Каждый покупатель недвижимости знает, что перед покупкой нужно запрашивать выписку из ЕГРН. Это основа безопасности. Но есть риски, которые она не покажет. Люди, сохранившие право на бессрочное проживание после отказа от приватизации, «забытые» несовершеннолетние, прописанные в прошлом — все они могут заявить о своих правах даже после того, как ключи уже у вас в кармане.
Расскажу реальную историю, как клиенты едва не купили квартиру с таким «скелетом в шкафу», но благодаря архивной выписке, отказались от сделки. Сделку пришлось приостановить и расторгнуть договор, хотя документы уже были поданы в Росреестр. Это спасло их от судов на годы вперед.
История, которая могла закончиться катастрофой
Ко мне обратились за проверкой квартиры клиенты из другого региона, подобравшие уютную вторичку в престижном районе Москвы. Они почему-то очень спешили, скорее их торопили продавцы. И торопили меня с ответом, стоит ли брать такую квартиру. В таких случаях моя позиция такова: хорошая проверка занимает время и в таких делах лучше не спешить.
Продавцы: отец и дочь, недавно получившие квартиру по приватизации, документы на первый взгляд в порядке, выписка из ЕГРН без обременений. Что насторожило: сама приватизация проведена не в равных долях: дочь получила всего 1/6 часть квартиры, при этом от имени обоих продавцов выступало доверенное лицо.
Возник закономерный вопрос: действительно ли правомерно отец получил такую большую долю. Сразу предположили, что у мужчины могли быть другие дети. Запросили не просто справку о зарегистрированных лицах (обычную выписку из домовой книги), а архивную выписку из домовой книги. Она бы показала, кто ранее был зарегистрирован в квартире. Это был ключевой момент. Ведь если незадолго до приватизации из квартиры были выписаны несовершеннолетние дети, то риск при покупке квартиры огромный. Архивная выписка была необходима, чтобы подтвердить или опровергнуть этот факт.
Клиенты не стали ждать получения архивной выписки и вышли на сделку. Уже подписали договор купли-продажи, подали документы на регистрацию электронно, оставалось ждать регистрацию перехода права. Узнаю об этом и рекомендую клиентам немедленно написать заявление на приостановку регистрации.
А на следующий день пришла архивная выписка из домовой книги, она подтвердила худшие опасения: незадолго до приватизации несовершеннолетних детей выписали из квартиры, специально, чтобы не включать их в число собственников. По закону они сохранили право на долю (право на приватизацию), и если бы регистрация состоялась, новые собственники могли получить судебный иск от уже повзрослевших детей и, по решению суда, лишиться квартиры или выплачивать компенсацию. Но покупатели не торопились расторгать договор и посетили нескольких нотариусов, а те их успокоили: «Ничего страшного, дети живут у родственников, есть жилье». Для меня это было удивительно. К счастью, вопрос с расторжением договора удалось решить через контрагента-риэлтора.
История этой сделки заканчивается хорошо: приостановку регистрации сделали, а затем расторгли договор по соглашению сторон. Клиенты вернули свои деньги, а продавец теперь обязан урегулировать проблему с детьми. Если бы не архивная выписка из домовой книги, они бы купили квартиру, а через несколько лет столкнулись бы с иском.
Почему так произошло? Потому что право у таких лиц возникает не из ЕГРН, а из закона. Их незаконно в свое время лишили права приватизации.
Кто имеет право на квартиру, даже если он не собственник?
Те, кто отказался от приватизации, но сохранил право проживания
Согласно статье 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», граждане, которые на момент приватизации имели равные права с нанимателем, но отказались от участия в ней, сохраняют право бессрочного пользования этим жилым помещением. Даже смена собственника не лишает их такого права.
Несовершеннолетние, забытые при приватизации
Если на момент приватизации в квартире были прописаны несовершеннолетние и их не включили в число собственников, приватизация может быть признана недействительной. Также в случаях, когда несовершеннолетних сняли с регистрационного учета по адресу квартиры, с целью исключить их от участия в приватизации.
Лица, находящиеся в местах лишения свободы
Люди, сидящие в тюрьме и вынужденные сняться с регистрационного учета по адресу квартиры, автоматически не теряют своего права пользования квартирой.
Постоянно зарегистрированные по месту жительства, но не живущие там
С такими гражданами вопрос решаемый, но проблем они покупателю точно прибавят. Если они добровольно выехали из квартиры, если у них есть другое жилье, то их можно снять с регистрационного учета только через суд, но процесс этот долгий и нервный.
КАК ПРОВЕРИТЬ КВАРТИРУ НА СКРЫТЫХ ЖИЛЬЦОВ
Единственный способ обезопасить себя — запросить архивную выписку из домовой книги (поквартирной карточки) за весь период существования квартиры, особенно до приватизации. Эта справка в разных регионах называется по-разному: архивная выписка из домовой книги, справка о ранее зарегистрированных лицах, справка по форме 9, справка по форме 12.
ЧТО ДАСТ АРХИВНАЯ ВЫПИСКА
· Полный список всех, кто был прописан в квартире с момента строительства дома
· Информацию о том, кто выписался и когда
· Данные о лицах, которые сохраняют право пользования (отказники, несовершеннолетние, временно отсутствующие)
ГДЕ БРАТЬ АРХИВНУЮ ВЫПИСКУ
· Архив ЖЭКа или управляющей компании.
· Паспортный стол (если сохранились книги).
· МФЦ (не во всех случаях).
Когда запрашивать: до подписания договора купли-продажи.
Резюме и рекомендации
Никогда не доверяйте только выписке из ЕГРН. Она показывает лишь текущих собственников и обременения, но не раскрывает скрытые права третьих лиц.
Всегда запрашивайте:
1. Архивную выписку из домовой книги.
2. Справку о составе семьи на момент приватизации.
3. Документы, подтверждающие отказ от приватизации (если такие были).
Лучше потратить несколько дней на проверку, чем годы на суды. Помните: спешка может обернуться миллионными потерями. В недвижимости, как в медицине — легче предотвратить, чем лечить.
