✅ По сути, это обычная сделка, с одной лишь особенностью – часть стоимости объекта недвижимости оплачивается государственной субсидией. Пакет документов для такой сделки стандартный, никаких дополнительных документов от продавца при продаже в т.ч. за счет средств материнского капитала не требуется. Вместе с тем, такая сделка имеет ряд особенностей и нюансов, которые необходимо учесть при её подготовке. Вот некоторые из них.
1️⃣ Убедитесь в возможности использования покупателем средств маткапитала. В ситуации отсутствия в сделке земных средств (целевой ипотечный кредит) необходимо убедиться, что предусмотренные законом условия использования маткапитала (по возрасту детей) соблюдаются. Материнский капитал на улучшение жилищных условий без ипотеки можно использовать только после достижения ребенком трехлетнего возраста. Встречались ситуации, когда по факту сделки продавец не мог получить деньги из-за того, что ни продавец, ни покупатель этого условия не знали.
2️⃣ Учесть условия получения средств продавцом. Договором то конечно все можно предусмотреть, но вот продавец ничего не получит, если покупатель не проявит инициативу и не подаст необходимое заявление в СФР. Здесь необходимо как-то простимулировать покупателя. Сделать это можно несколькими способами (можно всеми сразу): обременение в виде залога продавца до полного взаиморасчета, привязка сроков передачи к окончательным взаиморасчетам, выраженные в рублях штрафные санкции за задержку оплаты. Естественно все эти способы должны быть грамотно зафиксированы по тексту договора купли-продажи.
3️⃣ В обязательном порядке в договоре следует отражать возможные причины и порядок его расторжения. Из договора должно четко следовать, что отсутствие факта полного взаиморасчета является нарушением существенных условий договора ведущим к его расторжению.
4️⃣ Договор купли-продажи должен быть составлен корректно. Очень часто при использовании средств маткапитала квартира оформляется в долевую собственность родителей и детей. В принципе все так и должно быть, но, если между родителями не изменялся законный режим собственности (совместная в силу закона) раздельный режим собственности может быть установлен только на долю, приобретаемую именно за счет маткапитала. Простым языком: какая-то доля объекта недвижимости должна находится в общей совместной собственности супругов, доля пропорциональная маткапиталу - в личной собственности.
5️⃣ Сроки получения средств продавцом зависят не столько от СФР, сколько от расторопности покупателя. Ведь именно он и только он после регистрации перехода права по сделке может и должен обратиться в СФР с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала в части направления их на частичную оплату совершенного договора купли-продажи объекта недвижимости. На практике при добросовестности со стороны покупателя от момента регистрации перехода права на объект недвижимости до получения продавцом средств материнского капитала проходит не более одного месяца.
6️⃣ Ну и конечно для целей предупреждения всех возможных нюансов лучше всего организацию и проведение сделки доверить тому, кто в этом разбирается, тому, кто имеет необходимый опыт. За сопровождением сделки правильнее всего обратиться к риэлтору. Например, ко мне 😉
Это и многое другое в моем Telegram-канале - Риэлтор Даниил.
