«Недвижимость всегда растет». Эту фразу слышал каждый, кто хоть раз интересовался покупкой квартиры. Аналитики публикуют отчеты, где средняя цена квадратного метра стабильно ползет вверх. СМИ подхватывают, эксперты комментируют.
Но если копнуть глубже, картина оказывается не такой однозначной.
Миф первый: средняя цена отражает реальную ситуацию
Открываем любой аналитический обзор: «средняя цена квадратного метра в московских новостройках выросла на 3%». Звучит убедительно. Только вот какой от этого толк покупателю?
В эту статистику попадают студии у МКАДа и пентхаусы в центре. Квартиры с отделкой под ключ и голый бетон. Корпуса, которые сдаются завтра, и те, что достроят через три года. Все это перемешивается в один котел, и на выходе получается число, которое не описывает вообще ничего.
Это как считать среднюю зарплату в компании вместе с гендиректором. Формально все миллионеры.
Для человека, который выбирает однушку без отделки в конкретном ЖК, «средняя по рынку» бесполезна. Ему нужна динамика цен именно в его сегменте.
Что на самом деле влияет на цену
Если разбирать ценообразование в новостройках, нужно смотреть минимум на четыре параметра:
Отделка. Квартиры без отделки, с white box и с чистовой ремонтом живут по разным законам. Спрос на них разный, динамика цен тоже.
Корпус. В одном ЖК разница между корпусами легко достигает 15-20%. Один выходит во двор, другой на шумную улицу, третий ближе к метро.
Комнатность. Студии, однокомнатные и многокомнатные квартиры имеют разную аудиторию и разную скорость продаж.
Срок сдачи. Чем ближе ввод в эксплуатацию, тем выше цена. Это классика.
Если не учитывать эти факторы, легко сделать неправильные выводы.
Миф второй: в хороших ЖК цены только растут
Разберем на конкретном примере. ЖК «Квартал Монс» от Брусники.
Смотрим среднюю цену по всему комплексу:
Да, она подросла. Казалось бы, все по классике, недвижимость дорожает.
Теперь берем отдельный сегмент: однокомнатные квартиры без отделки.
И тут сюрприз. Цена квадратного метра упала с 476 до 456 тысяч рублей. Минус 4% за полгода.
Человек, который купил такую квартиру полгода назад, сейчас в минусе. При том что «в среднем по ЖК» все растет.
Мне могут возразить, что выложили менее ликвидные лоты однушек просто. Но вы можете сами проверить, что цены падали на уже размещенные лоты просто.
Еще интереснее с четырехкомнатными квартирами. По статистике они подорожали на 31,6%. Впечатляет, правда?
Только вот нюанс: в продаже их всего две штуки. И если посмотреть историю цен по конкретной квартире, там вообще снижение.
Просто ассортимент поменялся, дешевые лоты раскупили, остались дорогие. Вот и «рост».
Что из этого следует
Несколько практических выводов.
Средняя цена по рынку или по ЖК ничего не говорит о вашем сегменте. Сравнивать нужно квартиры с одинаковыми параметрами.
Цены не всегда растут. Даже в хороших проектах бывают периоды снижения в отдельных сегментах. Это нормально, рынок живой.
Да, такой анализ требует времени. Но когда речь о покупке на несколько миллионов, разобраться в деталях точно имеет смысл.
