Сегмент московской недвижимости переживает тектонический сдвиг. Привычная логика «чем доступнее — тем быстрее продаётся» больше не работает. Ярослав Кобаладзе, эксперт по рынку недвижимости Москвы, отмечает: с отменой льготной ипотеки рынок фактически раскололся. В верхнем ценовом сегменте — рост, дефицит и покупатели с наличными. В массовом — стагнация, срывы сроков и уголовные дела.
По его словам, в сегменте комфорт и эконом класс ситуация критическая. Девелоперы, оказавшись без потока льготных ипотечников, начали резко снижать темпы. Где-то стройка встала, где-то объекты вводятся формально, чтобы вывести деньги с эскроу-счетов. При этом покупатель не может заехать, а уголовные дела против застройщиков становятся заметным фоном. В крупных компаниячх меняются бенефициары, учредители выходят из состава, а стройки замедляются или полностью останавливаются.
В комфорт-сегменте сейчас покупают только те, кому не хватает 10% до полной суммы и кто всё же решается на ипотеку. Остальные — либо ждут, либо уходят на вторичку. Сделки с «плечом» в 80–90% исчезли. Банковская ставка слишком высока, платежи некомфортны, ликвидность низкая.
Бизнес-класс тоже просел: это пограничная зона, где раньше активно использовали ипотеку. Сейчас объёмы сделок снижаются, но не исчезают. Дисконт возможен — в зависимости от ситуации продавца. Есть торг, но он символический. Покупатели в этом сегменте в основном с деньгами.
В премиальном и элитном сегменте — другая картина. Здесь цены растут на 2–3% ежемесячно и прибавляют до 25% за год. Чем выше стоимость и уровень объекта, тем выше спрос. Девелоперы чувствуют себя уверенно, торга нет, ликвидные лоты вымываются быстро. Рынок стал закрытым: вход возможен только с кэшем от 30 млн рублей. Все остальные сценарии — за пределами реальности.
Инвесторы без крупного капитала ушли. Многие предпочли банковский депозит. Это не отказ, а пауза. Отложенный спрос сформирован, и как только размещение в банке перестанет быть выгодным, деньги вернутся на рынок. Но в каком сегменте — предсказать невозможно. Точно одно: прежняя модель, где ипотека делала рынок массовым, больше не работает.
Покупатель стал осторожнее. Каждая сделка — взвешенное решение. Эпоха «покупай сейчас, перепродашь завтра» закончилась. Остались те, кто знает, что хочет, и способен за это заплатить.
