▪️На сегодняшний день покупка супругами недвижимости без заключения брачного договора или соглашения о разделе имущества возможна только в совместную собственность без определения долей каждого супруга.
▪️Покупка супругами недвижимости в долевую собственность, с условием, что каждая доля будет принадлежать только тому супругу, на которого она оформлена возможна с заключением:
☑️договора купли-продажи в нотариальной форме;
☑️нотариального брачного договора (ст. 41 СК РФ);
☑️соглашения о разделе имущества в нотариальной форме после покупки (ст. 38 СК РФ).
✅Долевая собственность у супругов по действующему законодательству предполагает обязательное участие нотариуса в сделке.
❗️Однако, специалистам часто встречаются договоры купли-продажи недвижимого имущества в долевую собственность супругов, заключенные в простой письменной форме, без брачного договора, без соглашения о разделе имущества.
❌Многие ошибочно полагают, что каждая доля в таком случае “по умолчанию” находится в совместной собственности и является совместно нажитым в браке имуществом. Это не всегда так.
Всё зависит от даты заключения договора купли-продажи.
📄Особенности отнесения имущества, приобретенного в долевую собственность супругов к личному имуществу каждого из них, рассмотрим на примере Определения Верховного Суда РФ по делу № 69-КГ23-11-К7 от 5 сентября 2023 года.
▪️В 2014 году супругами была приобретена квартира по договору купли-продажи в простой письменной форме, собственность оформлена в долях: по 1/3 каждому из супругов и ребенку.
▪️Через четыре года супруг подарил свою долю ребенку.
▪️Еще через какое-то время супруги развелись и встал вопрос о разделе совместно нажитого имущества, в том числе 1/3 доли, принадлежавшей по договору купли-продажи 2014 года только жене.
В суде супруг настаивал на том, что эта доля была приобретена ими в браке и несмотря на то, что оформлена на жену, является их совместно нажитым имуществом и подлежит разделу – каждому должно достаться по 1/6.
Суд кассационной инстанции согласился с этими доводами и присудил 1/6 мужчине.
❗️Однако Верховный суд решил иначе:
“Согласно пункту 2 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи спорного имущества и регистрации перехода права собственности на него) общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.
Cоглашение об определении долей в общем имуществе супругов является соглашением о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака. Договор купли-продажи от 5 марта 2014 г. содержит элементы такого соглашения - указание о выделении супругам и их дочери по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, тем самым, действуя добровольно, по своему усмотрению стороны изменили установленный законом правовой режим совместной собственности на долевую, исключив указанное жилое помещение из состава общего имущества супругов.
Данное соглашение совершено в надлежащей форме в соответствии с действовавшим на момент его заключения законодательством, в котором отсутствовало указание на обязательность нотариального удостоверения такого соглашения.”
✅Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи, его форма полностью соответствовала действующим требованиям семейного законодательства и доля, купленная супругами в браке по договору купли-продажи в простой письменной форме на имя супруги, так и осталась в ее личной собственности и не вошла в состав совместно нажитого имущества при разделе.
✅Если бы договор был заключен супругами без нотариуса после 29 декабря 2015 года, доля, оформленная на имя одного из супругов, принадлежала бы обоим супругам, как совместно нажитое в браке имущество и такая доля уже подлежала бы разделу между супругами после развода.
📌Рассказываю о недвижимости, налогах, нюансах законодательства на канале Telegram: Риэлтор Дмитрий Каредва.
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 июля 2022 г. № 77-КГ22-2-К1