Снижение рисков при покупке квартиры у поверенного.

      Я всегда буду убеждать клиента от покупки квартиры у поверенного лица на продажу недвижимости, даже если эта квартира будет мечтой всей его жизни. Потому что это риски и очень серьезные.  Но сейчас народ образованный, все «все знают», покупали-продавали кучу квартир и т.п. и возможно, моя статья будет полезна для «всезнающих» покупателей, принявших решение о покупке такой квартиры.

    Сделки с недвижимостью совершаются по доверенности, когда человек, желающий продать или купить недвижимость, находится далеко от места совершения сделки. Например, переехал в другой город, страну, находится в больнице, в местах заключения. В этом случае, если у него возникнет необходимость продать жилье, он может передать свои полномочия другому лицу, предоставляя ему доверенность на сделки с недвижимостью. 

     Для получения права распоряжения имуществом в полном объеме используется генеральная
доверенность на недвижимость. Она обязательно оформляется на специальном бланке и заверяется нотариально. Если это сельская местность, то сотрудником поселкового совета, который наделен полномочиями нотариуса. Доверенность лиц, находящихся в местах лишения свободы, должны быть удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы. При этом надо помнить, что доверитель может прервать ее действие в любое время, вне зависимости от даты окончания, указанной в документе. 
    Любая доверенность выдается не более чем на три года, но в документе может фигурировать и другой срок. Если период не указан вовсе, то такая доверенность действительна один год. 
    Обязательно проверить нотариуса, заверявшего доверенность. Посмотреть, есть ли такой нотариус на самом деле, не исключен ли он из списка нотариусов. Такая информация в открытом доступе в нотариальной палате. А вот проверить при каких обстоятельствах выдавалась доверенность, какие документы при этом предъявлялись, увы, практически невозможно.
     При сделках с доверенностью нужно обратить внимание, на какой срок она выдана, чтобы исключить возможность просрочки (просроченные доверенности - не редкость, особенно когда
они выдавалась на короткий срок). Проверить доверенность можно самостоятельно у нотариуса, удостоверяющего передачу прав для сделки: не утратила ли она свою силу из-за смерти выдавшего ее гражданина, признания его недееспособным или безвестно отсутствующим и не была ли она отозвана.
Сложность представляет проверка доверенности, выданной за границей в консульстве. В этом случае потенциальному покупателю квартиры следует сделать соответствующий запрос или позвонить в консулат, чтобы удостовериться, что доверенность выдана и не отменялась.
     Если есть опасения в недееспособности или ограниченной дееспособности доверителя, нужно запросить справку из психоневрологического диспансера. Такие документы могут сыграть на руку покупателю в суде, он будет считаться добросовестным покупателем, потому что пытался себя обезопасить. Чтобы здесь не быть обманутыми, надо знать, что такие документы выдаются по месту регистрации.Если собственник продаваемого жилья из одного района, а справка из другого, это
должно настораживать. Кроме того, на справках стоит печать и подпись врача, по этим данным можно и нужно проверить их подлинность, например, узнать в поликлинике, есть ли такой врач, пообщаться с ним и т.п. 
     Надежнее, если доверенность будет конкретной: «разрешаю продать такую-то квартиру по цене не ниже такой-то суммы». Если же в доверенности написано, что доверитель разрешает продать квартиру за любую цену на любых условиях (а такое частенько бывает в генеральных доверенностях), это может стать поводом для спора между собственником и обладателем доверенности. Например, на словах собственник разрешал продать недвижимость за 7 млн. руб., а доверенное лицо продало за 6 или 5,5 млн, в таком случае доверитель может обратиться в суд и оспорить сделку. Доверитель и доверенное лицо могут проделать такое специально, чтобы вернуть квартиру. При этом не факт, что
покупатель вернет все свои деньги. 
     Также до сделки от продавца необходимо получить нотариально удостоверенное заявление о том, что он желает продать квартиру на определенных условиях, для чего посредством выдачи доверенности поручил своему представителю совершить ряд действий. Что он не отзывал выданную доверенность и не собирается делать этого впредь, что он одобряет действия своего доверенного лица, а если оно не передаст ему причитающуюся сумму денег, обязуется решать возникшую проблему непосредственно с поверенным, не предъявляя претензий к покупателю.
В случае, если собственник проживает постоянно за границей, то доверенность, данную в другой стране, необходимо заверять в консульстве. Без этого она будет недействительна. 
       Чтобы подстраховаться, можно прописать одним из условий доступа продавца к банковской ячейке: Заявление о том, что продавец-собственник ознакомлен с фактом продажи принадлежавшей ему квартиры доверенным лицом по доверенности. Данную доверенность он не отзывал и претензий к доверенному не имеет. Это заявление должно быть подписано и удостоверено  у нотариуса (любого) или в консульстве любым числом после подписания договора купли-продажи. 

                       Желаю удачной покупки недвижимости!