Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International:
Исторически рынок коммерческой недвижимости, как первая производная от реального бизнеса, является неплохим опережающим индикатором роста или падения экономики. Например, в 2023 году произошел бум на складском рынке, и вот в 2024 мы видим рост экономики в годовом выражении выше 4%. И наоборот, в 2014 году арендные ставки начали свое падение в 4 квартале, а по итогам 2015 года мы увидели сокращение экономики на 3,7%.
При этом существует даже определенная последовательность, которую можно заметить, сопоставляя различные сегменты и регионы. Например, и в 2008, и в 4 квартале 2013 – 2014 гг. замедление первым делом происходило на складском рынке Санкт-Петербурга. Под замедлением я имею в виду сокращение объема сделок, выход ставки аренды на плато и последующее снижение. Далее этот тренд развивался и распространялся на офисный сегмент, а уже затем приступал к снижению московский рынок.
По итогам 1-3 кварталов 2024 года объем сделок со складской недвижимостью в Петербурге составил 305 тыс. кв. м, из которых на третий квартал пришлось 81,7 тыс. кв. м, это минимальный показатель за всю историю наблюдения. Объем ввода при этом окажется по итогам 2024 года рекордным: за первые девять месяцев введено 475 тыс. кв. м, а итоговый годовой показатель по прогнозу составит 717 тыс. кв. м.
На фоне низкого поглощения, которое в третьем квартале начало еще активнее замедляться, и рекордного ввода в этом году, мы можем увидеть к концу года нарастание вакансии на рынке и возможное дальнейшее снижение ставки аренды.
По итогам 3 квартала 2024 года арендные ставки на петербургском складском рынке уже продемонстрировали первое снижение после 8 кварталов непрерывного роста. В классе А ставка составила 10 200 руб./ кв. м/ год triple net, в классе В – 8 220 руб.
Возможно, это временное явление, связанное с одновременным выходом на рынок нескольких спекулятивных проектов. Однако может оказаться, что это признак чего-то большего. В ближайшие месяцы мы намерены пристально наблюдать, продолжится ли падение ставок на складском рынке Петербурга и дополнится ли оно снижением на офисном рынке. Если да, то 2025 для российской экономики будет сложным.
