Своя калитка в лес - безусловное достоинство земельного участка. Прилесные участки ценятся выше. Однако, у любого блага есть и обратная сторона. Рассмотрим некоторые риски приобретения прилесных участков.
1. Противопожарные расстояния
Жилые и садовые дома, а также хозяйственные строения должны быть удалены от границы с лесом на расстояние от 15 м до 50 м, а производственные здания вне зависимости от степени их огнестойкости и противопожарной опасности - от 30 м до 100 м (СП 4.13130). Причем требования жестче для населенных пунктов, для хвойных лесов по сравнению с лиственными. Поэтому может быть большой ошибкой стремление собственников к включению прилесных участков в черту деревень или городов.
Несоблюдение противопожарных расстояний является основанием признания домов самовольной постройкой по статье 222 ГК РФ и их сносу по решению суда за счет собственника. Можно возразить, что такие решения судов надо еще поискать. Согласен, надо поискать. Но и многоквартирные дома на участках ИЖС или в зонах «жестких» ограничений поясов санитарной охраны и пр., пр. не сразу начали сносить, пока «цифровизация» не пришла.
2. Пожарная опасность
Надо учитывать, что противопожарные расстояния - это не «для дяди», а для себя, и даже, если они выполнены, это лишь уменьшает риски воздействия на участок от возможного лесного пожара. Кто сомневается,что это важно, посмотрите хроники лесных пожаров со сгоревшими деревнями, например, в Сибири.
3. Лес - не лес
Недавно был в анализе прилесной участок в коттеджном поселке, покупатель которого хотел гарантий, что выход в лес останется свой и навсегда, что со стороны леса никогда ничего не будет построено. Представитель собственника такие гарантии дал, сославшись на то, что полоса леса шириной около 500 м является землями государственного лесного фонда (ГЛФ), поэтому застройке не подлежит. И обманывал покупателя, возможно, неумышленно.
Действительно, прилегающий к этому участку лес, по сведениям Генерального плана муниципального образования, является землями ГЛФ. Однако, границы лесничества, внесенные в ЕГРН, установлены таким образом, что между рассматриваемым участком и прочими участками коттеджного поселка есть полоса земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства (в сегодняшних терминах — ведения садоводства для собственных нужд). Причем, эта полоса не принадлежит коттеджному поселку (находится в неразграниченной собственности), а ширина ее такова, что вдоль всей границы с коттеджным поселком можно образовать самостоятельные земельные участки, размером больше предельных минимальных по правилам землепользования и застройки. Поэтому желание собственника рассматриваемого участка, текущего или будущего, выкупить у муниципалитета часть полосы между участком и ГЛФ путем перераспределения не должно быть удовлетворено. Такая «прирезка» может быть осуществлена путем проведения аукциона, то есть с непредсказуемым результатом.
Конечно же, всегда надо проверять, что растущие вдоль границы с участком лесные деревья относятся к лесному фонду, а не есть, например, временно неиспользуемое сельскохозяйственное поле и база отдыха.
4. Не лес - лес
Доводилось встречать земельные участки, сформированные муниципальной администрацией, перед которыми имелась узкая полоса земли (около 1 м), относящаяся к ГЛФ. Казалось бы, недоразумение, на которое не следует обращать внимания. Однако, к собственникам уже приходили лесники и предупредили, что они будут штрафовать за «незаконное» движение на автомобилях по ГЛФ. В таких случаях надо обращаться за разъяснениями в муниципальную администрацию и региональный комитет по лесному хозяйству, чтобы они изложили свою официальную позицию, которая не предполагает вечное «доение» собственников из-за якобы нарушения лесного законодательства. Напомним, что по лесным дорогам, в том числе длиной в один метр, из транспорта могут двигаться только лесовозы и иная специальная техника.
5. Пересечение с ГЛФ
К счастью, на случай пересечения границ земельного участка с землями ГЛФ действует «лесная амнистия»(280-ФЗ). Однако, она имеет ограничения по времени формирования земельного участка и не носит абсолютного характера. То есть, если при применении десной амнистии нарушен закон, это может иметь негативные последствия для собственника. Например, если по документам участок имеет одну площадь, а фактически за счет леса— значительно больше, провести межевание такого участка на фактическую площадь почти не возможно, поскольку «источник прирезки» очевиден, и не будет согласован лесничеством.
