Экспертное мнение руководителя отдела Vysotsky Estate в Тушино Андрея Москвитина, подкреплённое вескими аргументами.
Чтобы ответить на вопрос, ждёт ли нас снижение цен на недвижимость, нужно проанализировать факторы, которые влияют на изменение цен. Я перечислю их и приведу примеры из практики, как они влияют на снижение цены.
Ставка по ипотеке
В середине прошлого года, чтобы поддержать застройщиков, ЦБ опустил ключевую ставку. Ипотека стала дешёвой, больше людей стало ею пользоваться, повысился спрос на жильё, и, как следствие, поднялись цены. Сейчас происходит обратный процесс. Ставка ЦБ уже выше, чем на начало 2020 года. Ипотека дорожает. Ждём, что спрос будет падать. Приведу пример, как реагирует покупатель на повышение ставки.
Покупатель в августе этого года делает предложение купить квартиру за 9,5 млн рублей. По техническим причинам не успевает внести аванс и подать документы в банк на одобрение объекта до того, как у него заканчивается одобрение ипотеки. Он подаёт заново, ему без проблем одобряют, но банк повышает процент. После этого покупатель делает новое предложение на эту же квартиру, но уже на 300 тысяч рублей дешевле.
Ещё рассмотрю фактор влияния дешёвой ипотеки на снижение цен в будущем.
Дешёвая ипотека или даже именно резкое снижение ипотечных ставок в совокупности с невысокой финансовой грамотностью населения приводит к тому, что многие действуют по принципу «пока дают, пока халява, нужно брать и брать по максимуму».Получилось так, что кто по своему семейному бюджету рассчитывал потратить одну сумму на квартиру за счёт заёмных средств, тратит существенно больше и не задумывается, что такой большой ежемесячный платёж может стать непосильным для семейного бюджета. Что делать таким заёмщикам, когда они не смогут платить?! Продавать квартиру и рассчитываться с банком в лучшем случае. Или кредитор будет подавать на банкротство заёмщика и продавать квартиру с торгов. Это дополнительные предложения на рынке. Когда таких будет много, начнётся затоваривание рынка и снижение цены. А также не секрет, что, когда товар продаётся за долги, он предлагается с приличным дисконтом. Так как долги нужно отдавать вовремя, времени на продажу нет.
О том, что такой процесс уже начался, свидетельствует статистика, которую предоставляет ЦБ и о которой говорят во всех СМИ:
на данный момент закредитованность населения рекордная.Также рекордны цифры по просроченным долгам граждан перед кредитными учреждениями. Подкреплю своё мнение примером из деятельности эксперта по недвижимости.
На показе 2-комнатной квартиры, которая предлагалась за 7 млн рублей, я познакомился с покупателем. Ему один из ведущих банков одобрил ипотеку с первоначальным взносом 10%, из которых у него есть только материнский капитал. Он просил завысить сумму в договоре, чтобы у него таким образом получился необходимый первоначальный взнос. Сам он работает в такси, у него пятеро детей, супруга не работает, так как дети ещё маленькие. Да и квартира была в таком состоянии, что туда требуются вложения. При всём вышеперечисленном есть ли гарантия, что их бюджет позволит выплачивать задолженность банку? Или придётся продавать квартиру, чтобы рассчитаться с долгом?
Повышение курса валют
Что ещё может говорить нам о том, что цены будут снижаться? Предлагаю посмотреть на ситуацию, которая складывалась в 2008 и 2014 годах. Тогда по таким причинам, как повышение курса валют, обесценивания рубля, боязнь за депозиты и вообще за то, что может случиться с деньгами, народ скупал товары (в том числе недвижимость). Цены были перегреты, но потом неизбежно происходил спад спроса и падение цен, причём довольно резкое. Если учитывать опыт предыдущих лет и сравнить то, что происходило в те кризисы, то ситуация на данный момент похожая. Также из этого фактора можно сделать вывод, что нужно ждать снижение цен.
Остаётся вопрос, когда его ждать. Наверное, оно уже началось, но, учитывая особенности ценообразования на вторичном рынке недвижимости и разрыв между предложениями на интернет-площадках и фактическими сделками, мы этого пока не замечаем. Потом ещё остались покупатели недвижимости, которые не приобрели квартиры, но одобрение по дешёвой ставке у них пока не закончилось. Да и сезонный спрос на квартиры в конце года может удержать цены. А вот уже в новом 2022 году, я думаю, квартиры не будут уходить как горячие пирожки и продавцам не будет достаточно выложить объявления о своём объекте на интернет-площадку. Для того, чтобы продать, да ещё и по хорошей цене, необходимо будет проводить комплекс мероприятий для достижения своей цели.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравилась статья — ставьте лайк.
Есть что добавить — пишите комментарии.
