Когда и как выписываться из квартиры при её продаже

Что такое регистрационный учёт

Регистрационный учёт уведомляет госорганы о том, что вы фактически проживаете по конкретному адресу. Регистрационный учёт нужен, чтобы соблюдать права и свободы человека и одновременно — чтобы он сам исполнял обязанности перед государством. Такой учёт регулируется статьёй 3 Закона РФ № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ».

Регистрация позволяет устроиться на работу, прикрепиться к поликлинике, школе, детскому саду, получить разные государственные услуги, от оформления справок и заканчивая социальной поддержкой, а также голосовать.

Сдайте или продайте свою квартиру

Разместить объявление за 0 ₽

Регистрация бывает:

• постоянная — бессрочная, она действует, пока человек не выпишется самостоятельно или по суду; выглядит как штамп в паспорте;

• временная — на срок от 90 дней до 5 лет; выглядит как отдельное свидетельство и может быть оформлена параллельно с постоянной — например, если человек приехал работать в другой город.

Временная регистрация:

зачем она нужна и как её сделать

Читать

По закону граждане РФ обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства, иначе им грозит штраф.

Зачем выписываться при продаже квартиры

До подписания договора купли-продажи покупатель запрашивает у продавца актуальные справки, подтверждающие, что в квартире никто не зарегистрирован. Такие справки — обязательное условие при подготовке сделки. На момент подписания договора в квартире не должно остаться зарегистрированных лиц.

Какие риски ждут покупателя, если в жилье остались зарегистрированные люди:

• чтобы зарегистрировать в квартире ребёнка, достаточно регистрации одного из родителей, причём закон позволяет сделать это без ведома и без согласия собственника жилья;
• если в квартире зарегистрирован ребёнок, он имеет право в ней проживать;
• если в квартире прописан ребёнок, это уже квартира с обременением;
• от числа зарегистрированных в квартире людей зависит размер оплаты за ЖКУ — в тех статьях расходов, которые не зависят от счётчиков: за вывоз мусора, например.

Поэтому покупателю надо потребовать снять с учёта всех зарегистрированных.

Когда надо выписываться из квартиры

Как только право собственности переходит к другому лицу, бывший владелец перестаёт обладать правом пользоваться недвижимостью. Это установлено пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ. То есть по закону сняться с регистрационного учёта собственник и все остальные прописанные должны до подачи документов в Росреестр о переходе права собственности, если стороны сделки не оговорили иной вариант.

Но на практике снятие с учёта почти всегда проходит до подписания договора купли-продажи. Это самый распространённый вариант, потому что так квартира становится юридически свободной. Да и сам договор сразу после подписания уходит на регистрацию.

Некоторые продавцы выписываются ещё на этапе поиска покупателя — это становится дополнительным плюсом, потому что сделку можно провести быстро.

Если сроки будут нарушены, новый собственник вправе обратиться в суд.

Продавец — бывший собственник не съезжает

Как его выселить?

Читать

Как выписаться из квартиры

Понадобятся документы:

— паспорт;

— свидетельство о собственности или справка из ЕГРН, если выписывается сам собственник и члены его семьи, или разрешение собственника, если выписываются арендаторы, друзья или прочие;

— свидетельство о браке и свидетельства о рождении при выписке супруги и детей собственника.

Есть несколько способов выписаться из квартиры:

1. Через отделение МВД. С собой нужно принести перечисленные выше документы. В отделении вы заполните заявление, за ребёнка это делают родители или опекуны. Обычно процедура занимает 1 рабочий день.

2. Через МФЦ. Процедура примерно такая же, но срок исполнения чуть больше — 3 рабочих дня: сотрудники центра примут документы и заявление и отправят их на проверку в МВД. Паспорт вернётся уже со штампом о снятии с регистрационного учёта.

3. Через «Госуслуги». Заявление заполняется онлайн, но потом всё равно надо идти в МВД, чтобы показать все документы и поставить штамп в паспорт. Прежде чем идти в отделение, дождитесь уведомления — обычно оно приходит в личный кабинет через 3 рабочих дня.

4. По доверенности, оформленной у нотариуса. Вариант актуален для тех, кто продаёт недвижимость, находясь за границей. Если же человек находится в другом городе, проще сняться с учёта через местное отделение МВД.

5. Если, выписываясь, человек одновременно регистрируется по новому адресу, этап снятия с учёта можно пропустить: при оформлении новой постоянной регистрации старая будет погашена автоматически. Чтобы зарегистрироваться по новому адресу, можно прийти в районный отдел МВД или оформить всё через «Госуслуги». Но помните: за штампом всё равно придётся идти в МВД.

Как выписать из квартиры ребёнка

Права несовершеннолетних закон защищает ещё строже, чем права взрослых. Так, если совершеннолетний может выписаться в никуда, то с детьми ситуация иная: перед выпиской придётся найти новое место для их регистрации, причём детей прописывают вместе с одним из родителей.

Есть ограничения и на продажу квартиры с зарегистрированными в ней детьми: если ребёнка прописать некуда, органы опеки, скорее всего, не дадут согласия на сделку. Напомним, ребёнок имеет право проживать в квартире, если он в ней зарегистрирован, даже если ни он, ни его родители не являются её владельцами. Аналогичный подход применяется и в случае с муниципальной квартирой.

Если родители не сняли ребёнка с регистрационного учёта, новый собственник сможет это сделать через суд на следующих основаниях:

• ребёнок не живёт в квартире более года;
• родители не оплачивают ЖКУ;
• родители могут зарегистрировать ребёнка по другому адресу.

Несовершеннолетние в сделке:

как избежать проблем

Узнать

Выписка ребёнка — сложная процедура, для этого необходимо согласие зарегистрированного или его опекуна. В этом случае придётся получить согласие опеки и предоставить гарантии, что ребёнок будет прописан по другому адресу.

В каких случаях можно не выписываться

По согласованию сторон сделки регистрацию можно сохранить, хотя покупатель соглашается на это крайне редко и вполне обоснованно требует скидку.

Но бывают и исключения:

— Если квартира до продажи сдавалась внаём, а новый собственник планирует сдавать её и дальше тем же арендаторам. Закон требует от арендаторов оформлять временную регистрацию. Переход права собственности на такую квартиру не означает, что нанимателей надо снимать и вновь ставить на учёт. А вот договор найма с ними необходимо заключить новый.

— Покупатель — большой друг семьи, доверяет продавцу и не имеет ничего против того, чтобы сохранить его регистрацию.

Что делать, если продавец не выписывается из квартиры

Если продавец не выписывается, он нарушает закон. Можно направить ему претензию в письменной форме заказным письмом, а можно сразу идти в суд.

Покупателя в этом случае защищает статья 19.15.2 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Правда, штрафы по ней совсем маленькие:

— для граждан — 2–3 тыс. рублей, в Москве и Петербурге — 3–5 тыс. рублей;

— для нанимателей, собственников жилого помещения, физлиц — 2–5 тыс. рублей, в Москве и Санкт-Петербурге — 5–7 тыс. рублей.

Куда серьёзнее — статья 35 Жилищного кодекса РФ «Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено». Она позволяет выселить по суду бывшего владельца, если он не хочет сделать это самостоятельно.

К исковому заявлению нужно приложить документы, которые подтверждают основания для иска:

• выписку из ЕГРН, из которой понятно, что собственник сменился;
• выписку из домовой книги;
• копию договора купли-продажи, в котором указаны условия выселения продавца.

Главное

— К моменту заключения сделки купли-продажи в квартире не должно быть зарегистрированных людей. Справки об этом продавец обязан представить покупателю.

— Взрослый человек, зарегистрированный в квартире, вправе зарегистрировать там ребёнка без ведома и без согласия собственника. Выселить ребёнка просто так, без суда, у владельца не получится.

— Выписываться из квартиры нужно через отделение МВД, МФЦ или через «Госуслуги».

— Если квартира сдавалась в аренду и новый собственник не планирует выселять постояльцев, допустимо не снимать их с регистрационного учёта.

— Если бывший владелец квартиры не хочет выписываться, его можно выселить и выписать по суду.

Фото: Abros'kin Sergey, TsibaevAlex / Shutterstock / Fotodom