Старший партнёр сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов рассказывает, как застройщики изменили своё поведение с того момента, как деньги покупателей стали попадать не к ним, а на эскроу-счета в банке.
Как «впаривали» новостройки на стадии строительства раньше?
Давайте разберёмся, как жил рынок недвижимости до 1 июля 2019 года, то есть до того момента, пока не был принят закон ФЗ-214 — «Об участии в долевом строительстве». Раньше дольщики давали застройщику деньги за право получить недвижимость в будущем. У них был не контракт, связанный с переходом права собственности на объект недвижимости, а контракт, дающий право потребовать его в будущем периоде. По сути дела, до 1 июля 2019 года застройщик брал у населения деньги в беспроцентный долг. Он говорил:
«Дай мне 5 миллионов рублей, а через 2 года я отдам тебе за это квартиру с большим дисконтом».
Как это работало на практике? Представим себе, что некий застройщик начал рыть котлован в районе, где вторичная недвижимость стоила 100 тысяч рублей за м². Он объявлял, что стартовая стоимость на котловане будет составлять минус 30% от последующей цены. Почему так щедро? Потому что он брал у вас деньги в беспроцентный долг на пару лет пользования. Фактически вы подписали с ним договор о том, что за это он отдаёт вам 30-метровую квартиру за 2,1 миллиона. Вы думали, что купили за 2,1 миллиона недвижимость. Но это не так! Потому что, когда недвижимость была готова, вы бы купили её не за 2,1 миллиона, а много дороже — по той простой причине, что 30 метров при цене 100 тысяч за м² стоили бы вам 3 миллиона.
Вы думали, что у вас недвижимость выросла в цене.
На самом же деле конечная стоимость недвижимости
в районе несколько лет не росла. Вы просто воспользовались дисконтом.Дальше застройщик создавал искусственный рост. Он сам манипулировал ценой и брал её с потолка. Всё это напоминало финансовую пирамиду.
Если застройщик не проворовался и ему удавалось построить дом, он продавал оставшиеся уже готовые квартиры. «Вторичка» в районе, как уже говорилось, стоила 100 тысяч за м². А застройщик накидывал ещё двадцатку на метр и начинал продавать его за 120 тысяч. Продав определённое количество таких квартир, застройщик шёл в банк и брал кредит на покупку нового земельного участка, чтобы снова строить свою пирамиду.
Посмотрите на картинку выше. По ней видно, что средневзвешенная цена в этом жилом комплексе была равна 95 тысячам рублей за м². И у вас складывалось впечатление, что на старте и в процессе стройки цены на недвижимость низкие. На самом же деле недвижимостью являлось только готовое жильё!
До момента сдачи в эксплуатацию объект не был недвижимостью. Это была переуступка бумажных требований на недвижимость.Поэтому, когда вы рассчитываете свою инвестицию в котлован, вы должны оценить две вещи:
сколько прироста в цене дала вам сама бумага за 2 года;
на сколько выросла недвижимость с момента передачи вам ключей.
И тут многие обнаружат, что с момента, когда вам передали ключи, сама недвижимость в цене не выросла вообще! Получается, схема по манипуляции ценами, к которой привыкли застройщики, с 1 июля 2019 году сломалась, потому что сюда вмешались банки.
Как застройщики обманули весь рынок с приходом новых правил?
Банки сказали:
«Ребята-застройщики, вы слишком много зарабатываете, поэтому давайте-ка мы вас разбомбим. И чтобы открывать продажи на стадии строительства, вы будете обязаны держать деньги на эскроу-счётах».
То есть банк взял и убедил дольщика снять деньги с расчётного счёта, где у него был депозит по ставке 6% годовых, и переложить на счёт, где теперь эти деньги никак не покрываются процентом.
Тогда застройщик задаёт себе логичный вопрос:
«А что в таком случае должен делать я? Если мне банк выдал кредит на всю стройку, то деньги дольщиков мне больше не нужны. Следовательно, цены с дисконтом на стадии котлована больше нет».
То есть застройщик по-новому начал манипулировать вашим сознанием.
Посмотрите на картинку: теперь средневзвешенная цена будет сразу 120 тысяч.
Почему застройщик зачастую ставит заградительную цену со старта? По одной простой причине: ему некуда спешить.
Вы можете сами проверить. Недавно застройщик «Хедлайнер» объявлял распродажу на готовые квартиры — аж 30% дисконта. А на строящиеся квартиры со сроком сдачи через 2 года давался дисконт 7%.
Застройщик вначале раздувает цену, а уже потом будет давать дисконт.А раньше всё было наоборот: сначала застройщик снижал цены, а потом поднимал. Логика поведения застройщиков на рынке полностью отзеркалилась.
Но вы продолжаете верить, что цены от котлована растут.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравилась статья — ставьте лайк.
Есть что добавить — пишите комментарии.
