Добрый вечер.
1. Конечно внесенный задаток учитывается в качестве первоначального взноса. Главное чтобы внесенная сумма подтверждалась договором и распиской продавца. Очень большую сумму вносить не стоит.
2. По договоренности сторон и в зависимости от способов организации и проведения сделки. Правильнее всего использовать банковскую ячейку или аккредитив на полную стоимость приобретаемой квартиры. Правила и основания возврат задатка следует предусмотреть предварительным договором. Увы, но типовые формы предлагаемые банками нужных формулировок не содержат. Этот вопрос Вам придется решать самостоятельно.
3. Перед внесением предоплаты подтяните свои знания: аванс и задаток имеют разные функции и правовые последствия.
Ненужно использовать риэлторОВ, у Вас должен быть один, нанятый Вами и представляющий Ваши интересы риэлтор. Да, эти услуги стоят денег, но Вы ведь не пирожок в магазине покупаете... все же речь идет о миллионах заёмных рублей, которые Вам еще долго нужно будет отдавать.

>>> в некоторых случаях, когда меня что-то тревожит, я записываю в пред.договор ключевые моменты предоставленной мне словесной истории квартиры. Делаю это именно потому, что при проверке могут быть выявлены факты неприятные, сомнительные, которые остановят моего покупателя от приобретения, но при этом не смогут служить полноценным основанием для отказа от сделки по причине порочности юридической истории квартиры
------

Ирина Владимировна Кораблева, спасибо, именно это я и хотел прояснить. Значит всё же можно (и нужно) включать в соглашение такие пункты... Понятно, что не все, но ключевые, которые потенциально беспокоят. Причем наверняка можно соответствующие формулировки подобрать, чтобы текст сильно не раздувать.

Никто так толком до конца и не понял вопроса Бориса))))
Я отвечу: нет, в подавляющем большинстве случаев даже сильно продвинуты риэлторы в соглашении о задатке, авансе и в пред. договоре историю квартиры со слов продавца не расписывают. И до внесения аванса полноценные проверки, как правило, не осуществляются, потому что пока проверяешь и продавец может сорваться, и покупатель передумать - так опрометчиво платить за инфу для проверки - никаких денег не хватит))
Не скажу за других, но в некоторых случаях, когда меня что-то тревожит, я записываю в пред.договор ключевые моменты предоставленной мне словесной истории квартиры. Делаю это именно потому, что при проверке могут быть выявлены факты неприятные, сомнительные, которые остановят моего покупателя от приобретения, но при этом не смогут служить полноценным основанием для отказа от сделки по причине порочности юридической истории квартиры.
Из последних историй: мой покупатель очень не хотел купить квартиру, из жильцов которой хоть кто-то умер или отстаивал свои права на квартиру в суде. При этом покупать ему предстояло вторичку с длительной историей. Вот и попробуй предъявить такую причину возврата задатка, если это не прописано в пред.договоре или соглашении))
Бывает и разное другое. Например, приходилось писать, что продавец гарантирует отсутствие в предыдущих переходах права сделок дарения и (или) по доверенности.... да много чего может быть - всего не напишешь и не упомнишь.
Но Борису Д. - респект за умную въедливость и дальновидность.

К вопросу о проверках.Вот несколько реальных сделок.Продавала квартиру своей одноклассницы.Этого человека знаю всю жизнь.Помню еще ее родителей.В ее квартире в детстве была неоднократно.Она единственная дочь.Квартиру родители получили еще в советские времена.Потом приватизировали на себя и на нее. Родители умерли. Она единственная наследница по закону. В квартире никто не прописан.И не живет. Или другой пример.Клиентка купила квартиру. При моем участии.У застройщика по ДДУ. Под сдачу .3года сдавала.Теперь решила продать .Она -единственный собственник.В квартире никто не прописан и она свободна. Или еще один пример. Клиенты живут в этой квартире всю жизнь.Получили по ордеру.Потом приватизировали на всех.Теперь продают и покупают себе квартиру побольше.Этих людей тоже знаю лично .Это соседи моих близких родственников.

Борису Д.По поводу полной проверки. Опытные агенты работают ,скажем так,процентов на 90 либо со своими знакомыми, родственниками этих знакомых,своими старыми клиентами или клиентами по ркеомендации.И если я продаю квартиру моего старого клиента,которая с моей помощью же и покупалась,то всю историю этой квартиры я знаю прекрасно.Или квартиру моего одноклассника или однокурсника. Естественно все необходимые справки собираются и на внесении аванса предоставляются покупателю.Что касается клиентов пришедших на дежурство,позвонивших в АН,о которых ничего не известно,да проводим проверку.

"А если на той стороне ССР?"
Рассматривается на предмет "сделкопригодности" + мотивация.
Если совсем негодный - его объект не купят и он зависнет на рынке.

"мы речь ведем о варианте, на котором покупатель в итоге остановился и по которому поверхностная проверка показала, что всё - ок?"
Ну и ?
Вносим аванс.
Алгоритм
Аванс - проверки - анализ - подготовка к сделке - согласования - душеспасительные беседы (если кто обладает тревожно/мнительным складом характера) - сделка - АПП,
И НЕТ двух одинаковых сделок. Они все - разные.
Именно поэтому , при отсутствии практики и опыта проведения самых разных сделок (особенно это касается альтернативных цепей) нечего лезть в чуждую сферу деятельности.

Мои .
Более того, знаете, вот бывают вонючие подъезды! (освежители воздуха и уборщица в помощь. Перед просмотрами), неблагополучные соседи , "все окна на север" И прочее.
Да. Я никогда об этом не скажу.
Потому как - надо продать. И да, я никогда не вру . Иногда, знаете ли, лучше молчать и расписывать достоинства.
А теперь кидайтесь помидорами ))

>>> Обычно при работе покупка смотрим не менее 20-и вариантов...что-нибудь приличное, да найдется !

Какая разница, сколько вариантов было, если мы речь ведем о варианте, на котором покупатель в итоге остановился и по которому поверхностная проверка показала, что всё - ок?

>>> Смысл врать ?

Чьи вот эти слова: "если будут косяки в документах - я никогда об этом не скажу ))"? :)

"Вы нашли вариант как покупатель."
Обычно при работе покупка смотрим не менее 20-и вариантов...что-нибудь приличное, да найдется !
Часто в результате поисков покупаем не то , и не там, и дороже.
На этапе просмотров у клиентов могут радикально поменяться "желания и чаяния". Это нормально.
Многие сами "бродят"....ну реально нет времени с ними по полгода искать . Потом заказывают сопровождение сделки. Другие, наоборот, совершенно беспомощны, либо позиция : Нанял риэлтора - на фига теперь утруждаться.
Психотипы у людей разные.