Добрый вечер!
Интересует в среднесрочной перспективе (через 2 года) 4-комнатная квартира в Раменках. Т.к. на вторичку/первичку в новых ЖК средства едва ли удастся накопить к тому времени, рассматриваю в том числе и панельные дома серии КОПЭ (1991-1998 годов постройки).
Имеется на данный момент 6 предложений по цене от 22,5 до 25 млн. руб.
Самое адекватное по цене (22,5млн): https://www.cian.ru/sale/flat/154938897/
Чуть дороже (22,9млн): https://www.cian.ru/sale/flat/156335614/
Самое дорогое (25млн): https://www.cian.ru/sale/flat/154027964/
Хотелось бы поупражняться в деле определения адекватной рыночной цены данной недвижимости:
1. За основу оценки возьму стоимость однокомнатной квартиры в этих же домах. Самые адекватные по цене предложения: 7,8млн. https://www.cian.ru/sale/flat/150656364/
8 млн. https://www.cian.ru/sale/flat/156101932/
Цена порядка 205 тыс. руб./м2. Замечу, что квартиры экспонируются достаточно длительное время, поэтому не факт, что указанная цена соответствует рынку и ожиданиям покупателей.
2. Проанализировав зависимость цен от количества комнат в соседних чуть более старых панельных кварталах (где банально больше предложения по адекватным ценам), я пришел к выводу, что цена 1м2 в четырехкомнатной квартире будет составлять порядка 85% от цены 1м2 в однокомнатной. (пожалуй, этот параметр вызывает у меня наибольшие сомнения в методике оценки).
3. Итого получаем 85%*205*102 (метраж 4-комн.) = порядка 18млн. стоимость квартиры
4. Дополнительным подтверждением этого может служить тот факт, что в новых кварталах Раменок горе-инвесторы повыставляли квартиры площадью 100-107 м2 по 23-25 млн. руб. без отделки. И даже по этим ценам квартиры экспонируются по многу месяцев. Т.е. разница с панелькой КОПЭ аналогичной по метражу получается всего-то на сумму ремонта, при том что:
- Наличие подземного паркинга;
- Два сан.узла и просторный балкон;
- Это все-таки бизнес класс и новые свежие дома;
- Свободные планировки (можно делать хоть 3-шку, хоть 4-шку), что повышает ликвидность квартиры - что уже само по себе ценно в текущих реалиях.
В этой связи, представляется что отличие в стоимости между панельками и вторичкой в новых ЖК должно быть не только на сумму отделки, но существенно больше.
5. Хотя возможно, для четырехкомнатных это и не показатель, но самые адекватные предложения по цене в панельках (22,5 млн. руб.) стоят уже много месяцев.
6. В целом, если взять за основу получившийся прогноз - 18 млн. руб., то получается что квартира в 22,5млн. руб. переоценена на 20%. Это в целом соответствует последним данным аналитиков , где отмечается что 70% собственников переоценивают свои квартиры, а разрыв между ценником и ожиданиями покупателей составляет 25%.
Но понятно, что в сделке участвуют две стороны. Поэтому пока не будет покупателей, готовых продать подобную квартиру за 18млн., называть такую цену рыночной (даже если мои предпосылки верны) можно лишь с большой натяжкой.
Я не риэлтор, я в перспективе потенциальный покупатель. Поэтому критика и просто комментарии со стороны профессиональных участников рынка приветствуются. Возможно я ошибся в своих предпосылках? Возможно скоро все квартиры в новых кварталах разлетятся как горячие пирожки и тогда ликвидность в четырехкомнатные панельки вернется?
