Ипотека с заниженной стоимостью+ неотделимый условия улучшения

Подскажите пожалуйста, продаем квартиру, покупатель с одобренной ипотекой( выбрал нашу квартиру под нее), так как квартира в собственности менее 3-х лет(дар от матери сыну), показывать хотим миллион, БАНК СОГЛАСЕН по словам кредитного менеджера СберБанка- пишим стоимость объекта 1млн с неотделимыми условиями улучшения еще на 2 млн. НО, как правильно оформить сумму по документам, так как сначала нужно подписать пред.договор для банка со стоимостью объекта указанной 1млн, а расписку с общей стоимостью и деньгами закладывать в ячейку вместе с основным договором. В пред.договоре естественно как и в основном цена объекта будет 1 млн, как оформить остальную сумму, так как расписку на этом этапе писать нет смысла, но и не оказаться потом в ситуации продажи квартиры действительно за 1млн. Спасибо