Апартаменты привлекают покупателей ценой. В среднем они на 20-30% дешевле обычных квартир, что выглядит как очень выгодное предложение. Большинство покупателей знают, что в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, и готовы смириться с этим минусом ради экономии. Однако это заблуждение. Невозможность «прописаться» это не единственное и не самое важное отличие.
Настоящая разница кроется в юридическом статусе помещения. Апартаменты по закону не являются жильем. Это коммерческая недвижимость. Этот факт кардинально меняет всё: от условий по ипотеке до суммы в квитанции за коммунальные услуги, ставки налога и прав собственника. Мы проанализировали долгосрочные расходы и подсчитали, во что на самом деле обходится владение апартаментами и как первоначальная выгода исчезает через 5-10 лет.
Юридический статус определяет расходы
Для начала разберемся в терминах. Квартира это изолированное жилое помещение в многоквартирном доме. Оно предназначено исключительно для проживания людей и находится под защитой Жилищного кодекса РФ.
Апартаменты по документам проходят как нежилое, коммерческое помещение. Они могут располагаться в здании, имеющем статус гостиницы, офисного или многофункционального центра. Этот юридический нюанс и создает всю финансовую разницу.
Изучаем ипотеку, льготы и материнский капитал
Первое финансовое различие проявляется еще до покупки. Поскольку апартаменты не жилье, на них не распространяются государственные программы поддержки.
Вы не сможете использовать для покупки материнский капитал. Вам будут недоступны «Семейная ипотека», «IT-ипотека» и другие льготные программы с субсидированной ставкой. Кредит придется брать по стандартным рыночным ставкам на нежилую недвижимость, которые могут быть почти в два раза выше льготных. Банки также часто требуют по апартаментам более высокий первоначальный взнос.
Считаем коммунальные платежи
Жители квартир оплачивают свет, воду и тепло по тарифам для населения. Эти тарифы жестко регулирует и частично субсидирует государство, чтобы они оставались доступными.
Владельцы апартаментов оплачивают те же самые ресурсы по коммерческим тарифам, как если бы они были офисом или магазином. Коммерческие тарифы всегда выше. Например, электроэнергия может стоить в 1.5, а иногда и в 2 раза дороже, чем в соседнем жилом доме. То же самое касается водоснабжения и отопления.
Сравниваем налоги на имущество
Самый большой сюрприз для владельцев апартаментов это ежегодный налог на имущество. Их рассчитывают совершенно по-разному.
Для квартиры (жилого помещения) налоговая ставка минимальна. В большинстве регионов она составляет 0.1% до 0.3% от кадастровой стоимости. Также все владельцы квартир имеют право на федеральный налоговый вычет. Это значит, что налог платится не за всю площадь, а за вычетом 20 квадратных метров.
Для апартаментов (коммерческого помещения) действуют ставки как для «прочих объектов недвижимости». Минимальная ставка здесь начинается с 0.5% от кадастровой стоимости. В некоторых регионах она может достигать 2%. Никакие налоговые вычеты для апартаментов не предусмотрены. Налог платится за каждый квадратный метр.
Проведем расчет на 10 лет
Давайте сравним два условных объекта в одном районе с одинаковой кадастровой стоимостью 8 миллионов рублей и площадью 50 кв.м.
Квартира 50 кв.м. Налоговая ставка 0.15%. Налоговая база уменьшается на 20 кв.м. (вычет). Владелец платит налог только за 30 кв.м. Примерный налог в год: 7 200 рублей. Примерные коммунальные платежи: 5 000 рублей в месяц.
Апартаменты 50 кв.м. Налоговая ставка 0.5%. Налоговых вычетов нет. Примерный налог в год: 40 000 рублей. Коммунальные платежи по коммерческому тарифу (в среднем на 40% выше): 7 000 рублей в месяц.
Считаем разницу в год. Переплата по налогу: 40 000 минус 7 200 = 32 800 рублей. Переплата по ЖКХ: (7 000 минус 5 000) * 12 месяцев = 24 000 рублей. Итоговая переплата в год: 32 800 + 24 000 = 56 800 рублей.
За 10 лет владения апартаментами собственник заплатит на 568 000 рублей больше, чем владелец квартиры. Важно отметить, что этот расчет не включает переплату по ипотеке, которая за 10 лет может составить еще большую сумму.
Скрытые риски и будущие расходы
Финансы это не единственная проблема. Статус нежилого помещения несет и другие отложенные риски.
Во-первых, город не обязан строить рядом с комплексом апартаментов школы, детские сады и поликлиники. Это снижает стоимость земли для застройщика, но ухудшает качество жизни для вас.
Во-вторых, на апартаменты не распространяются взносы на капитальный ремонт в общий фонд. Сначала это выглядит как экономия, но превращается в проблему. Когда зданию потребуется замена лифтов или ремонт фасада, собственникам придется экстренно собирать всю сумму самостоятельно.
В-третьих, это ликвидность при перепродаже. Когда вы захотите продать апартаменты, ваш круг покупателей будет гораздо уже. Из него сразу выпадут все, кто ищет жилье с пропиской, кто хочет использовать материнский капитал или льготную ипотеку. Продать такой объект сложнее, и его цена растет медленнее, чем у квартир.
По итогу
Апартаменты являются самостоятельным видом недвижимости со своими особенностями и правилами использования. Они могут быть выгодным инструментом для инвестиций, сдачи в аренду или использования в качестве временного жилья для бизнеса.
Однако, если вы ищете квартиру для постоянного проживания себя и своей семьи, необходимо провести точный финансовый расчет. Перед покупкой всегда сравнивайте не только первоначальную цену объекта, но и полную стоимость владения им в ближайшие 5-10 лет. Часто оказывается, что более дорогая квартира в итоге обходится значительно дешевле.
