Поиск по журналу
Москва и МО
Не слишком ли демократично?
Агентство недвижимости Семейные инвестиции
27 января 2014
931
30
 Ко мне обратились клиенты (муж и жена) из плеяды давнишних и вернейших. То есть, они и раньше по поводу размена квартиры звонили, но разведывательно. Потому как  вторая сторона, с которой этот размен следовало совершить - сестра мужа, долго не решалась приступить к нему. Один из аргументов сестры был следующим - квартира, доставшаяся по наследству от родителей им с братом - меньше трех лет в собственности. Что ж, аргумент был весомым, ждали положенный срок. Теперь три года прошли. Муж с женой приехали к нам в агентство на встречу, чтобы все обсудить, сестра - нет. Она попросила брата сначала все самому разузнать и ей рассказать. Брат это сделал, договорились, что через неделю, обязательно в выходной (!), я встречусь с сестрой. Но! Накануне выходных позвонил расстроенный брат и сказал, что сестра очень просит прислать ей пошаговую инструкцию размена, потому что всего-всего боится! Если бы эта сестрица жила в искомой квартире, а брат - нет, все было бы понятно (капризничает, оттягивает время, ей так удобно). Ан нет, уже больше трех лет квартира стоит пустая, не сдается, а сестра с мужем и ребенком живут на арендованной жилплощади.

Так что написала я ей инструкцию. А чтобы сей доблестный труд не пропал даром, решила на этом сайте опубликовать и спросить вашего мнения: "1)Стоило ли это делать? 2) Есть ли у вас какие-либо дополнения и замечания к моей схеме? 3) Как вы проводите альтернативные сделки? Есть ли у вас фирменные секреты?))"
Буду рада выслушать ваше мнение!

 Схема проведения альтернативной сделки:

1) Квартира, которую требуется разменять (обменять), выставляется на продажу.Перед этим сотрудник агентства производит осмотр квартиры в присутствии собственников, делает фотографии. Цена квартиры согласовывается с собственниками.
2) Параллельно присматриваются альтернативные варианты квартиры (квартир) для собственников с учетом их пожеланий и требований. Все подобранные варианты обсуждаются с клиентами и просматриваются в присутствии сотрудника агентства.
3) При нахождении клиента на продаваемую квартиру, агентство принимает у покупателя аванс сроком не менее, чем на месяц. К этому времени договор на оказание услуг между собственниками продаваемой квартиры и агентством должен быть подписан.
4) В течение месяца (или того срока, на который внесен аванс) для собственников подбирается окончательный вариант квартиры (квартир), которая его устраивает и подходит по цене. Если вариант не удается подобрать, аванс возвращается покупателю без штрафных санкций (или пролонгируется договор об авансе - что предпочтительнее, но далеко не всегда осуществимо).
5) Выбранная квартира проходит полную юридическую проверку юристами агентства. 
6) Подготавливается пакет документов по продаваемой и покупаемой квартирам, необходимый для проведения сделки. Документы по продаваемой квартире по желанию собственников может собрать сотрудник агентства по доверенности.
7) Согласовывается день проведения сделки со всеми сторонами. Заранее (за 1-2 дня до сделки) готовятся договоры купли-продажи по продаваемой и покупаемой квартирам. Проекты договоров отправляются сторонам для ознакомления. Также заранее подготавливаются сопроводительные документы - доверенности на регистрацию, заявления, обязательства при участии сотрудника агентства. 
8) В день сделки все участники собираются в банке (заранее согласованном всеми сторонами). Проводится закладка денежных средств в ячейки с подписанием договора с банком, подписываются договоры купли-продажи, все необходимые документы передаются сотруднику агентства или компании - партнеру агентства, занимающейся регистрацией перехода права. При желании собственники могут участвовать самостоятельно в подаче документов на государственную регистрацию.
9) По окончании регистрации наши клиенты через 12-14 дней (бывшие собственники проданной квартиры и счастливые обладатели купленной)) получают в удобном для них месте (офис агентства или банк) все документы, переданные для регистрации.
10) В соответствии со сроками, установленными в договорах купли-продажи (для продаваемой квартиры этот срок составляет от 14-ти до 30-ти дней, для приобретенной - минимум в два раза меньше) квартиры передаются новым владельцам по подписываемому сторонами передаточному акту, не обремененные долгами по коммунальным платежам (проверяется сотрудником агентства). Квартиры передаются в обязательном присутствии сотрудника агентства.
