Любят россияне откладывать дела в долгий ящик. И не мудрено, поскольку власти постоянно что-то отменяют (то свидетельства о собственности, то необязательность межевания, то археологическую экспертизу, то контроль Росреестром параметров застройки, далее по списку — везде), и делают это на скорую руку, надеясь что кто-то, например, суды, их недоделки устранят, и все будет замечательно.
Но ситуация ситуации рознь.
На днях за консультацией обратился собственник доли в праве в земельном участке с вопросам, как ему выделиться в отдельный участок с целью его продать.
20 лет назад хитромудрый продавец земельного участка сельхозназначения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства площадью в 2,4 гектара продал его сразу 30 покупателям, в долевую собственность, что в умозрительном эквиваленте составляет по 8 соток на нос. Вообще-то уже в «фермерстве» на условных 8 сотках и 30 «фермерах» на одном участке можно усмотреть нарушение. Ну, да Бог с ним, не про это речь, особенно учитывая, что территориальная зона расположения этого участка была для ведения садоводства (СХ-2, Московская область), но с условием, что участок будет выведен из состава мелиорированных земель. Как видим, все чудачат, в том числе муниципальные власти, создавая условные территориальные зоны. Вы когда-нибудь такое встречали, чтобы территориальная зона как бы есть, но одновременно ее и нет?
Естественно, ни у одного покупателя из 30, ставших «фермерами» по возможному виду деятельности, не было намерения заниматься настоящим сельских хозяйством. Сразу и всеми предполагалось, что они будут -в привычных терминах- садоводами для собственных нужд.
Исходный участок разделили на 30 частей, огородили свои части, на множестве их них построили дома и прочее. Ни на одно из строений право не зарегистрировано, ни одна из частей в 8 соток не выделена в самостоятельный участок.
Судя по онлайн-выписке на основании сведений из ЕГРН, на участок 2,4 Га, которую предоставил собственник, примерно треть первоначальных дольщиков умерло, наследники оформили права на доли.
В настоящее время на все доли наложен запрет на совершение регистрационных действий. Собственник сделал вид, что не знает, на каком основании. Поскольку в этом районе и даже в этом месте мне уже встречалась аналогичная ситуация, предположу, что запрет на регистрацию наложен по иску администрации за использование земельного участка по нецелевому назначению (фактически - садоводство для собственных нужд, допустимо - по одному из 20 ВРИ по Классификатору, коды с 1.1 по 1.20).
Какой план решения задачи возможен?
Поскольку любые распорядительные действия с участком в 2,4 Га требуют согласия всех его сособственников, необходимо организоваться в коллектив. Скорее всего, собственников всех 30-и долей в праве привлечь не удастся (кто-то умер, кто-то уехал за границу, кто-то потерял интерес к доле и ничего делать не будет, кто-то не станет платить за работу, которую предстоит кому-то поручить). Поэтому - это самая трудная часть плана.
Далее нужно в административном или судебном порядке вывести участок в 2,4 Га из состава мелиорированных земель. Мелиорированные земли с целью создания рабочих мест небольшой группе около аграрных чиновников считаются особо ценными продуктивными угодьями, ограничены в обороте, и не важно, что они десятки лет не обрабатываются. Затем следует за плату изменить ВРИ участка в 2,4 Га на «Ведение садоводства». Только после этого исходный участок можно будет разделить на 8-соточные участки (участок под фермерство на такие мелкие части поделить нельзя в соответствии с федеральным и региональным законами об обороте земель сельхозназначения, по ним предельный минимальный размер участка - 2 Га). В каком-то месте этого плана есть еще снятие запрещений на регистрацию.
Если бы собственники 30-и долей сразу занялись надлежащим оформлением своих земельных участков, насколько все было бы проще. Сегодня же ситуация выглядит почти тупиковой.
Геннадий Савинов, 14 декабря 2025 г.
