На фоне высоких ставок и жёстких требований банков всё больше покупателей смотрят в сторону рассрочки от застройщика. Кажется, что это просто: без отказов, с понятным графиком. Но на практике рассрочка — не альтернатива ипотеке, а отдельная схема, в которой застройщик выигрывает, а покупатель берёт на себя все риски. Об этом предупреждает Ярослав Кобаладзе, эксперт по рынку недвижимости Москвы.
Главная проблема — в цене. Объект, который при покупке за наличные стоит 20 миллионов, в рассрочку может обойтись в 25. При этом тело “кредита” часто вшито в цену, и даже досрочная оплата не снижает итоговую сумму. Покупатель с самого начала платит за воздух — и выйти из такой сделки без потерь почти невозможно.
Если платить становится нечем, продать такую квартиру сложно: она изначально переоценена. Объект не стоит тех денег, которые за него заплачены. В рассрочке нет страховки, нет механизмов защиты, нет возможности рефинансирования. Всё, что происходит — происходит на условиях застройщика.
При ипотеке хотя бы работает система: банк защищает покупателя, деньги хранятся до ввода объекта, есть страховка и варианты реструктуризации. В рассрочке — ничего из этого. Особенно опасны схемы, где рассрочку оформляют как “договор инвестирования”. В спорах по таким сделкам суд может встать на сторону застройщика, а не покупателя.
На вторичке ситуация ещё сложнее. Юридическая рассрочка между физлицами — это всегда зона риска. Невозможно гарантировать ни переход права, ни возврат средств. Если одна из сторон обанкротится, обе рискуют остаться ни с чем.
По словам Ярослава Кобаладзе, сейчас в Москве до 15% сделок на первичке проходят по рассрочке. Но с понижением ключевой ставки интерес к ним будет снижаться. Люди возвращаются к классической ипотеке — как более защищённому и прозрачному инструменту.
Рассрочка не зло. Но и не выгода. Это дорогой механизм, работающий в интересах продавца. И перед тем как подписывать «удобные условия», стоит задать себе вопрос: кто на этой схеме действительно выигрывает?
