Коммерческая недвижимость изначально приобретается непосредственно для ведения предпринимательской деятельности, получения коммерческой выгоды и/или инвестиционной деятельности - аренды или последующей продажи.
При любом варианте использования объекта коммерческой недвижимости мы должны учитывать не только потенциальную доходность, но и фактические расходы: разовые (связанные напрямую с приобретением объекта недвижимости), постоянные (расходы на содержание объекта недвижимости, страхование и ежегодных налог на недвижимость).
Отдельно мы рассмотрим налог на недвижимость.
Польза: Налог - обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований.
Максимальная ставка налога на объект коммерческой недвижимости составляет 2% от кадастровой стоимости (если мы не учитываем в моменте льготы и прочие возможные «послабления» со стороны налоговых органов).
Ставка в 2% прямо скажем высокая. Но ее можно оптимизировать. Одним из способов минимизации налога на коммерческую недвижимость будет применение УСН для ИП (Индивидуальных предпринимателей).
Польза: УСН – это упрощенная система налогообложения: один из налоговых режимов, который подразумевает особый порядок уплаты налогов и ориентирован на представителей малого и среднего бизнеса.
ИП платят налог на имущество раз в год. Ставка налога также утверждается муниципальными органами и не может быть больше 2% по объектам, включенным в кадастровый перечень по п. 7 ст. 378.2 НК РФ. Налог на имущество, которое используется для личных целей, предприниматель уплачивает так же, как обычный гражданин. При этом можно применять льготы из ст. 407 НК РФ.
Польза: НК РФ Статья 378.2. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества
ВАЖНО: ИП на УСН не платят налог на имущество физических лиц за недвижимость, которая используется в предпринимательской деятельности (ст. 378.2 НК РФ).
Чтобы ИП законно получил освобождение от налога по имуществу, которое он использует для ведения бизнеса, необходимо отправить в ИФНС заявление. К заявлению прикладывают документы, которые подтверждают, что имущество используется в предпринимательских целях, а именно для извлечения коммерческой выгоды. Точного перечня таких документов нет. Минфин указывает на то, что это могут быть любые подтверждающие документы, с учетом специфики бизнеса (письмо от 05.03.2012 № 03-11-11/67).
Для примера:
• договор аренды (при сдаче помещения в аренду);
• договор купли-продажи товаров и/или услуг с указанием адреса объекта в качестве места отгрузки продукции или товаров;
• договоры с сотрудниками или подрядчиками, где конкретное помещение указано в качестве места работы или местом оказания услуг.
Это заявление подают ежегодно, так как подтвердить использование имущества в предпринимательской деятельности можно только по факту за прошедший год.
Важно: У ИП существуют лимиты применения УСН в зависимости от реального уровня задекларированных доходов. На упрощенке возможно вести предпринимательскую деятельность, приносящую доход не превышающий 265,8 млн рублей, также стоит отдельно отметить, что как только доход превысит 199,35 млн рублей в год, налог придется платить уже по повышенной ставке — 8 % для УСН «доходы» и 20 % для УСН «доходы минус расходы».
