОД!) благодаря этому было сэкономлено, скинули бремя ремонта рухляди на собственников. Проблему дольщиков типа надо решать, сейчас начинают опять таки за гос. счет, только на социалку в жк царицано уже анонсировали 2,5 мрлд расходов! Оно вам надо такие суммы в расчете на дольщиков по всей стране? Правильно, поменяем схему, ну вырастут цены - сидите дальше в том, что имеете, главное не будет дольщиков., не будет статьи расходов в гос. бюджете на это. Рынка в нынешнем виде все равно через эти 5 лет не станет))

Ответить

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru