Всем привет.
Расскажу сейчас вам про одну из последних завершенных сделок, связанных с прохождением опеки в Москве. Читать много, поэтому напишу сразу, что нам разрешили положить деньги от продажи доли ребенка на его счёт. Далее будет сама история подготовки сделки:)
Дело началось осенью 2020 года. Обратились ко мне хорошие знакомые с целью продать квартиру, точнее им принадлежит доля.
История квартиры, следующая:
2015 год умирает собственник.
Наследники по закону: мать наследодателя (я представляла её интересы), супруга наследодателя и несовершеннолетний сын, за которого действовала первая жена наследодателя. По сути это три разные семьи.
В 2015 году ими были получены свидетельства о праве на наследства: мать получила 2/3 доли (в ее пользу отказалась супруга наследодателя), сын 1/3 долю.
Немного о квартире: это малогабаритная 2-комн квартира, площадью 36 кв.м. в спальном районе Москвы. Квартира какое-то время сдавалась, никто из собственников в ней не жил.
Итак, 2020 год.
Сыну исполняется 18 лет и встал вопрос о продаже квартиры, т.к. все живут в разных местах. Отношения, на мой взгляд, натянутые.
Со стороны сына есть свой риелтор (её зовут Людмила), с которой мы всё это провернули :)
Осенью 2020 года встречаюсь с клиентами на квартире для изучения документов и дальнейших перспектив продажи. В процессе разговора выяснилось, что у наследодателя есть один наследник: несовершеннолетняя дочь, общий ребёнок с женой. Её в качестве наследника не указали, хотя должны были. Супруга, когда отказывалась от наследства, подумала, что отказавшись за себя она отказывается и за ребёнка. Но нет.
Озвучив эту историю Людмиле, мы стали думать, как лучше нам поступить. Продавать в таком виде нельзя. Права ребенка нарушены. Решение было следующим: нужно было находить супругу, аннулировать ранее выданные свидетельства о праве на наследство, получать новые, в том числе на несовершеннолетнюю дочь, проходить опеку и продавать.
Сложность заключалась в том, что после смерти наследодателя общение сторон практически свелось на ноль и мне нужно было всё объяснить супруге, в части нового образовавшегося наследства, его оформления, условий прохождения опеки.
Вариант развития событий, который всех бы устроил, только один: положить деньги от продажи доли несовершеннолетней на её счёт. Но зная практику московских опек, мне было сложно в это поверить.
Я связалась с супругой, объяснила всю суть вопроса, выяснила некоторые нюансы, которые нужны были для консультаций в опеке, и мы с Людмилой пошли на консультацию.
Итак, в опеке мы поделились нашей историей, что есть малогабаритная квартире, у нее есть 3 собственника, три разные семьи. И сейчас встал вопрос о продаже. У матери несовершеннолетней нет возможности одновременной покупки квартиры, т.к. нет средств. Был задан вопрос: что нам сделать, чтобы нам разрешили положить деньги от продажи доли дочери на её счёт? В опеке нам ответили, что ВОЗМОЖНО разрешат такую схему, если у дочери будет доля в квартире, где она зарегистрирована и фактически проживает.
После консультаций в опеки мы с Людмилой были немного озадачены:) Ну я точно была озадачена, потому что надо было объяснить незнакомому человеку (супруге), которая вообще не хотела ни чем заниматься, ни за что платить, которая уже жила другой жизнью, что продать квартиру, на которую она в принципе не претендовала, законным способом можно только на таких условиях.
Итого, что дальше было сделано:
1. Наследники, принявшие наследство, подали нотариусу заявления о включении в круг наследников несовершеннолетнюю дочь наследодателя;
2. Далее аннулировали ранее выданные свидетельства о праве на наследство;
3. Получили новые свидетельства о праве на наследство, где матери стало принадлежать ½ доля и детям по ¼ доли;
4. Для прохождения опеки нам нужно было наделить дочь долей квартиры, где она проживает. Эта 1-комн квартира принадлежит супруге. Я подготовила договор дарения доли квартиры, в которой проживает дочь. Этот пункт отдельная тема для обсуждения, потому что у нас была приостановка: перед составлением договора я проконсультировалась с несколькими нотариусами и регистратором на тему подписания договора дарения одним человеком (супруга в договоре действует за себя, как Даритель, и за свою дочь, как Одаряемый). Знаю, что это не противоречит законодательству, на эту тему есть Письмо Федеральной нотариальной палаты от 21 июня 2017 г. N 2664/06-08 "О дарении недвижимого имущества несовершеннолетнему"
Но я также знаю практику регистраторов, что они такие договора в простой письменной форме не любят, а никто не хотел нести дополнительные расходы на услуги «регистраторов». Я предложила супруге сделать от её имени доверенность на любое третье лицо, которое подпишет за неё договор, а она подпишет за ребёнка. Такая бы история прокатила с первого раза. Но она отказалась, наверное, потому что не доверяла мне.
В итоге получили приостановку из-за того, что она подписывает договор сама с собой. Я нашла регистратора, который сделала приостановку: мне сказали делать доверенность и сдавать переподписанный договор. ЧТД. Так и сделали. Через неделю получили документы.
5. После этого мы пошли сдали все документы в опеку и через две недели получили наше заветное Распоряжение.
Всё это оформление началось в ноябре месяце и закончилось только в конце марта. Далее всё было быстро: нашли покупателей (3 дня), вышли на сделку (7 дней), всё зарегистрировали (1 день), раскрыли аккредитивы (1 день), передали квартиру (1 день).
Передача квартиры это тоже отдельная история, которую я наверное никогда не забуду, потому что со мной такое случилось первый раз: когда я поехала передавать квартиру, мы с покупателями и их риелтором застряли в лифте:))
Я очень рада, что нам с Людмилой удалось разрулить эту сделку:)
