Всем доброго времени суток.
Необходим совет риэлтора по вопросу договора мены между родственниками.
Имеется ситуация:
В n-ом году были куплены 2 квартиры по договору ДДУ. Одна из квартир трёхкомнатная, вторая двухкомнатная. Обе квартиры были разделены равными долями между 6 членами семьи (по 1/6). По факту в трёхкомнатной квартире проживает сестра с её тремя детьми, в двухкомнатной, я и моя мать.
В какой-то момент мы решили отделиться друг от друга, но столкнулись со сложностями взаимодействия недвижимости с совершеннолетними. Так как квартиры продавать/покупать и в этом ключе с несовершеннолетними запрещено мы частично раздарили доли между собой - совершеннолетними, получилась следующая картина:
Как видно у меня (сын) 1/3 квартиры в которой проживает сестра с её дочерьми, а у двух из трёх детей по 1/6 в нашей с матерью квартире.
Так как законом запрещено проведение операций по купле-продаже между несовершеннолетними и родственниками (ст. 37 ГК РФ), но и ухудшать жилищные условия детей при любых операциях тоже, то мать подарила мне свою долю в квартире сестры, что бы потом я мог поменять 2 свои доли на 1 долю каждой из детей сестры в нашей квартире.
Правильно ли я понимаю, что получается: обмениваясь долями между несовершеннолетними они улучшают свои жилищные условия на ~3 кв. м. и плюс у них из квартиры исчезает разнополый представитель, которому по закону так же положено отдельное помещение.
Если говорить о ценности квартир, то естественно ценность квартиры сестры выше, чем моя. Квартиры находятся в одном доме, но в разных подъездах.
На фоне существующей ситуации у меня возникло несколько вопросов, которые я хочу уточнить у специалистов:
1. Насколько безопасна данная сделка и будет ли возможность в будущем ( по достижении совершеннолетнего возраста) у детей признать договор мены ничтожным;
2. Имеет ли значение присутствующий долг за ЖКХ в квартире сестры, как фактор ведущий к отказу органов опеки на совершение сделки;
4. Как правильно составить договор с нотариусом? Делать два отдельных на каждую долю и человека, либо в одном договоре указать всю сделку целиком;
4.1. Нужно ли писать заявление на разделение своих 2/6 на пополам в случае составления отдельных договоров на каждого человека;
4.2. Нужно ли делать разделение при единой сделке или в реестре сами всё сделают;
5. Что может (еще?) помешать и к чему готовиться при совершении подобной сделки (советы, указания);
Спасибо.