Только после этого наша работа считается полностью выполненной и подписывается акт выполненных работ с агентством.
Автор
Теги
30
Агентство недвижимости Семейные инвестиции
Могут подойти
30 комментариев
"К этому времени договор на оказание услуг между собственниками продаваемой квартиры и агентством должен быть подписан."
Почему-то в 3 пункте, а не в первом.
Ответить
162/50 000
0/50 000
ID: 2017153
Автор
2 февраля 2014, 16:05
Дело в том, что иногда мы начинаем работать с клиентами, оговорив все условия и схему сделки на словах. Так как большинство наших клиентов обращаются к нам по рекомендации, есть все основания им доверять. Но к моменту внесения аванса за квартиру договор на оказание услуг должен быть подписан!
294/50 000
"К этому времени договор на оказание услуг между собственниками продаваемой квартиры и агентством должен быть подписан."
Почему то в 3 пункте, а не в первом?
Ответить
162/50 000
0/50 000
Алексей Михайлович
28 января 2014, 15:56
Это обыкновенная схема. Ничего в ней примечательного нет. А что касается окументов на квартиру-агентство не имеет права вообще никакого распоряжаться такими документами (хранить их у себя, решать-выдавать или не выдавать). Если мы хотим цивилизованного рынка, надо отходить от практики когда агент ведет себя как мелкий капризный чиновник
Ответить
338/50 000
0/50 000
ID: 2017153
Автор
28 января 2014, 20:58
Не очень поняла Ваш комментарий, Алексей. В нашем агентстве вообще не принято хранить документы клиентов. Только если они сами попросят нас в целях экономии времени побегать по скучным учреждениям и очередям, тогда идем им навстречу. Причем здесь капризные чиновники?))
269/50 000
Виталий Черепнёв
28 января 2014, 11:54
Почему брат не живёт в этой квартире, а снимает другую?
Ответить
55/50 000
0/50 000
ID: 2017153
Автор
28 января 2014, 12:43
Брат живет в квартире жены. Это сестра со своей семьей снимает жилье. Почему они не пользуются искомой квартирой? Мне это тоже непонятно. Говорят, что не могут договориться о порядке пользования, да и квартира
требует серьезного ремонта.
243/50 000
27 января 2014, 19:10
Инструкция - хороша. Но - нужна ли?... Как показывает практика, в большинстве случаев после предоставления подобного, клиенты отваливаются.... как говорит один мой коллега - как привыкли флудить в инете, так и по жизни флудят и каши с ними не сваришь )
Ответить
252/50 000
0/50 000
ID: 2017153
Автор
28 января 2014, 00:21
Посмотрим! Я тоже весьма снисходительно относилась к длительной и многословной переписке с клиентами. Но недавно получила прекрасную отдачу! Клиент, который у меня с апреля месяца то один ответ, то другой на свои вопросы в письменном виде запрашивал, едва закончились праздники, вышел на две сделки подряд с сопровождением нашего агентства. И следующие две с его протеже уже запланированы на февраль!
401/50 000
28 января 2014, 13:44
Да я только ЗА за такое развитие событий.
Но оно не очень частое, скорее, исключение....
В любом случае - удачи!!!!!! )))))
134/50 000
Константин Геннадьевич
27 января 2014, 18:53
Клиенты остались доволны?
Ответить
25/50 000
0/50 000
ID: 2017153
Автор
28 января 2014, 00:16
Надеюсь, да! Об их реакции сообщу отдельно. Самой интересен результат.
70/50 000
ID: 2017153
Автор
2 февраля 2014, 16:30
Рассказываю, как продвигаются дела с моим экспериментом по "миндальничанью" с клиентами. Получив мою "схему сделки", сестра с мужем несколько дней ее изучали, а потом ответили..... Из ответа, стало понятно (как я и предполагала), что данное семейства, имеет свои скрытые мотивы и просто не хочет разменивать квартиру.
318/50 000
27 января 2014, 16:20
Есть агенты "ленивые",а есть опытные..Я всегда "ротирую" клиентов,если можно так выразиться. Для того,чтобы провести сделку любой ценой,я не собираюсь становиться жилеткой,домашним психологом. Мне это не к чему.. Проще послать этого боязливого...куда-нибудь. Пусть дальше боится.
Ответить
279/50 000
0/50 000
28 января 2014, 12:06
Михаил ! Я ведь не о себе.Лично я бы на месте Ларисы даже миндальничать не стала.Поставила бы в известность сестрицу ( в грубой и невежливой форме ),что продам долю брата любым желающим и послала бы ей нотариально заверенное предложение о покупке. Если человек и после этого не придёт в себя,тогда решать по обстоятельствам. И уж точно инструкцию не посылала : много чести.
