Перераспределение земельных участков как маленький квест

Необходимо было перераспределить два земельных участка двух собственников с образованием трех участков. Вроде бы несложная задача. Как это было на практике, читайте ниже.

Первое «препятствие» возникло у нотариуса, который готовил доверенность на представителя того собственника, который прирастал землей ("покупателя"). Помощник нотариуса отказывался употреблять термин «перераспределение», предлагая заменить его на «раздел». Конечно, мы его носом в закон потыкали, чтобы не зарывался.

Далее, из содержания задачи предполагается, что Соглашение о перераспределении земельных участков готовят собственники и передают изложенную в нем волю кадастровому инженеру. На самом деле, обычно Соглашение готовит кадастровый инженер. У «нашего» кадастрового инженера был вариант только безвозмездного соглашения и то в виде «Протокола о согласовании границ образуемых участков». Не совсем то, что нужно. Поэтому решили: Протокол оставим для межевого плана, а Соглашение о перераспределении сделаем отдельным документом. Приемлемых образцов Соглашения о перераспределении земельных участков в интернете обнаружить не удалось. «Нормальные» — только для перераспределения с муниципальными землями.

В Соглашении о перераспределении стороны договорились произвести расчеты через аккредитив, предусмотрели подписание акта-приема-передачи, оговорили сроки и участие в перестановке забора.

Мнение коллег о том, поставит ли Росреестр отметки о зарегистрированном праве на образуемые участки разделились примерно поровну. Забегая вперед, скажу, что не поставил ничего.

Поскольку объем владения одного из собственников участков уменьшается, попросили согласие его супруги. Нотариус отказался удостоверить согласие на перераспределение земельных участков, поскольку «нет такой сделки», но согласился на заверение «согласия на подписание Соглашения о перераспределении...». Пусть так.

При открытии аккредитива исходили из того, что Соглашение не может быть условием доступа, т.к. на нем в худшем случае не будет отметок Росреестра. Зеленый монстр отказался открывать аккредитив, т.к. в их форме заполнения «обязательно должен быть кадастровый номер объекта недвижимости». Естественно, кадастровых номеров образуемых в результате перераспределения участков в момент подписания Соглашения - нет. Не помогло и обращение в то подразделение, которое курирует аккредитивы. Не могут. Ну, ничего, научатся, ведь пару лет назад они и сделки с числом покупателей больше 2-х не могли осилить. Спас в очередной раз Красный банк. В условие раскрытия заявили выписки из ЕГРН на три образуемых участка с указанием их площадей, вероятных адресов и собственников. (Выражаю благодарность Арману Барекяну и Дмитрию Каредва, консультативно поддержавшими такой вариант действий). В Красном банке предупредили, что если адреса участков по аккредитиву не совпадут с выписками, то раскрытие будет по заявлению сторон за деньги (2500 руб.).

С подачей документов в МФЦ проблем не было. В заявлениях на регистрацию прав образуемых участков указываются условные номера земельных участков по межевому плану, специалист МФЦ подтягивает их из межевого плана. Число заявлений соответствует числу образуемых в результате перераспределения участков. Поскольку аккредитив открывается раньше, чем документы подаются в МФЦ, можно рекомендовать проверить, какие адреса «присвоил» образуемым участкам кадастровый инженер и именно их использовать в заявлении на аккредитив.

Исходные участки находились в коттеджном поселке, доступ к ним — по дороге поселка, находящейся в частной собственности. В свое время поселок продал долю в праве на дорогу юридическому лицу, чтобы то могло пользоваться дорогой для заезда в их конно-спортивный клуб. Кадастровый инженер предупредил, что по Требованиями оформления межевого плана при перераспределении участков (и не важно, что они выходят на ту же самую дорогу и их внешние границы не меняются) надо получить согласия на пользование дорогой (участком, по которому осуществляется доступ к образуемым земельным участкам). Согласие поселка получили легко. Согласие конного клуба с первого раза не получили, т.к. их юрист не «видел такой необходимости». Кадастровый инженер предупредил, что с первого раза перераспределения все равно не проходят, поэтому не стали нагнетать страсти и настаивать на согласовании, приложили одно согласие (поселка), в расчете, в том числе, что Росреестр не заметит.

В результате получили приостановку из-за отсутствия согласия собственника в соответствии с п. 55 требований Приказа Минэкономразвития от 08.12.2015 № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовки». В приостановке было написано просто «Требований», ссылка на Приказ отсутствовала. Было еще одно незначительное замечание к межевому плану. Повторную подачу межевого плана сделали из другого МФЦ Московской области, которое ближе. То же самое можно было делать и с получением приостановки.

Со второго раза, с двумя согласованиями по доступу (дороге), межевой план был одобрен Росреестром. Любопытно, что в упомянутом п. 55 Приказа № 921 говорится не о согласии собственника участка, по которому ходят-ездят к образуемым участкам , а о наличии договора или соглашения с ним. Но проходит и в виде одностороннего «согласия».

В пришедших в итоге в МФЦ документах не оказалось выписки второго собственника (с печатями), но был экземпляр выписки без паспортных данных второго собственника, включенный в комплект первого собственника. Для банка подходит.

Раскрывать аккредитив пришлось по заявлению с дополнительной оплатой, т.к. адреса участков не совпали с заявлением на аккредитив. Так как один из собственников (покупатель) был в другом регионе, пришлось воспользоваться доверенностью в виде электронного документа, тождественность которого бумажному сразу сделал тот же нотариус. Но надо иметь ввиду, что Красный банк не принимает файлов на стороннем носителе, электронный документ ему надо направить на почту. С продавцом договорились, не делать тождественную электронной бумажную доверенность.

Получатель аккредитива в завершении сделки справедливо заметил: «Получается, что я был в заведомо проигрышном положении, зависим от вашей доброй воли помочь мне в раскрытии аккредитива, если возможность раскрытия нельзя заранее с гарантией прогнозировать?» (Я немного дописал от себя, его вопрос был короче, но смысл этот). Пока возразить нечего.

В заключении выражу надежду, что вскоре не только Красный банк сможет без особых затруднений обеспечивать расчеты по сделкам с преобразуемыми в результате раздела, объединения, выдела и перераспределения земельными участками. Полагаем, что существует не один способ, как это сделать безопасно для сторон сделки и банка.  

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции