Проблемы залога квартиры.
В принципе, банк имеет возможность взять в залог даже квартиру,
заем за которую уже большей частью погашен. Менеджеры банков
припоминают случаи, когда ипотека оформлялась под залог «выгодных»
квартир, кредит за которые практически выплачен. Однако большей частью
банк совершает подобные операции только тогда, когда недвижимость
действительно является очень привлекательной – если окна квартиры
выходят на Кремль или Невский проспект квартира действительно
представляется ликвидной.
Но на практике банки стараются не принимать в залог даже
имеющуюся (находящуюся в собственности) недвижимость, не обремененную
ипотекой, и предпочитают работать с кредитами под залог приобретаемой
недвижимости.Поскольку заемщик, даже при согласии банка оформить
ипотеку, попадает в невыгодное положение, так как разница процентной
ставки по кредиту под приобретаемую недвижимость и под имеющуюся
недвижимость несколько отличаются.
Причиной такого отличия является природа ипотеки, если кредит
под залог имеющийся недвижимости является ипотекой в силу договора, то
ипотечный кредит под залог приобретаемой недвижимости – это ипотека в
силу закона.  Первый вид ипотеки представляет для банка потенциальную
опасность – забрать такую квартиру при форс-мажорных обстоятельствах
несколько проблематично. Закон накладывает некоторые ограничения на
взыскание жилой недвижимости, находящейся в собственности граждан, так,
если в квартире прописан ребенок, банк может вообще не получить свой
залог.
Таким образом, потенциальные заемщики чаще всего вынуждены
продавать обремененную залогом квартиру, а на эти деньги делать первый
взнос за следующую ипотеку.
Продажа квартир в залоге.
Итак, для того, чтобы расширить жилплощадь и оформить следующий
ипотечный кредит, заемщику необходимо сначала реализовать недвижимость,
кредит за которую еще не погашен. Прямая продажа исключается, поскольку
квартира до момента полного погашения кредита находится в залоге у
банка.
Заемщик может досрочно погасить кредит или переоформить его на другое лицо – фактически продать кредит. В
последнее время такие сделки трансформировались в отдельный вид
бизнеса, хотя в подавляющем большинстве банки не особенно приветствуют
как досрочное погашение, так и переоформление кредита.
Известны случаи, когда за согласие продать таким способом
квартиру банки требовали возмещение в размере 1% от остаточной суммы
выплат или просто не давали заемщику согласия на подобную операцию, а
без согласия банка продать недвижимость, которая находится у него в
залоге, невозможно.
Но это совсем не означает безвыходность ситуации для заемщика,
который может найти покупателя, согласного погасить задолженность за
определенную скидку от стоимости квартиры. Такая практика
является уже достаточно распространенной, риэлторы, работающие на рынке
недвижимости, охотно покупают таким образом квартиры, если
предполагается скидка от ее стоимости в пределах 10% и квартира является
с их точки зрения ликвидной.
Эксперты рынка утверждают, что порядка 30%-35% квартир,
находящихся в ипотеке, продаются владельцами с целью использовать
полученные средства для приобретения квартир большей площади или более
качественной недвижимости, оформив очередной ипотечный кредит.
Кстати, средства в размере 1%, затребованные банком за
согласие переуступить кредит, заемщик может вернуть через суд, который
посчитает подобное требование незаконным (в большинстве случаев).Настолько
же незаконными являются требования банка оплачивать комиссию за
досрочное погашение, за рассмотрение кредитной заявки, а также за
погашение кредита наличными средствами в отделении банка.


Источник: http://www.realtypress.ru