373/50 000
ID: 2017153
Автор
2 февраля 2014, 16:38
Людмила, исчерпав все мирные способы по уговариванию сестры клиента, обратившегося к нам с просьбой разменять ее квартиру, мы переходим к действиям по продаже доли, которые вы описали выше.
189/50 000
2 февраля 2014, 19:05
К этому и шло...Я могу исходить только из личного опыта продажи таких объектов.Это игра в очень злого,агрессивного и гадкого риэлтора.
Скажите ,что Вам всё равно,что она сделает с предложением о покупке,хоть в унитаз пусть выбрасывает.Всё равно нотариус свидетельство выдаст.
Продать даже в таком варианте всё равно продадите.Соседей нет это уже плюс. Дёргаться они начинают после получения предложения и когда начинаются показы.
Но,я всегда беру за такие объекты повышенную комиссию.Морально тяжело.
516/50 000
27 января 2014, 13:04
А вообще большое спасибо Лариса! Инструкция для ленивых агентов , которые не хотят ничего никому объяснять.А так преподнёс Ваш труд клиентам "Вопросы есть? Вопросов нет!
Ответить
170/50 000
0/50 000
ID: 2017153
Автор
27 января 2014, 15:50
Пожалуйста, Людмила! Я тоже подумала, что напрасным труд не окажется. Так что, все в опыт))
91/50 000
27 января 2014, 12:26
боиться-пусть "сама-сама"..не понимаю я такаих клиентов.
Ответить
57/50 000
0/50 000
ID: 2017153
Автор
27 января 2014, 15:49
Как правило, у таких клиентов есть тайная причина и какие-то свои соображения по поводу размена - обмена.
106/50 000
27 января 2014, 08:31
По-моему мнению, до встречи с сестрой присылать ей данную, да и какую-либо вообще, схему нет необходимости. Всего боится? Боится встретиться с риэлтором? Будет бояться прийти на сделку...
Ответить
187/50 000
0/50 000
ID: 2017153
Автор
27 января 2014, 15:43
Я это тоже хорошо понимаю. Просто хочется помочь своим давним клиентам - семье брата. Если честно, мне кажется, сестра преследует какие-то свои цели. Думаю, она надеется, что брат выкупит у нее свою свою долю по выгодной для нее цене и избавит от волокиты с не очень-то ликвидной квартирой и возней со старой мебелью. Но я попытаюсь испробовать все возможности, чтобы помочь брату.
381/50 000
27 января 2014, 17:59
Вот! Для этого и необходимо сначала с ней встретиться, чтобы понять какие инструкции писать :-)
95/50 000
27 января 2014, 23:49
Я согласна с Алексеем. Встреча - обязательно :)
Лариса, Вы все грамотно и четко описали, здесь вопросов нет.
Но я бы сделала это или при встрече или после.
167/50 000
ID: 2017153
Автор
28 января 2014, 00:14
Алексей и Виктория, разве я против того, чтобы встретиться с клиенткой? Это она по непонятной пока причине избегает встреч с ЛЮБЫМИ риэлторами, А я пытаюсь эту причину распознать и "выманить" сестрицу из ее "норки")) Посмотрим, получится ли. В любом случае польза от обращения ее брата к нам уже очевидна - написала инструкцию, которая пригодится для новых сотрудников. А так бы не собралась! Спасибо, Виктория, что отнеслись благожелательно к моей инструкции.
461/50 000
28 января 2014, 07:52
Конечно же, Ваш труд принесет пользу! И очень хочется надеяться, что клиентка сделает правильный выбор)
Напишите потом дальнейшее развитие событий?)
153/50 000
ID: 2017153
Автор
28 января 2014, 12:38
Напишу обязательно!
19/50 000
Сейчас обсуждают
Материнский капитал и признание сделки ничтожной
Добрый день. Возможно ли оспорить сделку совершенную за счет маткапитала на покупку 1/24 доли дома за всю сумму маткапитала(600000 р) при общей рыночной стоимости дома (делали независимую оценку) 255000рублей. Вообщем люди просто вывели деньги из маткапитала купив 1/24 доли у своей бабушки за 600000, при стоимости всего дома официально 255000. Возможно ли , может быть через прокуратуру или суд обнулить эту сделку?
39
14
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости