недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяПомощник по недвижимости

Секреты успешной продажи, ч.4. Оценка квартиры

8 909
Секреты успешной продажи, ч.4. Оценка квартиры
Помощник по недвижимости для собственников, желающих самостоятельно продать жилье. Что нужно для того, чтобы выставить свою недвижимость на рынок? Разбираем по пунктам.

Адекватная цена – залог успешной продажи квартиры. Часто мы слышим выражения «цена по рынку», «цена выше рынка», «цена ниже рынка». Как же поймать этот самый «рынок» и не прогадать? Ведь если завысить стоимость объекта, это повлияет на срок экспозиции (чем выше цена, тем дольше будете продавать). А занизить – значит, продать себе в ущерб. В этой серии мы расскажем, как правильно определить цену недвижимости.

Методология

Вы можете использовать несколько методов для оценки своей квартиры. Самый легкий способ – воспользоваться нашим калькулятором ЦИАН. Занесите в него параметры недвижимости и получите результат.

Еще один способ – пригласить специалиста по недвижимости, который оценит вашу квартиру, такую услугу часто оказывают бесплатно.

Наконец, следующий метод, которым пользуются многие, в том числе и профессиональные оценщики – сравнительный. Вы можете посмотреть объявления в вашем районе и, если повезет, даже в вашем доме, сравнить характеристики объектов и прицениться. Вроде бы ничего сложного, но есть немало ловушек для тех, кто не занимается постоянно продажей и покупкой квартир. Поэтому расскажем подробно о том, на что нужно обращать внимание при определении цены. Можно составить таблицу (см. таблицу) и ставить плюсы и минусы напротив каждой характеристики объекта, а потом подсчитать, сколько в итоге получится.

Что влияет на цену

Итак, при самостоятельном определении цены вы должны принимать во внимание ключевые характеристики недвижимости. Называем основные факторы, влияющие на стоимость жилья.

Первый — месторасположение

Давно известно, что квартиры в районах ЦАО, ЗАО, ЮЗАО ценятся выше, чем ВАО и ЮВАО. Но одного названия района для определения цены квартиры недостаточно. Нужно учитывать и другие характеристики, такие как: удаленность от метро, наличие рядом супермаркетов, парков, школ, детских садов, поликлиник, стройки, предприятий, загрязняющих окружающую среду. Имеет значение предыстория района и самого дома. Если квартира расположена в хорошем месте, это может прибавить к ее стоимости до 25– 30% по сравнению с аналогичным вариантом, имеющим неудачное расположение.

Второй — тип дома

Всем известно, что монолитный или кирпичный дом ценится выше, а вот панельный, особенно пятиэтажный — ниже. До сих пор у покупателей в цене сталинские постройки, тем более что во многих таких домах уже давно сделали капитальный ремонт и поменяли инженерные системы, а некоторые собственники самостоятельно заменили коммуникации у себя в квартирах.

Третий — этаж

Чем выше этаж, тем лучше, на первом мало кто хочет жить. Хотя есть покупатели, которые ищут именно нижние этажи. Например, если в квартире будет проживать пожилой человек, ему проще сразу из подъезда зайти в квартиру, чем пользоваться лифтом (да еще и беспокоиться о том, сломается он или нет). Но в среднем квартиры на низких этажах теряют в цене до 10, а то и 15%.

Четвертый — состояние подъезда 

Положительно повлияет на цену жилья чистый, без запаха, подъезд, который не заставлен соседским хламом. Дополнительные плюсы – если дежурит консьерж (причем, не просто сидит и получает за это деньги, а выполняет свои функции) или установлены системы видеонаблюдения. Кстати, квартиры расположенные в одном и том же доме, на одинаковых этажах, могут различаться по цене. Дешевле будет стоить недвижимость в том случае, если, скажем, подъезд угловой или выходит на проезжую часть. При положительных характеристиках подъезда прибавляйте к стоимости квартиры 5-10%.

Пятый — соседи

Понятно, что всю правду про соседей можно узнать, лишь поселившись в доме. Но если рядом живут явно маргинальные личности, то это будет заметно сразу и повлияет на цену недвижимости. Учтите, что дисконт составит от 5 до 10%.

Шестой — состояние квартиры 

В этом пункте имеется в виду качество ремонта, его срок давности. В предыдущей серии мы уже говорили о том, как влияет внешний вид квартиры на ее продаваемость, поэтому подробно останавливаться на этом не будем. Отметим лишь, что цену на квартиру без ремонта следует назначать с вычетом стоимости самого ремонта (при сравнении с аналогичной квартирой). Например, если в одном подъезде продается жилье с качественным ремонтом за 6 200 000 рублей, а в соседнем – точно такое же, но «убитое», то оно не должно стоить более 5 500 000 рублей (в некоторых, совсем запущенных случаях, достаточно и 5 000 000 рублей).

