Как обменяться квартирами с родителями?

Марина, коллеги Вам подсказки дали и некоторые выложили поэтапное действие.
У меня к Вам вопрос. Вы почему не нанимаете профессионального риэлтора для решения своего вопроса в действии? В чем экономия?

Налоги.
У детей право собственности возникло в 2016 году. Вероятность налога возникает только по долям детей. Посмотрите кадастровую стоимость квартиры и стоимость приобретения (в договоре купли-продажи по ипотеке!) и сравните. Если 70% от кадастровой стоимости больше, чем стоимость в договоре, то налог платить нужно будет, но только по детским долям.

Для получения разрешения органами опеки:
2. Сделайте предварительную оценку Вашей квартиры и квартиры родителей (хотя бы на ЦИАНе)
3. Посчитайте сколько в метрах и деньгах будут стоить доли детей в Вашей квартире.
4. Рассчитайте сколько нужно выделить детям (каждому в отдельности) в квартире родителей в метрах и деньгах.
5. Подготовьте предварительный расчет для опеки для дальнейшего с ними обсуждения.
Никаких препятствий здесь не должно быть, если предварительно в расчете наделите детей лучшими условиями, чем сейчас.

Автор поста Марина, скажите, пожалуйста, а как давно Вы ипотеку выплатили?

Марина, все-таки эти вопросы с Вашим риэлтором надо решать. Вы думаете:"А что тут сложного поменяться с родными?" На самом деле в этом и сложность.

Договор мены приравнен к договору купли-продажи, со всеми вытекающими последствиями.

Ребенку 2 года, у него уже 1/4, нужно еще и о налогах подумать

Почти 100%, если других проблем юридических нет. Но Вы попробуйте это распоряжение получить!!!

Договор мены обязательный нотариат. Чтобы запросить распоряжение опеки, надо представить документы по двум квартирам. Сказать могут только в опеке, разрешат они такую сделку по мене или нет

Для вопроса налогов необходимо знать дату возникновения прав по квартирам. Если она после 01.01.2016, то кадастровую стоимость.
Про опеку - за консультацией следует обращаться в органы опеки.
МФЦ не регистрирует, это функция Росреестра. Если будет разрешение органов опеки, то зарегистрируют без проблем. Если исходить только из приведенной Вами информации, то оптимальным вариантом представляется договор мены.