В моей практике был такой случай от покупателя. Собственник земельного участка в 12 соток по правоустанавливающим документам воспользовался лесной амнистией. Собственнику показалось мало подарков от государства, и он прирезал к 12-и соткам еще 5 соток от леса, «договорившись» с кем нужно. Участок в ЕГРН стал площадью 17 соток. В Московской области есть справка с портала региональных услуг, что пересечения с землями ГЛФ отсутствует. Собственник предъявил данную справку покупателю объекта. Можно предположить, что ресурс выдачи данных справок оперирует сведениями примененной лесной амнистии, но не анализирует фактическую конфигурацию участков и имеющихся сведений ГЛФ, не внесенные в ЕГРН. На захваченной в результате повторного межевания части леса данный собственник построил баню впечатляющих размеров, чем усугубил и без того рискованную ситуацию. На мой взгляд, лишь вопрос времени, когда беспрецедентная наглость собственника участка будет выявлена, участок вернется к площади 12 соток, а баня будет признана самовольной постройкой и снесена за счет собственника.
6. Дорога через лес без изменения категории земель
Довольно часто дорога к прилесным участкам проходит через лес. Здесь можно выделить два основных случая.
Если дорога существует давно, например, 50 лет, то это относительно безобидная ситуация, поскольку разные ветви власти кусать друг друга не будут, и скорее всего, кто-нибудь, когда-нибудь обратит внимание, что эту дорогу, проходящую через лес, надо вывести в иную категорию земель и изменить для нее вид разрешенного использования. Еще лучше для собственников, если эта дорога изображена, как дорога, хотя бы в схеме транспортного сообщения генерального плана муниципального образования (например, так в деревне Ливадия г.о. Серебряные Пруды Московской области).
Хуже ситуация, если подъездная дорога проходит без документального оформления через лес, например, к новообразованному коттеджному поселку. Полагаю, что для таких случаем должен быть хотя бы предварительно одобренный комитетом лесного хозяйства план вывода участка под дорогу из земель ГЛФ.
7. Порубочный билет
Если земельный участок залесен и не молодой порослью, для расчистки участка требуется получать порубочный билет, за плату. Самовольная вырубка деревьев может привести к наложению больших штрафов, а при значительном ущербе и к уголовной ответственности.
8. Падение лесных деревьев
Не всегда удается расположить строения на участке таким образом, чтобы они не были подвержены риску повреждения в случае падения лесных деревьев. Целесообразно всегда оценивать данный риск и заблаговременно принимать соответствующие меры. Например, предотвратить падение одиночного дерева или группы деревьев можно с помощью системы оттяжек.
Если подъездная дорога к участку на значительном протяжении ведет через сплошной лес, целесообразно в автомобиле возить с собой снаряженную бензопилу, и уметь ею пользоваться.
9. Противопожарная полоса
Пользователи прилегающей к лесу территорий обеспечивают ее очистку от сухой травянистой растительности, пожнивных остатков, валежника, порубочных остатков, отходов производства и потребления и других горючих материалов на полосе шириной не менее 10 метров от границ территории и (или) леса либо отделяют противопожарной минерализованной полосой шириной не менее 1,4 метра или иным противопожарным барьером (п. 10 Постановления Правительства РФ от 07.10. 2020 г. N 1614).
Если причиной лесного пожара будет нарушение правил содержания противопожарной полосы, с собственника участка может быть взыскан ущерб от лесного пожара. Наличие вины нарушителя противопожарных правил презюмируется, пока не доказано иное. Например, со Свято-Николаевского мужского монастыря Челябинской области был взыскан ущерб в размере 1,2 млн. руб. за причинение вреда окружающей среде от лесного пожара, распространившегося со стороны монастыря по сухой траве из-за ненадлежащего содержания противопожарной полосы (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 апреля 2022 г. N 48-КГ21-28-К7).
10. Затенение и прочее
Лес безусловно хорош, когда он на каком-то удалении от участка. Если же лес вплотную к границе, да еще с южной стороны, тогда тени на участке, сырости, испанских слизней, змей, бешеных ежей и прожорливых зайцев может быть слишком много.
Большинство из перечисленных рисков покупки прилесных или иным образом связанных с лесом участков целесообразно учитывать при их земельно-градостроительном аудите.
Геннадий Савинов, 30 декабря 2025 г.
