Добрый день!
Сегодняшний пост навеян последними обращениями, которые пришли ко мне за последние пол года.
Два самых популярных звучат следующим образом:
"Хочу купить на этапе стройки, продать ближе к сдаче"
"Купить в ипотеку, а деньгами со сдачи её закрывать" - как правило, когда подрастет ребенок.
Давайте по порядку обе схемы разберём:
Прошлые годы нас научили тому, что можно приобрести почти любую квартиру на этапе строительства - продать ближе к сдаче - и получить профит.
Эта инвестиция была выгодна как в ипотеку, так и в оплату наличными - доходности по такой простой спекуляции обгоняли ставки по вкладам, вложения в акции и покупки офз, при этом и выйти из инвестиции на любом этапе не составляло особого труда. Выставил квартиру на циан, нашел покупателя за 2-4 недели и провел сделку. В отдельных случаях можно было получить +70-140% годовых. Неплохо.
На текущий момент разрыв цен между вторичным рынком (в т.ч переуступок) и рынком новостроек может доходить до 30% - почти любая новостройка в выбранной вами локации будет стоить дороже, чем аналогичная квартира в соседних готовых корпусах, выставленная физ.лицами.
Знаю, что некоторые агенты пытаются обмануть то ли систему, то ли клиента, с большим энтузиазмом рассказывая про инвестиционную привлекательность современных стартов продаж. По сути, помогая застройщикам наполнять эскроу-счета, а не своим клиентам. Потому что выход из такой инвестиции может быть очень болезненным через 2-3 года, когда розовые очки спадут и вы столкнётесь с реальностью, в которой единственный инструмент увеличения кол-ва звонков по вашему объявлению - это снижать цену, а это неприятно.
Делая краткое резюме по первой ситуации: о классической привычной и такой понятной нашей душе инвестиции в первичную жилую недвижимость, особенно массового сегмента, на ближайшие годы - забудьте. Не заработаете.
P.S.: Конкретно в Петербурге есть проекты на стартах, на которых можно заработать - но за год это 1-3 проекта от силы, и то в конкретных лотах этих проектов с чеками от 20 млн.
Поехали по второму пункту: "Покупаем в ипотеку, сдаем в аренду, платежами гасим кредит"
Тоже понятная, простая, привычная и уже такая родная нам всем схема.
Здесь оговорка: все зависит от кол-ва вашего первого взноса. Как правило, при ПВ более 50% - квартир-копилка по сей день может быть хорошим консервативным инструментом даже при покупке с текущими ставками на вторичное жилье (можем поторговаться, найти отличную цену - и позже рефинансировать кредит). Это на тот случай, если сооовсем не хочется идти в незнакомые для себя инструменты. У меня есть пул таких клиентов, кому проще просесть в доходности и купить "доходную" квартиру, чем заходить в непонятные мозгу апартаменты, например. Для таких людей безопасность на первом месте - прекрасно их понимаю.
Если же мы покупаем квартиру с небольшим первым взносом - у нас два варианта:
Покупка в новостройке, где цена выше на 20-30%, но ставка будет от 5% до 8%
Покупка на вторичке, где цена будет дешевле, но ставка будет 15-17%
Берём за референс квартиру-студию 25м2 в популярном проекте Петербурга. Цена сдачи: до 30 000р. Средняя цена: 25 000р.
На вторичке она будет стоить 5 000 000р
В новостройке от застройщика цена будет 6 500 000р.
При первом взносе в 20%, платеж по ипотеке с господдержкой под 8% составит 38 156р с переплатой 8 700 000р - без досрочного погашения.
Платеж на квартиру во вторичке с теми же 20% первого взноса: 50 500р с переплатой в
14 000 000 - это если вообще не гасить досрочно.
Ну а про ситуацию, когда мы планируем покупать за наличку, можно просто посмотреть на текущие ставки по вкладам - и увидим картину, что ни одна квартира для сдачи их в текущих реалиях не обгонит по доходностям. А вот уже позже, когда настанет период выдергивать деньги, можно заходить на рынок недвижимости. Считаю, что на вторичном рынке (в т.ч переуступок) - у нас в этом году откроется окно возможностей для тех, кто будет планировать покупку за наличные.
"Так если обе схемы не работают, а будущее туманно - куда и как вкладывать, если в недвижимость? - возразит любой человек, думающий над сохранением своего капитала.
"Есть варианты" - отвечу Я, и подробно расскажу в следующем посте.
Если вдруг вы это дочитали, я говорю вам большое спасибо - если есть вопросы или возражения - с радостью с вами подискутирую в комментариях)
И как считаете, какие на текущий момент лучшие варианты инвестиции в недвижимость? И в какую?