Если вы продаете жилье без ремонта, а рядом строят новый ЖК, где реализуют квартиры без отделки, то стоит присмотреться к их цене. Возможно, на их фоне у вас есть шанс стать конкурентоспособным на рынке.

Помните, отличное состояние квартиры прибавляет до 20% к стоимости.

Седьмой— вид из окна

С этим все понятно: чем лучше и красивее вид, тем квартира дороже. В дорогих сегментах даже есть особая категория – «видовая квартира». Например, жилье с прекрасным видом на Москву продается на 10, а то 20% и выше. Добавим, что вид с высоты также дает определенную наценку при продаже, впрочем, в сегменте стандартных квартир он не слишком повлияет на стоимость, но станет несомненным преимуществом.

Восьмой – двор 

Территория возле дома в основном влияет на скорость продажи, но на стоимости квартиры тоже может отразиться. Хорошо, если двор благоустроен, на нем установлены детские площадки и спортивные зоны с тренажерами. Во многих дворах ставят шлагбаумы, чтобы ограничить въезд и парковку автотранспорта, что также может считаться плюсом. Кстати, наличие свободных мест на парковке тоже дает несомненные преимущества при продаже. Если все это есть в наличии и двор в идеальном состоянии, то около 5% вы можете приплюсовать к цене квартиры.

Девятый – правоустанавливающие документы

Идеальный набор документов явно способен повысить стоимость жилья на вторичном рынке. Лучше всего, если у квартиры был единственный собственник с момента приватизации или покупки жилья в новостройке. Прозрачная история перехода прав собственности — это тоже большой плюс, особенно, если у вас в наличии абсолютно все документы, в том числе от предыдущих собственников (об этом мы рассказывали в первой серии). В то же время существенными минусами в истории недвижимости считаются такие обстоятельства, как наследство, срочная продажа при недавнем переходе прав собственности (менее года), рента, продажа по доверенности. Цена квартиры может повышаться или понижаться до 20% в зависимости от состояния документов.

Десятый – участие риэлтора

Может быть, это и покажется странным, но наличие или отсутствие риэлтора влияет на цену квартиры. Сейчас очень часто муссируется тема продажи или покупки недвижимости «без агента». Но как ни крути, специалист, если он грамотный и опытный, помогает как раз правильно определить стоимость недвижимости, провести переговоры в пользу клиента и организовать сделку. Причем сами агенты при покупке квартир для своих клиентов предпочитают работать с теми продавцами, у которых тоже есть риэлторы – так проще договориться и не надо дополнительно обсуждать очевидные вещи при совершении сделки. Наличие агента гарантирует продажу квартиры по рыночной стоимости.

Итак, документы подготовлены, квартира приведена в товарный вид, цена выставлена верно. Следующий шаг – спланировать рекламу объекта. О том, как это правильно сделать, расскажем в следующей серии.

Таблица 

Характеристики квартиры и их влияние на ее стоимость 

Характеристика объекта

Увеличивает стоимость

Уменьшает стоимость

Месторасположение

Пешком до метро (до 10 минут), развитая инфраструктура

+ 15-20%

Транспортом до метро: чем дальше, тем дешевле


- 15-30%

Тип дома

Кирпич, монолит, сталинский дом

+ 10-20%

Блочный, панельный


- 10-20%

Этаж

Выше 2 этажа

+ 10-15%

1-2 этаж

- 10-15%

Подъезд

Чистый, без запаха, с консьержем

+ 5-10%

Неприятный запах, грязь, хлам

- 5-10%

Соседи

Тихие, интеллигентные

+ 5-10%

Маргинальные

- 5-10%

Ремонт

Состояние «заезжай и живи»

+ до 20%

Требуется ремонт, «убитые квартиры»
- 10-20%

Вид из окна

Вид на парк, зеленый двор, достопримечательности


+ 10-20%

На соседский дом «окна в окна», на оживленную магистраль, промзону

- 10-20%

Территория возле дома

Огороженная, шлагбаум, парковочное место, оборудованные площадки


+ быстрее продается

Неухоженный и грязный двор, где собираются маргиналы, сломанные скамейки, качели и т. д.

- дольше продается, до - 5%

Документы на квартиру

Единственный собственник много лет, а то и с момента сдачи дома, прозрачный переход прав собственности

+ 10-20%

Собственность менее года, наследство, продажа по доверенности, рента


- 10-25%

Наличие риэлтора

Работа с одним агентом — нет демпинга и необоснованного торга. Экономия собственного времени и нервов.


+ фиксированная цена по рынку

Много агентов — каждый будет понижать стоимость. Отсутствие агента — все будут торговаться, в том числе и риэлторы будут сбивать цену

- цена постоянно уменьшается


Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru