На рынке недвижимости Москвы возникла аномалия: в ряде локаций новые проекты оказались дороже вторичных квартир на 30%. Причина — резкий рост себестоимости строительства и сокращение круга инвесторов. Эксперт по недвижимости, автор телеграм-канала «Риэлтор от Бога» Ярослав Кобаладзе отмечает, что такой разрыв становится главным вызовом для покупателей.
«Сегодня мы видим парадокс: квартира в новостройке стоит дороже аналогичного жилья на вторичке. Это результат удорожания стройматериалов, доставки и рабочей силы. За последний год зарплаты строителей выросли на 30–50%, логистика подорожала, а часть материалов приходится везти через третьи страны. Всё это напрямую увеличивает себестоимость», — пояснил эксперт.
Ситуацию усугубил дефицит рабочих рук: ужесточение миграционной политики сократило приток специалистов из Средней Азии. Одновременно увеличились сроки строительства, а новые законы фактически сняли с девелоперов ответственность за задержки ввода. В итоге новые квартиры дорожают быстрее, чем их готов покупать рынок.
На этом фоне вторичный сегмент выглядит более доступным. «Сегодня можно найти объекты на 20–30% дешевле, чем в соседних новостройках. Но при этом льготная ипотека и рассрочки доступны только на первичке. Именно эти программы удерживают спрос на новые проекты, иначе отток покупателей был бы значительно сильнее», — отметил Ярослав Кобаладзе.
Инвестиционный спрос, по словам эксперта, почти исчез. На рынок выходят в основном семьи, которым жильё нужно для жизни: они продают старые квартиры, объединяют ресурсы и покупают новое. «Средний инвестор, который раньше заходил на котлован ради перепродажи, ушёл. Остались профессиональные игроки и те, кто использует недвижимость как средство сохранения капитала. Люди снимают деньги с депозитов под 13–15% и несут их в квартиры, потому что инфляция съедает накопления быстрее», — подчеркнул эксперт.
Кобаладзе прогнозирует, что выравнивание цен займёт несколько лет. «Разрыв между первичкой и вторичкой сохранится до 2026 года. Но когда нынешние новостройки будут сданы, они сами перейдут в сегмент вторички, и цены подтянутся. В горизонте пяти лет вторичный рынок заметно вырастет именно за счёт этого процесса», — считает эксперт.
Рынок Москвы вошёл в фазу, когда покупателям приходится выбирать между дорогой новостройкой с господдержкой и более доступной вторичкой без льгот. Ситуация показывает: правила игры изменились, и рынок недвижимости живёт по новым законам.
