Поразительная вещь до сих пор творится на рынке недвижимости. Как бы поделикатнее выразиться... Рынок и госорганы живут уже в 2025-м, а вот наивность некоторых продавцов застряла где-то в лихих 90-х, когда «серые» схемы считались чуть ли не нормой.
Подбираю клиенту квартиру в новых ЖК и регулярно натыкаюсь на лоты, по которым не пройден минимальный срок владения. И тут для покупателя начинается цирк с конями, где роль дрессировщика примеряет на себя продавец. А чтобы окунуться с головой в ситуацию, предлагаю представить себе, что вы покупатель.
Многие из продавцов, не желая платить налог с продажи, с возмутительным благородством предлагают вам на выбор два «эксклюзивных» пакета участия в сделке:
1. Пакет «Налоговый альтруист».
Вам предлагают осчастливить продавца, взяв на себя его финансовые обязательства. Просто доплатить к цене квартиры те самые 1.5-2 млн рублей. Подумайте, как приятно будет осознавать, что вы не просто купили жилье, а еще и спонсировали чужую налоговую безответственность! Щедрость, не иначе.
2. Пакет «Соучастник поневоле».
Здесь вас любезно приглашают в теневое партнерство. В договоре рисуется скромная сумма, а разницу вы по-соседски передаете продавцу в конверте под сомнительные расписки и обязательства. И да, поздравляем: вы только что стали соавтором документа для налоговой. Без гонорара, разумеется.
Продавца, конечно, можно понять — бедняга, если заплатит налог, у него останутся сущие крохи. А вы? А у вас, видимо, денежное дерево на балконе растет. И родня с мешками кэш дежурит у подъезда, и банки просто мечтают выдать вам еще один кредит. В общем, понравилась квартира — будь добр, оплати и свою, и чужую финансовую грамотность. Не нравится — освободи место для следующего щедрого сердца.
Ах, да! Возможно, после изнурительных переговоров продавец снизойдет до того, чтобы разделить с вами его налоговое бремя. Правда, такое «счастье» выпадает не каждому, а лишь покупателю, продвинутому в НЛП.
Другого выбора, как вы понимаете, нет. Разве что вежливо отказаться и уйти от этой сделки подальше.
Кстати, занижение цены встречается не только из-за налога. Иногда так делят имущество с супругом, иногда люди просто не знают законов и слушают недобросовестных посредников.
Да и покупатель бывает не промах. Например, расторопный чиновник, приобретающий недвижимость, несоответствующую его доходам, может сам попросить занизить стоимость в договоре.
Но уход от налогов — причина номер один.
Те, кто скрывает реальную цену, часто ссылаются на свободу договора (ст. 421 ГК РФ). Это право дает сторонам сделки самим устанавливать размер цены. Однако, если они укажут в договоре стоимость значительно ниже рынка (на 15-20%) -- это вызовет подозрение надзорных органов.
Теперь разберемся, чем опасны такие схемы для всех участников.
Допустим, сделка прошла. Продавец получил деньги двумя частями:
«Белая» часть прошла по договору купли-продажи через аккредитив.
«Серая» часть — наличкой или через банковскую ячейку под расписку (например, «за неотделимые улучшения»).
Какие риски для Продавца:
1. Встреча с надзорными органами. Данные из Росреестра и банков мгновенно поступают в ФНС и Росфинмониторинг. При малейших подозрениях продавца вызовут на объяснительную, а за компанию могут притянуть и покупателя. Стоит отметить, под санкции может навести любой участник сделки.
2. Заморозка счетов. Росфинмониторинг может заблокировать счета на время проверки, если заподозрит, что деньги получены преступным путем.
3. Доначисление НДФЛ и штраф. Налог могут насчитать с кадастровой стоимости (до 70% от цены объекта), плюс штраф 20-40% от неуплаченной суммы (НК РФ (ч. 1) от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 15.10.2025).
4. Уголовная ответственность. По статье 198 УК РФ (уклонение от уплаты налогов в крупном размере — от 2,7 млн руб.).
Какие риски для Покупателя:
1. Потеря «серых» денег. При расторжении договора или признании договора недействительным суд обяжет вернуть только сумму, указанную в договоре. Расписки на «серый» нал суды во внимание не принимают.
*есть практика, когда суд принимал расписки в подтверждении оплаты, но это редкий случай, да и зачем его испытывать?
2. Потеря статуса добросовестного покупателя. Если продавец обанкротится и арбитражный управляющий оспорит сделку доказав сговор с покупателем, квартиру изымут в пользу кредиторов.
3. Финансовые потери при последующей продаже. При продаже до истечения минимального срока владения налог придется платить с разницы между ценой продажи и полной суммой в договоре, а не с реальной стоимости покупки. Это резко увеличит налоговые расходы.
4. Невозможность получить полный имущественный вычет. Налоговая учитывает только сумму из договора. Особенно обидно, когда собственников несколько и каждый теряет часть вычета.
5. Потеря государственных субсидий. Материнский капитал, военная ипотека и другие региональные субсидии не работают со схемами занижения стоимости.
6. Проблемы с ипотекой. Банк может ужесточить условия кредита или отказать в его выдаче.
7. Отказ в титульном страховании. Страховая компания, увидев схему, откажется страховать риски утраты права собственности. Это веский повод отказаться от сделки.
Перечисленных стоп-факторов, по-моему, достаточно, чтобы отказаться от «серой бухгалтерии» в пользу законных методов.
Законные способы снизить налог:
— Дождаться минимального срока владения (3 года для безвозмездного приобретения, 5 — для возмездного).
— Продать единственное жилье, которым владели более 3 лет.
— Воспользоваться льготой для семей с детьми (от 2-х) при улучшении жилищных условий.
— Продать жилье по цене не выше, чем оно было куплено.
Существуют и другие легальные, но менее очевидные схемы. Чтобы разобраться, применимы ли они в вашем случае, стоит проконсультироваться с практикующим налоговым консультантом до выхода на рынок.
Не забывайте, что в цифровую эпоху репутационные потери остаются надолго. Гораздо безопаснее и выгоднее всегда действовать в рамках правового поля.
Риэлтор Елена Солдаткина
Мой канал в Телеграмм — "Бегущая по сделке"
