Ожидается падение цен на вторичном рынке. Связано это в том числе с растущей разницей ставок по ипотеке на первичное и вторичное жильё. Что будет с ценами на новостройки и вторичное жильё?
Прогноз цен на новостройки
Сейчас спрос на новостройки поддерживается льготной ипотекой и программами от застройщиков. В октябре он на 11% был выше, чем в сентябре. С начала года спрос увеличился на 40%. Это произошло в связи с тем, что многие ускорились со сделками на фоне ужесточения условий кредитования.
Доля ипотеки в сделках велика. Часть покупателей из вторичного сегмента (где нет льготной ипотеки и ставки по кредитам уже заградительные) переходит в первичный. Многим важна не конечная цена объекта, а подъёмный ежемесячный платёж. Но увеличение первоначального взноса и ужесточение условий кредитования, безусловно, повлияют на первичный рынок, и в 2024 году возможно сокращение продаж на 35–40%.
Падение цен на новостройки пока маловероятно. Первичному рынку сложно снижать цены. Себестоимость строительства не может уменьшаться на фоне инфляции, при проектном финансировании кредиты дорожают в связи с повышением ключевой ставки. В дальнейшем, после 2024 года, снижение цен тоже под вопросом. Дело в том, что темпы строительства будут сохраняться в соответствии с текущими графиками (их нельзя изменить одномоментно) и начатые проекты введут в срок.
По итогам 2024 года, если объёмы реализации сократятся значительно, планы возведения будут пересмотрены: возможно, рынок откинет на 8–10 лет назад. То есть и строительство, и продажи уменьшатся до уровня 2015–2017 годов.
Если же говорить об ИЖС, то индексация и вовсе отложена до нового строительного сезона. Пока цены зафиксированы, но в марте также прибавят 10–15% из-за роста стоимости материалов и удорожания строительных работ.
Прогноз цен на вторичное жильё
Пока цены не снижаются, поскольку на рынке по-прежнему недостаток предложения. В условиях дефицита стоимость квартир не уменьшается.
На вторичке большинство сделок альтернативные, когда клиенты берут ипотеку только для доплаты при улучшении жилищных условий. Так что в целом для вторичного рынка рост ставок по кредитам не является катастрофой. С другой стороны, люди понимают, что высокие ипотечные ставки — не навсегда, что через какой-то период времени они снизятся и можно будет реструктуризировать кредит. Сегодня покупатели на вторичном рынке — это в основном те, кому необходимо решить квартирный вопрос.
Ослабление спроса неизбежно. В следующем году активность покупателей будет приблизительно на 30% ниже нормы. Затем начнёт формироваться отложенный спрос, который по законам рынка через некоторое время выльется в новый подъём. Это уже наблюдалось неоднократно.
Вторичка отреагирует на ослабленный спрос понижением цен. Цены будут находиться под давлением до тех пор, пока сохраняется такая высокая ключевая ставка. Но резкого удешевления не произойдёт. Хотя бы потому, что сейчас явный недостаток предложения. Объекты будут пополнять экспозицию постепенно, а продавцам нужно время, чтобы сориентироваться на рынке и назначить актуальные цены. До конца этого года и в начале следующего стоимость вторичных лотов будет находиться на прежнем уровне, снижение возможно не раньше весны 2024 года.
На вторичном рынке в ценовых сегментах бизнес и премиум в октябре произошёл спад активности покупателей. Если сравнивать количество обращений в летние месяцы и в сентябре с числом запросов в октябре, то мы увидим снижение на 10–15%. В ноябре спрос пока не увеличивается. Но, возможно, по итогам месяца цифры будут другие, так как обычно к концу года активность покупателей растёт. Такие данные привела руководитель направления "Продажи" компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.
— Объём предложения снижается, и этому способствовали не только высокий спрос и увеличение количества сделок в течение предыдущего квартала. Некоторые собственники из-за падения рубля и неопределённости не готовы продавать и сняли с продажи свои квартиры. По-прежнему отмечаем нехватку качественного и ликвидного предложения на рынке. Некоторые продавцы на этом фоне подняли стоимость (в среднем на 5–10%, зависит от объекта). Либо они просто не торгуются. В дальнейшем спрос будет ослабевать и, скорее всего, цены начнут корректироваться и понижаться, — пояснила Виолетта Хачатурова.
Она добавила, что большая часть из актуального предложения, особенно по завышенным ценам, по-прежнему останется нереализованной. И в целом продавцам через пару месяцев будет гораздо сложнее продать недвижимость, если они не будут готовы к диалогу, дисконту или пересмотру стоимости.
